平各种税费，共计投入资金万元人民币。 前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。 表前期工程费估算表单位万元 序号项目计算依据计价万元 规划设计费建安工程费税率 可行性研究费建安工程费税率 水文地质勘察费建安工程费税率 筹建开办费建安工程费税率 合计 建安工程费万元。见表 表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元 项目高层元平方米项目高层元平方米 桩基础土建工程 电梯消防般水电安装煤气 通讯公用天线 普通装修对讲机系统 地下室费用智能化设施 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 元平方米 高层建安工程费 万元 注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 基础设施费红线内外工程费万元，详见表。 表基础设施费估算表单位万元 序号项目计算依据金额万元 供电工程万元公项 供水工程万元公项 电信工程万元公项 煤气工程万元公项 绿化工程万元公项 道路工程万元公项 排水工程万元公项 合计 注本项目是个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园 公建配套设施费万元，详见表 表公建配套设施费估算表单位万元 序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元 幼儿园 卫生院位于裙楼房内文化活动中心 超市位于裙楼房内 邮政支局位于裙楼房内 电信营业所位于裙楼房内 储蓄所位于裙楼房内 物业管理处位于裙楼房内 会所位于裙楼房内 公厕 垃圾压缩站 变电站 煤气调压站 合计 开发期间税费万元，详见表。 表开发期间税费览表单位万元 序号类别计算依据交纳税额万元 配套设施建设费建安工程费税率 建筑工程质量安全监督费建安工程费税率 供水管网补偿费住宅人，元 商铺平方米，元 住宅 商铺 供电用电负荷费住宅户， 商铺百平方米，元 住宅 商铺 其他建安工程费税率 物业管理基金建安工程费税率 合计 不可预见费。万元，取上面项之和不可预见费税率万元 注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性 开发成本。万元，以上项小计 开发成本 二开发费用估算 管理费用万元，取上面项之和的 税率万元 销售费用万元，详见表。 表销售费用估算表单位万元 序号项目计算依据计价万元 广告宣传及市场推广费销售收入税率 销售代理费销售收入税率 其他销售费用销售收入税率 合计 财务费用万元，详见贷款还本付息表 开发费用万元，前面项之和 三总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表 表投资成本费用估算汇总表单位万元 成本项目总额 万元 得房成本元平方米 高层商铺车位 开发成本 土地成本前期工程费 建安工程费 基础设施费 公建配套设施 开发期间税费 不可预见费 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 合计 注投资分摊的原则 总原则所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。 细则按计算投资的各项成本来分摊 各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 与工程无关的分项按各功能面积比例分摊 四资金筹措投资计划及借款利息 资金筹措与投资计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金万 元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行 贷款利息从住宅销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表表 表投资计划与资金筹措表单位万元 序项合建设经营期号目计 上半年下半年上半年下半年上半年下半年 投资总额 建设投资 土地成本 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公建配套设施费 开发期间税费 不可预见费 管理费 销售费用 贷款利息 流动资金 资金筹措 自有资金 借款 销售收入再投入 贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。央行年月起执行的贷款利率 表贷款还本付息结算表单位万元序号项目名称合计建设经营期 第年第二年第三年 借款还本资成本费用估算汇总表表 表投资成本费用估算汇总表单位万元 成本项目总额 万元 得房成本元平方米 高层商铺车位 开发成本 土地成本前期工程费 建安工程费 基础设施费 公建配套设施 开发期间税费 不可预见费 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 合计 注投资分摊的原则 总原则所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。 细则按计算投资的各项成本来分摊 各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 与工程无关的分项按各功能面积比例分摊 四资金筹措投资计划及借款利息 资金筹措与投资计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金万 元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行 贷款利息从住宅销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表表 表投资计划与资金筹措表单位万元 序项合建设经营期号目计 上半年下半年上半年下半年上半年下半年 投资总额 建设投资 土地成本 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公建配套设施费 开发期间税费 不可预见费 管理费 销售费用 贷款利息 流动资金 资金筹措 自有资金 借款 销售收入再投入 贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。央行年月起执行的贷款利率 表贷款还本付息结算表单位万元序号项目名称合计建设经营期 第年第二年第三年 借款还本付息 年初借款累计 第笔借 款 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 第二笔借 款 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 借款汇总 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 借款还本付息的资金来源 投资回收 注贷款利率为 当年利息年初借款本息累计当年借款年利率 第四节项目销售和租赁收入测算 住宅销售单价的确定 用房地产市场比较法确定销售价格上限平均价格 详细见本项目价格定位与策略部分由上次测算可知道本项目房地产价格为元平方米 二建议销售测算单价 为了方便计算本项目的销售总额，我们取元平方米为计算单价 三总销售收入的确定 根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为， 价格分别为，销售率商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为 ，价格分别为，销售率车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为， 价格分别为万个，销售率。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。详细见表 表住宅销售总收入预测单位万元 项目可销售面积建议销售单价元平方米销售收入万元 第批高层 第二批高层 第三批高层 第四批高层 合计 表商铺销售总收入预测单位万元 项目可销售面积建议销售单价元平方米销售收入万元 第批铺面 第二批铺面 合计 表车位销售总收入预测单位万元项目可销售个数建议销售单价万个销售收入万元 第批比例 第二批比例 合计 表全部销售收入分批比例预测单位万元 销售计划建设经营期年收入万元合计 批数比例面积 上半年下半年上半年下半年 高层 高层 高层 高层 铺面 铺面 比例 比例 合计 注项目销售计划 销售的政策限定 根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法年月日执行中规定，房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后 预销售，南宁市般的执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。 按现行的中国央行的住房信贷政策，对于多层建筑须主体封顶高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付 按揭款项。 根据项目建设计划安排，每流水片达到预售条件时，应在该流水片开工后的第二季，达到银行按揭款支付的条件是，应是该流水片动工后的第三 季。销售计划设计 按南宁市目前行业的惯例，初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。 根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析，每流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发 展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每流水片从开始预售的首季开始，年内完成销售。 根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后个季度中销售。 二商铺租赁单价的确定 用市场比较法确定租赁价格的上限平均价格