1、“.....则项目投资资金平衡点除销售层所有面积外，还必须销售二层部分面积，具体销售面积见下表类型可销售总额万元去化率税前金额万元销售税金销售额税后金额万元项目成本万元层二层则项目盈亏平衡点物业销售比例为层可销售面积面积，二层占可销售面积即只要销售面积即可总投资资金平衡。投资回报率分析本案项目总投资额为万元，根据不同租销方式，得出以下不同投资回报率在此，只计算项目总投资资金回报率，不计算自有资金投资回报率，在事实投资过程中，自有资金投资回报率远高于总投资回报率在此文未计算企业所得税。下述四种方案中全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式全部销售对比数据时使用除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为万元，则税前利润为万元......”。

2、“.....项目利润为万元则资金回报率为沃尔玛租赁面积年租金万元为纯利润。全部商业面积出租对比数据时使用全部商业面积年租金为万元则年投资回报率为扣除企业所得税比例后，年租金收入为万元则年投资回报率为租售结合实际操作备选方案层商业面积销售，其他面积出租层销售总额为万元，则销售完毕后剩余资金为万元。其余面积年租金为万元，则剩余投资资金年回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租在此销售方案中销售金额为万元,其余面积年租金为万元，为企业所得税前利润。层销售现金流量表层销售现金流量表全部投资现金流量表单位万元项目项目年年年之后月截止到工程施工流出招商招商流出招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入土地出让金其他流出净现金流累计净现金注招商与销售推广本为相互结合推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。施工流出与施工节点相关......”。

3、“.....主力面积九曲营步行街主力面积为主，新大地小商品市场主力面积。层数步行街层商铺，小商铺市场二层商铺。北大街商铺业态分布房产中介文化用品珠宝银楼银行邮政服装服饰家电百货店干洗店超市餐饮足浴理发浴场美容酒吧棋牌茶楼咖啡药店诊所摄影九曲营步行街业态分布眼境珠宝银楼银行家电化状品药店诊所摄影服装九曲营路商业网点布局分类商店类型数量分类商店类型数量零售商店大型百货商厦餐饮娱乐宾馆超市中型饭店家具店小型饭店服饰专卖店快餐纺织品专卖店西点鞋类专卖店酒吧咖啡馆化妆品专卖店夜总会俱乐部小型百货店电影院钟表眼镜休闲浴池文化用品小型浴池书店冷饮店音像专卖店棋牌台球室药房通信器材粮油店个体日杂店家电专卖店副食品店合计合计分类商店类型数量分类商店类型数量服务业房产中介其他商业综合贸易市场誉印社机电商店照相冲印物资商店广告汽配商店报亭建材超市建材商店修理干洗美容美发其他服务业合计合计中都广场步行街已经经营主街大部分为层商铺，租金价格为元天而层商铺租金价格为元天，其中单层主力面积为之间。未经营后街为层商铺......”。

4、“.....购物中心每年月调整品牌，扣点广告费用，根据购物中心单位面积营业额根据年总营业额与总营业面积比值计算，可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样扣点广告费用，根据利群购物中心单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天。专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便......”。

5、“.....基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。江南家居有直通临平城区辆免费接送车不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。位臵九曲营街入口物业类型内铺住宅面积年销售总额万元摊位数个租金元月定位小商品市场家电卖场伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。营业面积，共层永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理位臵优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有定优势，营业状况较伟鹏要好。位臵北大街入口面积共层，位于二楼年销售总额万元商品种类手机手机配件家庭影院油烟机电饭煲微波炉复读机办公用品电脑电脑耗材数码碟机冰箱洗衣机燃气灶彩电音响电风扇浴霸分析临平电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买......”。

6、“.....而且距离很近，交通又方便。永乐进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店销售额为万元。临平餐饮市场分析餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业为户，发展速度极快。餐饮市场特征休闲餐饮洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮连锁店，如两岸咖啡西餐厅迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。而肯德基麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流依托均分布于繁华北大街上。餐饮出现集中于人民广场带现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店连锁店等为主，而较为集中餐饮店则集中于人民广场带，如人民路上金马大酒店新格格大酒店金忆诚酒店明典咖啡巴西烤肉日本料理等，这与此区域商圈规划保持了致性。大型餐饮规模较小数量少停车不足分散分布从市场调查来看......”。

7、“.....同时人民广场周边有几家较大餐饮店，而大型餐饮设施单个总体规模小，数量少，分散分布。多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店酒楼连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客常去地点，而临平大厦具有可容纳人就餐。许多余杭高档及特色餐饮消费流向杭州。中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近许村等客户消费临平中低档餐饮主要消商，新大地小商品市场均价元天区间。主力面积九曲营步行街主力面积为主，新大地小商品市场主力面积。层数步行街层商铺，小商铺市场二层商铺......”。

8、“.....租金价格为元天而层商铺租金价格为元天，其中单层主力面积为之间。未经营后街为层商铺，租金价格为元天。购物中心每年月调整品牌，扣点广告费用，根据购物中心单位面积营业额根据年总营业额与总营业面积比值计算，可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样扣点广告费用，根据利群购物中心单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天......”。

9、“.....但由于开发时间较晚，大多数项目建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。江南家居有直通临平城区辆免费接送车平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店销售额为万元......”。