（投资分析）呼和浩特南郊游乐园公园项目投资立项可行性分析（立项建议）

资金来源构成项目资金来源构成情况如下表建设期资金来源及筹措表项目资金万元比例自筹资金银行融资总投资不含建设期利息及铺底流动资金由建设期资金筹措表可知，建设期资金筹措则不会影响工程进度实施。

呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十二章投资收益分析评价本项目经营测算见附表经营收入估算表年收入附表单位万元序号项目经营期间备注第年第年第年第年第年合计经营收益风景区年旅游规模达万人次，门票收入风景区年旅游规模达万人次，有万人次游玩经营收入合计营业税及附加经营收益合计本项目经营成本分析本地区游乐园正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出万元详见经营使用外购燃料动力费用估算表年费用。

员工费用呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共人，每人每月工资元共需要支出万元详见经营成本估算表年成本。

维修费用主要指游乐设备日常维修费用，每年约需万元详见经营成本估算表年成本。

折旧及摊销费用游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需万元详见经营成本估算表年成本。

管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需万详见经营成本估算表年成本。

各种税费主要指营业税支出，每年约需万详见经营收入估算表年收入。

经营收入测定方法定位理论依据由于项目周边没有类似产权式酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。

收益法定义预测估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。

收益年有限，且其他因素不变价格计算公式呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告项目折现总价项目收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目年净收益价格求取经营年限般为年，故项目收益年限，含建设年在经营期间，年平均净收益作为本项目年净收益。

游乐园经营项目现金流量表项目累计净现值按照酒店经营年限般为年含建设期年，本项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，万元项目动态回收期按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，投资动态回收期，战略区位优势将日益突显。

强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地保护和建设划定限制建设地区，有效保护森林河湖湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区森林公园生态廊道城市公共绿地等生态环境建设。

呼和浩特市规划为项目建设指明了方向赛罕区南郊是呼和浩特经济发展重要节点，也是现代制造业和文化创意产业重点培育地区。

呼和浩特赛罕区南郊游乐园新建将会给赛罕区发展带来了很大机遇。

以战略发展节点新兴产业基地京南绿色新城发展目标。

坚持以人为本，建设宜居宜业城市典范，构建良好人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化细节设计，力争将赛罕区南郊建成宜居宜业绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建中部体东西两翼产业集群城镇组团生态融合城乡空间格局。

项目建设符合赛罕区总体规划要求要强化赛罕区发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中氛围。

在各组团规划中心并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与城镇内部公园，街头小绿地和绿化率较高附属绿地，形成点线面结合城镇绿地系统。

在组团之间开敞地带依托水系安排郊野公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息休闲空间。

呼和浩特赛罕区南郊游乐园新建对城镇化建设水平提出新要求新媒体产业基地建设，给赛罕区发展带来重大发展机遇同时，对赛罕区南郊用地布局及基础设施建设提出了新要求。

赛罕区南郊紧邻呼和浩特市区，为了落实新定位，贯彻新理念，促进呼和浩特市可持续集约协调发展，促进呼和浩特周边城镇产业结构调整和增长方式转变。

呼和浩特市总体规划年年中提出赛罕区南郊应依托以新媒体基地建设为基础产业发展，形成集中产业新区，吸引外来投资接受城市外迁项目和城市高技术人才集聚，有效地提高赛罕区经济实力，同时，强化赛罕区南郊建设，促进城市发展，高标准营造集中具有定规模和吸引力有经济活力城市，加强公共绿地配套公共服务设施和其他市政基础设施建设，提高城市各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整农村城镇化及农民安置联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活需求，促使更多城镇居民向赛罕区南郊集中，以适应赛罕区产业化城镇化要求。

项目建设必要性扭转赛罕区南郊缺少大型公益性公园局面，满足当地群众日益增长物质文化生活场地需求近年来，随着新媒体产业基地建设，赛罕区经济发展持续快速发展。

加强赛罕区南郊基础设施及精神文化建设，是实现赛罕区快速发展前提条件。

赛罕区近些年发展速度工业化进程第三产业调整步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积公益性绿地年项目内部收益率按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，内部收益率。

项目不确定性分析本项目经营收入经营成本和建设投资三个因素分别变动对项呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表敏感性分析表。

敏感性分析附表因素变化测算结果敏感率基本方案经营年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当租赁单价下降计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当年经营成本提高计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年当年建设投资提高计算期年净收益折现总价万元内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营收入经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和建设投资对项目效益影响较呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十三章社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目建成后将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程。

解决大量待业失业人员就业问题呼和浩特南郊游乐园项目建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会减少待业人口，游乐园建设过程能够解决部分农民工就业问题呼和浩特南郊游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定收入，改善地区经济结构提高地区经济发展水平，故本项目对国家对社会乃至对呼和浩特地区能够起到定稳定影响。

增加财政税收该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利万元。

呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十四章项目分析及评价项目分析项目技术经济指标表项目主要建设内容序号项目单位数量备注总用地面积园区接待服务区专项运动区极限运动区休闲运动区田园文化展示区滨水景观区休闲娱乐区保留建筑区道路主干道次干道建筑物构筑物景点场地广场绿化场地篮足排球场地呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告停车场水域人工湖大龙河合计建筑密度绿化率交通条件及周边配套分析位于呼和浩特市赛罕区经济文化中心，各种基础设施配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了呼和浩特市政府等行业机构项目所在区域人流旺盛商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥呼和浩特市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素认为本项目在该片建设呼和浩特南郊游乐园占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位游乐园经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告呼和浩特南郊游乐园项目在呼和浩特区域内，目前属于综合大型游乐项目。

由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低游乐园经营成本，提高游乐园盈利能力，尽量保证实现经营中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，呼和浩特南郊游乐园项目拟建是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及呼和浩特经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

设划定限制建设地区，有效保护森林河湖湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区森林公园生态廊道城市公共绿地等生态环境建设。

呼和浩特市规划为项目建设指明了方向赛罕区南郊是呼和浩特经济发展重要节点，也是现代制造业和文化创意产业重点培育地区。

呼和浩特赛罕区南郊游乐园新建将会给赛罕区发展带来了很大机遇。

以战略发展节点新兴产业基地京南绿色新城发展目标。

坚持以人为本，建设宜居宜业城市典范，构建良好人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化细节设计，力争将赛罕区南郊建成宜居宜业绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建中部体东西两翼产业集群城镇组团生态融合城乡空间格局。

项目建设符合赛罕区总体规划要求要强化赛罕区发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中氛围。

在各组团规划中心第章总论项目概况项目名称呼和浩特南郊游乐园项目建设单位及简介项目建设单位为内蒙古凯基置业有限公司，内蒙古凯基置业有限公司是家正在蓬勃发展，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售物业管理等业务房地产开发企业，公司成立于年，注册资金万元。

公司现在有职工人，其中本科以上学历有人，大专学历有人，其中高级管理人员人，财会人员人，财会总监人，工程师名，预算人员名，建造师名，法律顾问名。

公司成立后，成功开发了赛罕区内蒙古地调院住宅区，赛罕区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村，为公司持续发展奠定了坚实经济基础。

我公司自成立以来，本着服务社会产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在我公司有酒店座，总建筑面积平方米，资金技术力量雄厚，拥有批高素质房地产开发经营专业人才，同时拥有批技术过硬信誉至上施工建设技术人才，具有从规划设计征合实力提升最快城乡面貌变化最显万元利息合计万元本金利息合计建设期年第年借款额万元第年借款额万元合计呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告资金筹措资金来源项目总投资由项目建筑安装工程费用工程建设其他费用与未来企业生产有关其他费用基本预备费建设期利息铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。

资金来源构成项目资金来源构成情况如下表建设期资金来源及筹措表项目资金万元比例自筹资金银行融资总投资不含建设期利息及铺底流动资金由建设期资金筹措表可知，建设期资金筹措则不会影响工程进度实施。

呼和浩特南郊游乐园可行性研究报告第十二章投资收益分析评价本项目经营