项目在计算期内经济效益进行分析与评价。财务效益分析范围根据本项目开发建设规划安排及其经营特点，将建设期和生产经营期作为个整体进行分析计算，评价反映各项指标均为项目整体本身财务效益情况。二项目评价计算期和达到经营规模期项目评价计算期说明。项目财务效益分析与评价计算期根据项目之特点选定为年包括年建设期。项目达到设计规模所需时间。是根据项目实施计划和效益评价要求预测选定，项目建设期后第年生产能力为设计规模，第年达到设计规模。三项目财务基准收益率财务效益分析中财务基准收益率暂定为。四营业收入及税金估算根据公司规划和对项目经营收入来源分析，本项目收入主要来源为两部分。部分为商铺办公用房展厅货场以及厂房和加工厂房面积租赁收入部分为其它相关配套服务收入。租赁部分单价确定根据调查数据，王家梁钢材市场商铺办公用房租金水平为元天八家户钢材市场租金水平为元天，北站钢材市场租金水平为元天。上述市场货场租金水平为元天左右电子计量收费为元吨装卸费元吨。可租赁面积商业门面万办公及展厅万货场及仓储万加工场地及厂房万原有建筑办公及门面万货物装卸量万吨货物计量万吨。正常年份租赁收入确定租赁收入预测表指标面积单价租赁收入备注项目类型万元天万元年商业门面出租率办公室及展厅出租率货场仓储出租率加工场地厂房出租率原有建筑租赁出租率货物装卸万吨元吨装卸率货物计量万吨元吨计量率合计其它相关服务收入元年注主要为项目生活服务以及相关配套设施服务经营收入项目正常年份营业收入合计万元五税金估算万元本项目房产税按经营收入收取，营业税按收取，全部税收为。故本项目年税金总额万元万元不含经销商年销售额万吨钢材，年销售额亿元所上缴万元增值税税金。六盈利能力分析对项目现金流量测算分析经对投资成本费用销售收入及税金预测估算，编制项目现金流量表，测算得到全部投资财务内部收益率所得税前为，所得税后为，均超过项目设定基准收益率全部投资财务净现值所得税前为万元，所得税后为万元全部投资回收期所得税前为年，所得税后为年。第十章项目综合评价社会效益评价本项目市场定位功能组织和整体结构合理，环境绿化市政道路设施配套条件齐全，建设起点高，该项目建成后，作为座现代化大型综合钢材物流园项目，将以崭新风尚屹立在米东新区，这既改变了该地区环境面貌，又以点带面，推动周围地区相关产业发展，极大促进和加快了城市工业化进程，同时满足了城市对现代化钢材物流交易市场需求，为社会提供多样化可选择性适应性强有良好配套服务有完善基础设施文明卫生大型现代化钢材物流园。而且项目建成后可为社会提供近个就业岗位，来安置区域内下岗职工。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好社会效应。二环境效益评民消费水平由年元上升到年元，增长了近。房地产市场方面，从年初至当年月份，乌鲁木齐市房地产投资达亿元，同比增长了，拉动固定资产投资增长个百分点。近几年，第三产业已成为全市经济支柱产业，成为拉动国民经济增长主要动力，与之密不可分流通业也为自治区及乌鲁木齐市国民经济做出了重要贡献。同时，由于新疆在历史上形成了绿州经济，人口密度小，分布不均衡。地处偏远，交通不发达且运距很长，物流主要以公路运输为主，信息基础设施差，造成我区商品流通费用大大高于全国平均水平，极大地影响了生产流通企业市场竞争力。流通业仍然是国民经济发展中较为薄弱环节，大多停留在各种各样批发零售市场建设上，这些贸易市场，均采用层层批发，物资流通成本高附加值低，市场基础设施建设不足，市场交易方式落后，社会服务水平较低。市场建设规模专业化程度管理水平等远不能适应新形式下市场经济发展。特别是钢材物流行业，长期处于店面分散规模小，运营效率低下，经营设施和技术明显落后状况，造成极大人力物力和财力浪费，加之行业竞争日趋激烈，导致经营成本越来越大，利润空间越来越小，产生少数经营市场不规范品牌意识差，各种伪劣假冒产品充斥市场，给广大消费者利益造成损害。因此，在我区大力推进钢材流通现代化势在必行。自治区对物流市场产业政策及规划自治区于年月就新疆大力发展流通领域所作新疆发展流通现代化十五规划中明确提出，十五期间要大力推行连锁经营和流通现代化，以克服由于新疆经济地理特点所带来经营上区位劣势，通过流通产业结构调整和建立新型流通体系推动现代化流通产业形成。以发展连锁经营为突破口，以建立信息平台为支撑点，以社会化物流配送为发展要素，以扩大开放和资产重组为手段，大力促进新疆现代流通业快速发展，使其真正成为新疆经济增长火车头。自治区提出以市场为导向以企业为主体结合实际精心策化稳步推进遵循个中心两翼发展三个阶段四个原则为发展思路。以乌鲁木齐地区为中心，北路以昌吉石河子克拉玛依奎屯伊宁霍尔果斯塔城为支撑点，南路以吐鲁番库尔勒哈密喀什阿克苏为支撑点，形成以乌鲁木齐为中心以点连线以线带面两翼包抄覆盖全疆现代化流通网络组织。首先在乌鲁木齐等大中城市以连锁经营为突破口，采取引进批培育批发展批措施，集中力量培育发展龙头企业在各地级市和有条件县市大力发展超市经营和推广社区服务业，为连锁经营电子商务物流配送快速发展奠定坚实基础整合物流资源，改造批发市场，大力发展第三方物流，形成覆盖全疆辐射全国渗透中亚集物流信息流资金流三大功能于体现代化流通体系。坚持政府推动政策启动原则贴近大众为人民群众办实事原则统筹规划资源整合原则重点扶持规模发展循序渐进四原则。在十五末期，全区连锁经营店铺达到个，连锁经营销售额亿元，占社会消费零售总额以上。培育年销售额亿元以上拥有自主知识产权主业突出具有定核心竞争力，跨地区跨行业经营现代化流通企业集团个年销售额亿元以上现代化流通企业集团个，改造升级个功能完善辐射力强专业批发市场建立个农副产品和食品大型专业物流配送中心个消费品大型专业物流配送中心和个生产资料加工配送园区设立个可提路余米，西距天津路米，北距喀什东路米，距火车站文光火车站米，路，路，路，路公交车可直达，地理位置和交通货运条件优越。该市场是乌鲁木齐目前管理相对比较规范先进钢材市场，但因企业战略调整以及城市规划要求等原因，准备整体搬迁至别处。王家梁钢材交易市场王家梁钢材市场是乌鲁木齐时间最长，销售量最大个钢材市场，市场占地多亩，拥有经销商户大约户，离市中心比较近，零售量大，但是由于受到城市规划道路限载和城市功能限制，致使大型车辆无法通行，严重影响了市场生存力。再有该市场土地为集体所有，土地所有者同市场经营者仅为租赁关系，制约了市场长期发展。况且经营商户管理为自由市场管理经营模式，市场占地面积小，货场面积严重不足，无法提供品种齐全以满足各种需求钢材产品，而且现有钢材品种存货量也太少。上述这些因素都严重制约了其发展。建工综合钢材市场该钢材市场位于喀什东路，占地亩，内有长期经销商户，是目前乌鲁木齐占地最大钢材市场。建工综合钢材市场最初建立初衷为新疆建工集团提供个综合建材市场，但这样也造成了市场经营对象具有定局限性，而且其物流产品主要涉及建材产品，因此其钢材产品具有定局限性，运营不够专业化。建工钢材市场虽距离火车站较近，占地规模大，但相对应距离市中心各地州交通主干线比较远，不利于零售和对各地州市场货运配送和运输。北站钢材市场市场位于火车北站，占地多亩，拥有商户余户，该市场利用原金属公司现有库房，可货到便直接入库，这点是其他钢材物流市场所无法比拟优势，但该市场离市中心及城市主干道太远，为南北疆客户车辆进出乌鲁木齐带来不便。诚兴祥钢材市场市场位于喀什东路，占地亩，拥有经销商约户，虽然离市中心比较近，但其土地为生产队集体土地，近几年很有可能随着城市北扩，需要进行搬迁，而且市场占地面积小，钢材品种少，无法提供集中大货场所需场地。对钢材经销商户调查分析目前，整个钢材市场年销售量在吨经销商占，相对集中在八家户和王家梁钢材市场，属钢材经营小户年销售量在吨占，多集中在王家梁钢材市场，属于中型钢材经营户有经销商年销售量在吨以上，此部分经销户多在北站和王家梁，属于钢材经营大户。值得注意是，由于很多小中规模钢材经销商在进货时候直接从大经销户中批发，由此赚取之间差价，所以个钢材物流市场必须有几个大户经销商，这样才能带来很多小中规模经销户和客源，在此我们了解了些大经销商意见，并对此分析如下对于个钢材物流市场他们最看重依次是钢材市场所处地理位置和交通条件，市场人流量，离铁路货站距离远近程度，货运进出是否方便。钢材市场所处地理位置和交通条件是经销商们首先考虑因素，他们认为交通条件好坏不是有多少条公交线路经过或有无公交车站，而是通往钢材市场道路交通是否允许大吨位货运车辆通过和行驶。在针对钢材市场经营户对现在钢材市场经营场所面积要求调查中我们发现人认为能满足，人认为基本满足，而人认为现在经营面积不能满足其经营需要。所以在设计和规划时，要规划和设计不同经营规模营业场所面积。在针对出现个钢材市场，钢材经营户是否会选择调查中，有表示会再其设立店面有表示先观望下，可以考虑而只有人表示不会过去，由此可以看出，经销商价镇居民消费水平由年元上升到年元，增长了近。房地产市场方面，从年初至当年月份，乌鲁木齐市房地产投资达亿元，同比增长了，拉动固定资产投资增长个百分点。近几年，第三产业已成为全市经济支柱产业，成为拉动国民经济增长主要动力，与之密不可分流通业也为自治区及乌鲁木齐市国民经济做出了重要贡献。同时，由于新疆在历史上形成了绿州经济，人口密度小，分布不均衡。地处偏远，交通不发达且运距很长，物流主要以公路运输为主，信息基础设施差，造成我区商品流通费用大大高于全国平均水平，极大地影响了生产流通企业市场竞争力。流通业仍然是国民经济发展中较为薄弱环节，大多停留在各种各样批发零售市场建设上，这些贸易市场，均采用层层批发，物资流通成本高附加值低，市场基础设施建设不足，市场交易方式落后，社会服务水平较低。市场建设规模专业化程度管理水平等远不能适应新形式下市场经济发展。特别是钢材物流行业，长期处于店面分散规模小，运营效率低下，经营设施和技术明显落后状况，造成极大人力物力和财力浪费，加之行业竞争日趋激烈，导致经营成本越来越大，利润空间越来越小，产生少数经营市场不规范品牌意识差，各种伪劣假冒产品充斥市场，给广大消费者利益造成损害。因此，在我区大力推进钢材流通现代化势在必行。自治区对物流市场产业政策及规划自治区于年月就新疆大力发展流通领域所作新疆发展流通现代化十五规划中明确提出，十五期间要大力推行连锁经营和流通现代化，以克服由于新疆经济地理特点所带来经营上区位劣势，通过流通产业结构调整和建立新型流通体系推动现代化流通产业形成。以发展连锁经营为突破口，以建立信息平台为支撑点，以社会化物流配送为发展要素，以扩大开放和资产重组为手段，大力促进新疆现代流通业快速发展，使其真正成为新疆经济增长火车头。自治区提出以市场为导向以企业为主体结合实际精心策化稳步推进遵循个中心两翼发展三个阶段四