作为市场竞争的有力筹码，从而从该区的酒店群中脱颖而出，独 树帜也不是件难事。 鉴于酒店上述的优劣势特点，我们建议对酒店进行全面改建，改建的目标 定为五星级标准的别墅式度假酒店兼国家外交部定点培训中心。完成改建后的酒 店大致设想如下 目前的号楼与二号楼作为个整体按五星级标准改建，奠定 酒店的星级基础。号楼与二号楼之间考虑增加室内通道，将两幢楼合 二为，加上贵宾楼的总统套房，起形成酒店的主建筑群。 大堂仍定在号主楼，西餐厅及大堂吧也集中在号楼中餐 厅则集中在二号楼，这样有利于整体氛围的布置和营造。 号楼及二号楼的客房改造严格按五星级标准执行，要做到高 品味高品质，主要作为接待高档散客之用，要突出个性化。 目前的三号楼及四号楼原定的娱乐楼，未装修通过改造， 适当增加会议室面积，并按四星级标准建成客房楼，主要作为培训会议 及团队的接待之用。改建后酒店的客房总数可达间左右。 所有客房的卫生间均改为玻璃移门式，既能增加美观度，也可增加卫生间的实用面积。 客房内所有的家具洁具灯具地毯壁纸及棉织品均需统 更新。 贵宾楼总统套要重新装修，更新有关客房设施及用品，进步 提高品质。 二号主楼要合理减少原有的会议室数量及面积，以适应改 建后新的客源市场结构。 原办公用楼改造为娱乐综合楼，增加必要的娱乐项目。 酒店主要入口定在面向路方向，入口应有明显的标志，堂皇的装 饰，体现酒店的品味。 酒店内所有绿地及绿化均应全面设计整理，突出精致秀美的自 然意境。 增加建筑外围及绿化艺术灯光，营造酒店整体氛围。 厂将建为景点，作重点宣传，突出健康生态主题，塑 造成市内唯家生态型酒店。 众多遗址也应整修，重点作文化宣传。 四酒店改建进行步骤 酒店的改建工作采取边经营边改建的形式进行。初步设想在不影响原有经营 格局的情况下先完成四号楼娱乐楼的改建，而后对号楼二号楼及三号楼依 次进行改建。室外改造工程同时进行。酒店的整个改建工程历时约为年半。 五其他针对酒店占地面积的实际情况以及今后的营利潜力，考虑依山建立小别墅群， 主要以出售使用权的方式进行经营，是酒店潜在的经济增长点。 具体的设想为选择合适的位置依山建立小别墅幢左右，建成后对外了售 别墅的使用权，年限为年。按现行市场价估算，售价可达，元平方米左 右。如按每幢别墅面积平方米计，则在当年即可回收资金元左 右。 建别墅出售使用权的做法，目前宾馆也在酝酿之中，可行性较强。 四改建投资预算 客房改建，元间间元 大堂公共区域中西餐厅娱乐楼改造等约元 酒店的大型设备设施空调系统锅炉设备等更新扩容室外工程及其 他机动费用约元。 因此，总投资额约为左右。 五改建后酒店的经营设想 管理机制的改革 精简机构，实行扁平化管理。 初步设想，酒店主要机构设置如下 行政部主管行政人事安全工程娱乐管理等 财务部主管财务采供营运部主管前厅销售客房商场等 餐饮部主管中西餐厅会议室等。 改革用人机制，提高员工整体素质。 重视管理人员的综合素质，中层管理干部应具有丰富 的宾馆管理工作经验，并具有大专以上的学历。 员工任职资格按各岗位工作要求制定，重视员工的在 岗培训，切实提高业务技能和整体素质。 改变原有的用人机制，酒店原有的员工经过筛选，留 用的员工和旦摆脱第三集团，就可以受益于现有第二集团酒店 已经确立起来的西线豪华度假高级会务价格体系。而且可以成为西线唯家 完全面向市场的顶级酒店。 同时，从酒店历史知名度，酒店现有地貌设施设备基础等各方面看， 酒店也是现有西线二三集团酒店中最具潜质的个。 根据上述分析，以下为酒店经营模式陈述 保持酒店现有园林式酒店环境和外观，档次达到汪庄刘庄水平。 客房总数通过改建达到间左右，其中间客房达到五星级档 次另外间客房参照改建后宾馆水平，达到四星级档次。 餐饮由中餐西餐日本料理组成，体现酒店特色。中餐西餐 由酒店自己经营，日本料理寻找知名品牌企业承包经营。 会议室档次五星级水平，配置达到接待最多人的高档次会议。 配置桑拿足浴卡拉美容美发等娱乐设施，寻找知名品牌 承包经营。 配置健身房游泳池网球场等康乐设施，由酒店自己经营。 配置露天茶室垂钓等西线特色产品设施，由酒店自己经营。 收回外包经营，由酒店自己经营，并形成酒店独有的特色。 以下为酒店年年的主营收入和其他收入预测 客房 客房改造预计从年月开始，至年月结束。改造逐部分进行， 在前述改造设想中已有具体说明。配合此进度，年月之前，酒店现有价格 体系和客源结构将不作变化，重点做好营收的平稳过渡，同时进行相应的前期宣 传工作。年月年月是客房经营的第个调整期，在此过程中改造 完成的客房逐步投放市场，在酒店整体市场认可度不断提升的情况下，客房出租 率和平均房价也将通过合理运作得以不断提升。现有长包房也将在此阶段收回， 纳入整体经营。年下半年和年则是客房经营的稳固期，各项营业指标将 逐步达到预期水平。 年 可用房间 客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 年 月份月份 可用房间可用房间客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 客房年总营业收入万元 年 月份月份月份 可用房间 客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 可用房间 客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 可用房间 客房年平均出租率 客房年平均房价元间夜 客房年营业收入万元 客房年总营业收入万元 餐饮 酒店自行经营的餐饮项目包括中餐厅西餐厅和大堂吧。酒店受地理环境因 素影响，现有餐饮无论团队会议和散客都与客房出租率密切相关，所以在客房 进行大规模改造的阶段，餐饮经营也将受到较大影响。而客源调整的过程中餐饮 也将经历阵痛。所以，年餐饮营收将力争接近上年的营收水平。进入年， 中餐厅通过改建工程，餐位数可达到个西餐厅早餐客源自助正餐和 大堂吧经营也将趋于稳定，餐饮营收也将有个质的飞跃。年餐饮营收则将 与客房营收相对同比增长。 年中餐部分含会议室万元 西餐厅万元 大堂吧万元 总计万元 年 中餐部分含会议室万元 西餐厅万元 大堂吧万元 总计万元 年 中餐部分含会议室万元 西餐厅万元 大堂吧万元 总计万元 外包收入 包括娱乐康体和日本料理等。年年可达万元年，年 下半年也可产生外包收入，为万元左右。 综上所述，酒店年年总营收情况如下 项目年年年 客房收入万元万元万元餐饮收入万元万元万元 外包收入万元万元万元 年总计万元万元万元 年为酒店整体改建成型后完整经营的第年，在此之后每年营收按 增长。 六总论 从酒店的现有条件以及改建设想中，我们可以看出，将其建成五星级的度 假酒店兼国家外交部定点培训中心，不仅从根本上确立了酒店的品级基础，也是 最适合册庄在经营上持续性发展战略的。酒店作为个自负盈亏的经济实体，以 改建工程完成后，我们不仅要有服务质量上充分体现出酒店的高品味高星级， 而且要在经营上积极开拓，努力挖潜，争取能在最短时间内收回所有投资。 酒店年月份开始进行整体改建工程，可在年月份顺利完成 星级改造工程。从此以崭新的五星级度假酒店的形象屹立于西线酒店群国家外 交部定点培训中心的身份又将赋于酒店神秘而独特的文化品味，浓厚的主题特色 将彻底改变酒店以往的对外形象，促使酒店的经营完全进入良性循环轨道。 年将是改建工程集中展开的年，特别是月份阶段，在部分设施进 行改建的情况下用于销售的是原有的旧设施，酒店的经营必将受到较大的影响。 但是，只要我们抓住商机平稳过渡，同时在月份利用改建完成的新设施在最 快的时间内取得营收的突破，年仍可达到上年营收水平。在通过对费用支出 的控制和压缩上挖潜，则可做到减亏万元。年则是酒店各项改建工程收尾的年，该年的各项营业指标也将在逐步 提升的前提下稳固在较高的水平上。酒店营收也将在本年度取得突破性的进展。 年将是酒店扭亏为盈的第年。 自年起，酒店各方面状况将按计划达到预期水平，在西线酒店群中的地 位也将获得确立。从该年度起，酒店每年将产生万元以上的净利润。 则酒店可在年内收回所有投资。 概述 酒店坐落风景秀丽的西湖边，环境优美，历史悠久。自年建成以来， 以接待国宾为主年，美国总统尼克松曾在此下榻。经历了数十年风雨的洗 礼，如今的酒店与杭城其他新建的宾馆饭店相比，已显得有些老态龙钟了。但 目前正在进行的西进工程又为酒店带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把 握机会，利用这有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，扭转目前的经营现 状，已成为当务之急。 二酒店的经营情况现状 首先，让我们来看看酒店近三年来的相关营业数据 表单位万元 占营业比例占营业比例占营业比例 营业收入 营业成本 营业费用 营业税金 管理费用 财务费用 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,营业外收 入 营业外支 出 净利润 通过对酒店近三年的营业数据分析比较后，可得 表二 营业收入↑↑ 营业成本↑↑ 营业费用 营业税金↑ 管理费用 财务费用 净利润↑↑ 从表与表二各项数据比较来看年营业收入上涨幅度较大，较年 增加万元，年增长率为，而营业费用管理费用分别下降了和 ，使当年的营业净利润同比年减亏万元，减亏幅度为 年营业收入上涨幅度大幅减弱，较年增加万元，年增长率为，而营业费用管理费用则分别下降了和，当年营业净利润同比年 减亏万元，减亏幅度为。 再看表各年度各项营业数据占当年营业收入比例，不难看出年经营较 为成功，营业收入提升幅度较大，而各项费用较年并无明显提升，部分费用 支出还呈下降趋势，故减亏幅度也较大年营业收入较年提升不明显， 但在各项费用支出上继续挖潜，取得了减亏的成绩。通过以上数据的比较可以 看出，近几年酒店在开源和节流方面都做了许多工作，但亏损的局面还是未能 有实质性的改变。想要彻底改变亏损局面，应从根本入手，全面提升酒店各项 服务产品的品质，重塑酒店的对外企业形象，突破性地提高酒店的整体营业收入， 稳定各项费用开支，从而让酒店的经营工作实现良性循环。 三酒店的改建设想 酒店目前的优势 酒店环境精致优美，占地公顷，绿地面积在以上，庄内山 环水绕，古木参天，绿树成荫，具有浓郁的江南园林风格。别墅式的建筑 与自然环境和谐融洽。 酒店悠久的历史积累并沉淀下了丰富的人文历史，如苏东坡石像 的出土高丽太