表。满负荷经营年利润总额为万元，所得税率为，所得税额为万元。在可分配利润中，盈余公积金提取比例为，公益金提取比例为。满负荷经营年税后利润为万元。损益和利润分配详见附表。四项目盈利能力财务内部收益率税前税后二财务净现值税前万元税后万元三投资回收期含建设期税前年税后年四投资利润率五贷款偿还期含建设期年长期借款偿还计划详见附表，财务现金流量详见附表附表。五经济效益分析从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目经济效益较好，盈利能力较强。项目建成后，经济效益明显，该项目是可行。第十五章风险分析盈亏平衡分析满负荷经营年本项目盈亏平衡点生产能力利用率为，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业成本较低，盈利情况良好。二敏感性分析本报告分别对固定资产投资销售收入经营成本变化进行敏感性分析。表敏感性分析表序号项目全部投资所得税前变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资销售收入经营成本从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目税前内部收益率仍在以上，说明项目具有较强抗风险能力。第十六章结论及建议结论项目建设用地已通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求场地位臵优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进适用和可靠造价合理，经济技术指标优越项目财务效益社会效益环境效益显著，在财务上可行，经济上合理，且投资风险较低。因此，项目实施是可行。二建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。落实好项目资金，确保工程建设顺利进行。精心安排，确保工期质量投资控制目标完成。积极做好市场营销工作，确保资金回收及效益目标实现。新增投资估算表附表单位万元序号工程或费用名称建安工程设备购置安装工程其它费用合计占固定资产投资比例新增固定资产投资工程费用建筑工程费设备购置费设备货价运杂费关税增值税安装费其它费用勘察设计费建设单位管理费土地征用费办公家具购置费工程监理费城市配套费验收鉴定费基本预备费建设期利息流动资金估算表附表单位万元序号项目周转天数周转次数流动资产应收帐款存货原材料燃料在产品产成品其它现金流动负债应付帐款流动资金流动资金增加额自有流动资金流动资金贷款流动资金贷款利息新增投资计划与资金筹措附表单位万元序号项目合计总资金固定资产投资新增固定资产投资利用原有固定资产投资建设期利息流动资金其中铺底流动资金资金筹措资本金申请国家投资地方配套企业自筹利用原有固定资产借款长期借款流动资金借款总成本费用估算表附表单位万元序号项目合计外购原材料外购燃料动力费工资及福利费修理费折旧费摊销费财务费其中利息支出销售费用研究开发费用其它费用总成本费用其中固定成本可变成本经营成本销售收入及税金附表单位万元序号项目合计主营业务收入营业税内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范，贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设规定，按城市总体规划进行布局。结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。建设集居住生活配套为体大型生态生活园区，吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能，努力创造个开放，与城市生活密不可分有机结合综合体。二编制依据国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用版国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。城市总体规划。建设单位提供其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平方公里。随着鄂尔多斯生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。二房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致住宅需求空间还很巨大。随着城市化进程加快，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。城市化对地产市场影响目前，人口急剧增加，住房消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视是，城市化进程也是左右地产市场发展个重要因素。流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。由于近年来经济飞速发展，人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为房价持续走高提供了有力支持。以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同是，传统‚安居乐业‛心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。目前，房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。而且，根据现在即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向房地产建设日益繁荣。三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达房地产行业未来发展方向镇目前开发项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型消费人群消费心理和需求把握不够。购买商品房客户群体主要为当地部分先富阶层，包括镇本地富裕阶层和周边各镇富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。般市民阶层没有上升为购买主力主要因素。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。四镇房地产行业供给及需求情况镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富公司留下了较大发挥空间，开发风险大，但是机会更大。三建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积平方米。第三章项目建设地点及建设条件项目选址项目地点本项目位于鄂尔多斯市镇村。二场地现状土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。三城市规划及区域性规划要求本项目场址符合镇城市规划功能分区要求，项目按镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目选址意见。四场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基在钻探深度内，所揭露地层依次为新近回填人工土及第三系粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系粉细砂岩层。钻探深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程影响。根据建筑抗震设计规范附录条，确定勘察场地抗震设防烈度为度。加速度值为第三组。根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为。二建设条件拟建项目为居住型建筑，交通通讯等外部条件良好。项目建设符合镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适便捷入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特科学设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物功能需要。自然条件镇村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。大陆度，主要受西北环流与极地冷空气影响，气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。多年平均气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最低气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最高气温摄氏度。春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧房产税符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范，贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设规定，按城市总体规划进行布局。结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。建设集居住生活配套为体大型生态生活园区，吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能，努力创造个开放，与城市生活密不可分有机结合综合体。二编制依据国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用版国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。城市总体规划。建设单位提供其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平方公里。随着鄂尔多斯生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。二房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致住宅需求空间还很巨大。随着城市化进程加快，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。城市化对地产市场影响目前，人口急剧增加，住房消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视是，城市化进程也是左右地产市场发展个重要因素。流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。由于近年来经济飞速发展，人口集中