销售费用本项目为住宅小区，规模较大，开发经营周期预计年，估计销售投入约为销售总收入左右。则有万元。销售税费根据国家有关规定，不动产实现销售后税费有契税住宅销售额，商业销售额。万元。营业税及附加总销售额计算。万元。土地增值税根据经验取值总销售额。万元。税费总计。万元。成本费用总和万元见下表升华合川滨江项目投资估算序号项目及费用名称单位单位指标金额万元单方成本元开发费用土地费用场地平整费规划设计费高层建安费用小高层建安费用商业部分开发规费二管理费用财务费用管理费用营销费用其它不可预见费用三总投资四契税五营业税及附加六土地增值税七项目费用总计八销售收入九开发利润五项目经济效果预估投资总利润开发经营总利润开发经营总利润销售总收入总成本费用万元税后净利润税后净利润销售总收入契税营业税及附加土地增值税即万元二利润率静态成本利润率项目总开发价值总销售收入销售税费万元项目开发成本总成本费用销售税费万元成本利润率项目总开发价值项目开发成本项目开发成本开发净利润率开发毛利润率税前利润开发总成本费用开发净利润率净利润开发总成本费用三结论根据上述经济预估测算，项目开发收益率较为良好，项目开发前景可期。六项目不确定性分析影响该项目运营不确定性因素投资支出成本类变量因素主要有土地费用出让金建安成本开发规费等，其估计准确程度直接影响到成本高低，成本能否得到控制，是项目能否盈利关键。销售收入类变量因素主要包括售价及其增长销售进度等，其测算与实际操作接近程度将直接影响到预期销售收入能否实现。二项目敏感性分析敏感性分析是研究建设项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，以判断这些因素对项目经济目标影响程度。销售价格成本费用含销售税费对总利润影响，见下表单因素敏感性分析税后利润变化率不确定因素销售收入,成本费用,由上表分析可知总利润对售价和成本敏感率较差，即是售价下降或成本上升，本项目定资产投资总值横向分析年小时经济圈分析，单位万元。名次区域固定资产投资额名次区域固定资产投资额渝北区渝中区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区合川区固定资产投资分解单位万元合川区建设与改造投资分析合川区，单位万元。建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年,第产业第二产业第三产业合川区工业投资分析合川区，单位万元。工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在年仍大幅增长，达到，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。工业投资占固定资产投资，说明合川区工业发展较为迅速，工业会成为合川区新经济增长点。合川区年三大产业分析合川区，单位万元第二产业占总，说明合川区工业处于较快上升期。第三产业占总，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。农业占总，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于正常发展水平。二合川区经济发展规划经济增长和经济结构。十五期末达到亿元，三大产业结构调整为，人均地区生产总值达到美元全社会固定资产投资五年累计达到亿元以上社会消费品零售总额达到亿元。城镇化水平。城镇建成区面积达到平方公里城镇人口达到万人城镇化率达到非农产业就业比重达到。人民生活水平。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到元和元以上。二合川区城市规划合川区简介地处重庆西北部，距重庆主城区公里，是重庆市规划建设区域性中心城市和小时经济圈重要板块。幅员面积平方公里，辖个镇，个街道办事处，总人口万。其中，主城区面积平方公里，常住人口万。境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。省道省道渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西，草街利泽航电枢纽建成后,千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。距重庆江北国际机场公里，仅小时车程。二合川区城区解读现状合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区南屏片区和东渡片区。合川区老城区位于合川区城区北部，南临涪江，东靠嘉陵江。是合川区目前中心城区，最大城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城区面积平方公里，常住人口万。近年随着城市建设速度加快，工业用地居住用地等城市用地需求剧增，现状建成区范围不断向南屏扩展。南屏片区位于合川区城区南部，与老城区隔江相望。地势平坦，背山面水，其中近二分之面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质以居住商业为主。以合川区区政府所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦北临嘉陵江和涪江，自然生态会出现亏损，说明项目投资前景可期。实际上，个因素变动往往也伴随着其他因素变动，为弥补单因素分析局限性和更好地揭示项目潜在风险，对销售收入和投资支出进行双因素敏感性分析。计算销售收入和投资支出对总利润影响程度，共分九种情况，见下表因素变化幅度销售收入投资支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出收入支出双因素敏感性分析因素变化幅度销售收入成本费用,因素变化幅度销售收入成本费用,从上表分析可知当销售收入和投资支出同时减少时，项目总利润减少幅度不大，说明项目有定抗风险能力在销售收入减少而投资支出增大情况下，项目利润减少较大，在最不利销售收入下降，投资支出增加时，项目仅近万元利润，所以我们要努力控制，不要出现这种反向运动。七技术经济评估结论及抗风险对策本项目评价结果较为理想。其成本利润率仅为，净利润率。出现这种情况原因主要在于地块较为优质，具有江景资源优势。定位品质较高，未来销售预期较高。土地成本费用按万元亩计算，而招牌挂土地费用万元亩，有较大不确定因素。风险规避。土地成本控制力争将土地成本控制在万元亩内。土地出让金控制与政府相关部门联系确认土地出让金问题。相关规费减免争取政府对开发规费及税费减免和优惠。做好前期项目定位甲方取得项目土地后，应留足时间对项目进行全面系统分析判定，做发前期各项论证，把控好项目定位。规划设计做好和完善规划设计，提升项目品质，增加产品附加值，以支撑更有利售价。加强销售管理加强销售管理以降低未来销售推广费用，同时，加快销售进度，使资金快速回笼，降低风险。成本控制在项目实施阶段，加强企业内部管理，努力控制好开发成本，从而提高项目利润。尽快进入市场，并做好前期市场铺垫，锁定目标客户群，为开盘进入热销打下基础。久拖会使项目进入更多竞争者中，而处于不利位置。第七章结论及结束语项目结论项目处于重庆合川区南屏区西部，涪江与小安溪环绕西北两翼，江景资源相当丰富，是本项目最大价值所在。同时，项目还与白鹿山城区休闲旅游片区相邻，未来区位势较明显。项目未来陆路有涪滨南路，与区内各组团紧密联系，加上水路，项目交通未来可期，将对区域居民带来便捷，商务商贸将形成定商业氛围。地块现状总体较理想，地块西北地块项目如属于甲方就更为理想。地块分为五块，给规划布局设计带来定难度。且，地块总较平整，但局部高差较大，会增大项目成本投资。项目初步经济测算较为理想，净利润率超过了。但测算有三大因素未确认是土地价格已预估纳入测算二是土地出让金未纳入预算三是项目土地整治费用已预估纳入测算。项目开发前景广阔，企业将取得较好开发收益，开发商品牌由此树立，企业将形成可持续发展之态势，本项目开发建设企业将实现经济效益社会效益双丰收。二结束语对于本项目市场定位及可行性研究，我们倡导思路在于走品牌化精品化楼盘之路，推崇领先当地开发理念，在规划设计建筑风格园林布局功能配置等方面全方位出彩。上海天晟企业集团重庆天晟渝都房地产顾问有限公司年月日温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区合川区固定资产投资分解单位万元合川区建设与改造投资分析合川区，单位万元。建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年,第产业第二产业第三产业合川区工业投资分析合川区，单位万元。工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在年仍大幅增长，达到，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。工业投资占固定资产投资，说明合川区工业发展较为迅速，工业会成为合川区新经济增长点。合川区年三大产业分析合川区，单位万元第二产业占总，说明合川区工业处于较快上升期。第三产业占总，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。农业占总，这在重庆各区县第章项目概况及经营取向项目基本概况地理位置项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。二交通现状区域交通体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北渝西北交通枢纽和重庆通往川北陕西甘肃等地交通要道。省道省道渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场公里，仅小时车程。主干道涪滨南路是项目出入其它区域主要交通干道。渝武高速公路项目与高速路出入口有近分钟车程，是合川通往重庆及其它区域重要交通枢纽。配套情况项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱些，但大区域市政设施配套齐全，水电气视讯排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。项目距商业中心政府正好是市场需求集中释放时间，所以出现了供销款银行借款。因此，真正需要贷款般仅为直接投资。则本项目在滚动开发模式下，其贷款利息按前述五项成本之和以银行中长期开发贷款年利率和项目平均贷款年限年估算万元。销售费用本项目为住宅小区，规模较大，开发经营周期预计年，估计销售投入约为销售总收入左右。则有万元。销售税费根据国家有关规定，不动产实现销售后税费有契税住宅销售额，商业销售额。万元。营业税及附加总销售额计算。万元。土地增值税根据经验取值总销售额。万元。税费总计。万元。成本费用总和万元见下表升华合川滨江项目投资估算序号项目及费用名称单位单位指标金额万元单方成本元开发费用土地费用场地平整费规划设计费高层建安费用小高层建安费用商业部分开发规费二管理费用财务费用管理费用营销费用其它不可预见费用三总投资四契税五营业税及附加六土地增值税七项目费用总计八销售收入九开发利润五项目经济效果预估投资总利润开发经营总利润开发经营总利润销售总收入总成本费用万元税后净利润税后净利润销售总收入契税营业税及附加土地增值税即万元二利润率静态成本利润率项目总开发价值总销售收入销售税费万元项目开发成本总成本费用销售税费万元成本利润率项目总开发价值项目开发成本项目开发成本开发净利润率开发毛利润率税前利润开发总成本费用开