结论市房地产开发有限公司房地产开发项目是镇政府重点推进房地产开发项目之，具有重要标杆意义。该项目开发成功，不仅能够为市房地产开发有限公司带来巨大经济效益，而且能够为镇带来巨大社会效益，能够促进镇经济社会可持续发展。通过综合分析，可以看出方面，本项目具有较高财务效益和较强抗风险能力，市场风险较低，另方面，本项目充分考虑产业转型和升级，实现经济效益社会效益有机统，具有极高投资价值。二建议市房地产开发有限公司房地产开发项目集商住娱游教育为体，实现了项目开发与产业转型经济效益与社会效益有机统，具有标杆意义。建议市房地产开发有限公司特别重视本项目管理风险，制订切实可行科学管理方案，未雨绸缪，做好项目管理工作，避免项目开发过程中出现管理混乱和浪费现象。结束语房地产开发项目是应市政府房地产开发要求，将个废弃化工厂改造为集商住娱游教育体化现代都市片区，是个非常具有发展前景房地产开发项目。本人非常荣幸接受市房地产开发有限公司委托编制可行性研究报告，但由于时间仓促，项目规划相关数据不足，本报告难免有未尽之处。敬请公司领导社会同行给予指正。附表房地产开发项目投资估算表项目名称房地产开发项目建筑面积序号项目内容投资额万元单位建筑面积投资额元土地出让金前期工程费用建筑安装费用公共基础设施建设费用管理费用物价上涨追加投资建设期利息不可预见费流动资金营销费用总投资单位建筑面积投资额元附表二房地产开发项目投资计划表项目名称金额万元年月年月年月年月年月年月年月年月土地出让金使用计划所需资金万元前期工程费用使用计划所需资金万元建筑安装费用使用计划所需资金万元公共基础设施建设费用使用计划所需资金万元管理费用使用计划所需资金万元物价因素使用计划所需资金万元建设期利息使用计划所需资金万元不可预见费使用计划所需资金万元流动资金使用计划所需资金万元销售费用使用计划所需资金万元合计所占百分比说明本项目为房地产开发项目，良将有限公司收购香港田氏化工有限公司出资万元，取得土地使用权，仅需补交土地出让金万元。附表三房地产开发项目投资成本表项目名称房地产开发项目建筑面积序号项目内容成本估算万元单位建筑面积成本元土地出让金前期工程费用建筑安装费用公共基础设施建设费用管理费用物价上涨追加投资建设期利息不可预见费流动资金营销费用税费支出成下，市暂不出台限购令近期国务院常务会议指出，房价上涨过快二三线城市要采取必要限购措施，此信号意味着市也将会迎来限购在月日市委全会分组讨论会议后，市住建局局长对这问题做出回应，市暂时不会出台限购令，因为市房价涨幅并没有突破今年第季度制定房价涨幅警戒线。六次上调存款准备金率银行贷款额度紧张两次加息，月第三次加息，房贷利率升至年来最高，叠加效应或将显现房产税横空出世税费改革迈出第步多次预告房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收税率标准和实施方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革第步。三房地产开发项目纳入镇三旧改造专项规划，并列为五大核心社区之根据镇委镇政府制定镇三旧改造专项规划，符合单元规划准入条件地块个，涉及个社区，总用地面积合计亩。二项目概况项目名称市镇房地产开发地产项目承办单位市房地产开发有限公司项目建设地点市房地产开发有限公司地产项目，位于，西临路，南临路，东临路，交通便利。项目实际占地面积平方米包括厂区与宿舍间通道，其中已办理土地使用证面积平方米，本地块呈南宽北窄形，南面宽约米，北面宽约米，南北长约米。土地证号为。年经市镇人民政府批准，由市房地产开发有限公司通过三旧改造方式自行改造，由工业用地转为商住用地，改造开发面积为平方米包括现有三个土地证登记范围及其中间路巷符合规划要求面积，改造开发地块容积率为。政府道路扩建征用平方米，实际开发建筑占地面积平方米，容积率，最大层数层，最大高度米。项目规划占地面积含政府道路扩建征用建筑占地面积总建筑面积建设内容住宅套，建筑面积商业面积酒店公寓面积会所面积幼儿园面积地下车库。投资规模项目总投资为万元。财务指标预计可实现销售收入万元，税后利润万元，销售利润率，投资利润率，净现金流量税后为万元，投资回收期税后为年，盈亏平衡点销售率为。项目建设进度本项目开发，预计年完成，自年月日至年月日竣工验收自年月日进行预售，年月日销售其余部分在个月内销售完毕。三项目投资者概况基本情况公司名称市房地产开发有限公司办公地址企业类型有限责任公司法定代表人成立日期经营范围经营截止日期市房地产开发有限公司简介公司治理公司实行董事会领导下总裁负责制，由任法人代表任董事长任总经理。由自成立以来，公司建立了套完善科学管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构决策机构监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公要求，做好三旧改造试点工作。月底前出台三旧改造规划和工作方案，选取个试点项目。确定三旧改造重点地块，按照建设片，成熟片目标，整体推进三旧改造及其公共设施等各项工程建设，同时，完成三旧改造范围内土地和房屋权属调查工作。月底完成近期重点改造片区单元规划和改造方案编制和申报，年底前选择条件成熟且控制性详细规划已批准实施地块，开展三旧改造试点工作。第三章市场分析与市场定位市房地产市场基本分析土地供需两旺商住用地量创历史新高年上半年市国土资源局级市场共挂牌上市宗土地，总面积万，同比增加，其中商住用地宗，占地面积万，同比大幅增加宗商业金融用地，占地万，同比减少宗工业用地，占地万。在全国住宅土地市场萎靡不振情况下，市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年多万体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地放量正好赶上广深限购限价带来机会，加上城际轻轨带来机遇，许多本土和内地开发商更加看好市这块价格洼地。上半年商住用地成交量为万，远远超出往年同期水平，甚至超出年全年商住用地成交量，与年和年全年成交量相当。商住用地半年供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降个百分点，为元。商住用地供应比率阶段性上升达年以来最高点年上半年商住用地供应量占土地总供应量，自年以来首度超过成。根据市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，年以来市年度商住用地供应量基本在万出头，年达到最大为万。商住用地供应比率自年以后大幅回调，年间直处于以下，今年上半年有较明显回升，再次突破。商业用地虽上半年增加推地总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了个百分点。节后住宅土地市场渐趋理性多半商住地以底价成交年上半年市土地市场供应商住用地万，成交万，同比分别增加和。从月度来看，月份市商住用地供需最旺，共供应宗，合计万，成交宗，合计万，溢价，无流拍土地。月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价，而樟木头地块因无人问津第度惨遭流拍。至此月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另方面上半年供应商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。但流拍土地较少说明了市场普遍被看好，前景乐观。住宅用地集中放量楼面地价稳中趋升对比年，年上半年市商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额亿元，同比剧增，楼面均价元，同比下降。从月度看，上半年每月楼面本策下，市暂不出台限购令近期国务院常务会议指出，房价上涨过快二三线城市要采取必要限购措施，此信号意味着市也将会迎来限购在月日市委全会分组讨论会议后，市住建局局长对这问题做出回应，市暂时不会出台限购令，因为市房价涨幅并没有突破今年第季度制定房价涨幅警戒线。六次上调存款准备金率银行贷款额度紧张两次加息，月第三次加息，房贷利率升至年来最高，叠加效应或将显现房产税横空出世税费改革迈出第步多次预告房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收税率标准和实施方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革第步。三房地产开发项目纳入镇三旧改造专项规划，并列为五大核心社区之根据镇委镇政府制定镇三旧改造专项规划，符合单元规划准入条件地块个，涉及个社区，总用地面积合计亩。二项目概况项目名称市镇房地产开发地产项目承办单位市房地产开发有限公司项目建设地点市房地产开发有限公司地产项目，位于，西临路，南临路，东临路，交通便利。项目实际占地面积平方米包括厂区与宿舍间通道，其中已办理土地使用证面积平方米，本地块呈南宽北窄形，南面宽约米，北面宽约米，南北长约米。土地证号为。年经市镇人民政府批准，由市房地产开发有限公司通过三旧改造方式自行改造，由工业用地转为商住用地，改造开发面积为平方米包括现有三个土地证登记范围及其中间路巷符合规划要求面积，改造开发地块容积率为。政府道路扩建征用平方米，实际开发建筑占地面积平方米，容积率，最大层数层，最大高度米。项目规划占地面积含政府道路扩建征用建筑占地面积总建筑面积建设内容住宅套，建筑面积商业面积酒店公寓面积会所面积幼儿园面积地下车库。投资规模项目总投资为万元。财务指标预计可实现销售收入万元，税后利润万元，销售利润率，投资利润率，净现金流量税后为万元，投资回收期税后为年，盈亏平衡点销售率为。项目建设进度本项目开发，预计年完成，自年月日至年月日竣工验收自年月日进行预售，年月日销售其余部分在个月内销售完毕。三项目投资者概况基本情况公司名称市房地产开发有限公司办公地址企业类型有限责任公司法定代表人成立日期经营范围经营截止日期市房地产开发有限公司简介公司治理公司实行董事会领导下总裁负责制，由任法人代表任董事长任总经理。由自成立以来，公司建立了套完善科学管理制度，成立了董事会监督班子和经理班子，权力机构决策机构监督机构和执行机构，职责分明各司其职，既相互，又相互协调。董事会为公司最高决策机构，经理班子作为执行机构，全面负责公司生产经营活动。公全国住宅土地市场萎靡不振情况下，市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年多万体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地放量正好赶上广深限购限价带来机会，加上城际轻轨带来机遇，许多本土和内地开发商更加看好市这块价格洼地。上半年商住用地成交量为万，远远超出往年同期水平，甚至超出年全年商住用地成交量，与年和年全年成交量相当。商住用地半年供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降个百分点，为元。商住用地供应比率阶段性上升