（投资分析）哈尔滨市辰能盛园居住小区项目投资立项可行性分析（立项建议）

可以发现，这部分高收入阶层对高档消费品主指汽车商品房等支付能力极其可观。

但事实上，由于种种原因，这阶层对高当消费品需求也十分有限。

较高收入阶层对住房和汽车有着定需求，但限于价格使用费交通等实际难以解决问题，决定了汽车无法形成他们消费热点，相比之下，住房极有可能成为他们新消费热点。

第四，哈尔滨市是驰名中外旅游城市。

年末，全市星级宾馆已达家，旅行社家。

全市共接待国内外旅游人数万人次，比上年增长。

其中国内旅游人数万人次，增长外国人和港澳台同胞万人次，下降。

旅游业务总收入亿元，增长。

其中国内旅游业务收入亿元，增长国际旅游创汇万美元，受非典影响，下降。

旅游业迅速发展必将直接带动对中高档楼市需求。

八项目竞争力分析政治经济环境分析哈尔滨是黑龙江省省会，是东北北部最大中心城市，在国家整体大环境较好前提下，哈市政府本着心意为人民办实事原哈尔滨市国际工程咨询中心则，全市呈现出国民经济快速发展，各项社会事业协调推进，社会政治稳定良好局面。

在中国城市综合实力强中，哈尔滨市名列第位，在首批投资硬环境优城市评选中，哈尔滨市也名列其中。

全市国内生产总值每年以左右速度增长，初步形成了医药汽车食品和电子信息制造四大支柱产业。

未来哈西地区将成为哈市中心居住区之。

随着该项目建设成具有现代流市政基础设施，四通八达道路交通系统，发达便捷公共服务体系和符合现代人居住高尚社区。

市区政府为鼓励投资商参与哈西地区建设，制定了各种优惠政策，努力创造个宽松和谐投资环境，良好政治经济环境为本项目运作奠定了成功基础。

交通条件分析本项目选址用地京哈公路旁，地处京哈哈双高速公路西侧，紧临规划三环路，东邻学府路，有多路公交车抵达，交通十分便利。

九本项目住宅销售形势分析国家在住宅产业政策上引导国务院有关部门及我省我市及时出台了系列鼓励住房发展政策措施，如取消乱收费，采取个人购房抵押贷款或银行按揭以及加快住房制度改革推行住房公积金等措施，都加快了居民住房观念改变，彻底转变了人们住房上等靠要观念，既加大了住宅哈尔滨市国际工程咨询中心实现我市房地产业十五规划工作目标具有重要意义。

因此，本项目建设是十分必要，其必要性如下本项目实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续快速健康发展需要哈尔滨市是我国东北北部现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省政治经济文化科技中心。

哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣作用较大，已越来越为各级政府所重视。

住宅建设在经济发展中带动作用十分显著，它能带动个产业得到相应发展，根据测算归纳得出每投入元住房建设资金，可推动相关产业元需求每销售元住宅，可带动元其他商品销售。

住宅建设与销售还有利于调整居民消费结构，加速城市化进程，在较短时间内提高第三产业比重，同时还能直接或间接地创造大量就业机会。

住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济拉动作用显著，加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续快速健康发展。

哈尔滨市国际工程咨询中心本项目实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划需要从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主义现代化新发展阶段。

其中年实现高标准小康目标，人均居住面积达平方米，基本完成改造现有危房棚户区年实现舒适住宅目标，人均居住面积达平方米，接近中等收入国家城市居民居住水平。

我市住宅建设基本思路是面向二十世纪住房小康目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。

加快两大战略实施，即实施成区域大规模新区发展战略，新区开发与旧城改造相结合实施住房商品化社会化产业化发展战略。

推进住宅建设多元化投资产业化生产商品化供应，提高物业管理水平。

我市今后相当长个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中高档商品房，严格控制建设廉租房。

本项目开发建设有助于推进住宅发展目标实现及城市总体规划实施。

本项目建设可以为国民经济发展提供重要物质条件本项目建设可以改善人民居住和生活条件本项目建设可以改善投资环境，加快改革开放步伐通过综合开发，避免分散建设弊端，有利于城市规划实施可以为城市建设开辟重要积累资金渠道哈尔滨市国际工程咨询中心有利于产业结构合理调整有利于深化住房制度改革，调整消费结构综上所述，本项目建设是十分必要。

四主要经济技术指标五可行性研究范围项目由来与建设必要性市场分析与预测工程建设方案与配套工程环境保护消防与建设力度，又促进了住房消费。

交通便利，环境优美本项目选址交通条件极为优越，另外即将建成住宅小区公共配套设施齐全环境清馨优雅，独特建筑风格和完美布局便捷区内外交通和整洁优美居住环境将有助于住宅销售。

户型设计合理，功能齐全，建筑风格独树臶本项目在户型设计上将最大限度地满足北方人居住要求，并根据世纪城市发展规划和市场需求情况，精心设计住宅立面造型，把古典东方建筑风韵与北方建筑风格完美地结合在起，让居民住得舒心，有助于该区住宅销售。

质量优良和完善售后服务，将促进住宅销售本项目商住区实行工程质量保证制度。

建设住宅严格按照建设部住宅小区竣工综合验收管理办法进行验收，售房时向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书保证住宅质量，同时建成住宅按建设部城市新建住宅小区管理办法和哈尔滨市住宅物业管理办法要求进行物业管理，成立物业公司，全面推行管理社会化专业化市场化规范化，为商住区居民提供优质服务，必将加快小区住宅销售。

十营销策略分析项目定位哈尔滨市国际工程咨询中心本项目功能定位是多层高层商品楼盘，遵循低密度高绿化低容积率纯生态建设思想，为人们创建未来完美生活居所，体现绿色环保生态智能服务为体建设理念，共同创造高品质生活环境。

项目策划规划设计建设均以超前理念，人性化意识，强有力技术措施保障完美产品质量，以创建住宅高水准生活示范区和新世纪住宅建设典范。

主要目标客户群体本项目主要目标消费群体为当地动迁居民和哈尔滨市有定经济实力私营企业主政府公务员及企业当地高管哈尔滨市白领阶层和高级知识分子阶层哈西地区及周边城市移民致力于房产投资人士。

主要营销策略项目开发单位在小区工程建设初期应加大宣传力度，通过报纸电视广播等新闻媒体以及印制售楼书等宣传材料宣传该商住区，尤其应该加强网上销售力度，扩大该区知名度，以有利于销售。

具体营销策略如下制作现场广告牌在小区施工现场制作包括项目规划模型图位臵项目介绍项目参与者及户型比例等相关内容，不仅给过往行人提供个良好有吸引力景观，而且也能起到促销作用。

哈尔滨市国际工程咨询中心发送售楼书将小区详细资料印制成精美小册子，其内容应包括照片和相应文字说明，比如区内住宅面积开间布局设计特色装修标准主要设备售价环境介绍等，可在哈市繁华地带定期举办展销会，发送售楼书，以引起众多居民购买兴趣。

广告选择印刷广告和广播电视广告等多种形式，通过具有影响力哈尔滨日报新晚报生活报黑龙江日报及省内外具有较大影响力广告媒体进行广泛地宣传。

建立小区网址，采取上网方式销售住宅，可以满足部分居民浏览整个小区住宅及环境，选择户型，最终实现购买。

对于主动上门顾客，营销人员应主动耐心热情地向顾客介绍各楼房位臵装修情况销售价格购买时手续及费用等情况，有时还要带顾客去现场观看住宅及商服。

此外应将金融机构律师事务所保险公司等引进商住区，可随时办理银行按揭抵押贷款和保险等事宜，方便居民购买。

努力在坚哈尔滨市国际工程咨询中心持科学发展观构建和谐社会新形势下，全面实现我市房地产业十五规划工作目标具有重要意义。

因此，本项目建设是十分必要，其必要性如下本项目实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续快速健康发展需要哈尔滨市是我国东北北部现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省政治经济文化科技中心。

哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣作用较大，已越来越为各级政府所重视。

住宅建设在经济发展中带动作用十分显著，它能带动个产业得到相应发展，根据测算归纳得出每投入元住房建设资金，可推动相关产业元需求每销售元住宅，可带动元其他商品销售。

住宅建设与销售还有利于调整居民消费结构，加速城市化进程，在较短时间内提高目录第章总论项目概况二项目申请报告编制依据三项目由来及建设必要性四主要经济技术指标五可行性研究范围第二章市场分析我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析二我国房地产业历史沿革三中国房地产业发展水平四中国房地产业可持续性分析五哈尔滨市居民住宅建设状况分析六哈尔滨市居民居住现状七哈尔滨市房地产供需情况分析八项目竞争力分析九本项目住宅销售形势分析十营销策略分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，哈尔滨市国际工程咨询中心第章总论项目概况项目名称辰能盛源居住小区建设项目项目开发建设单位黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司项目承办单位法定代表人张洋董事长项目负责人赵宁总经理项目技术负责人王清印项目经济负责人王薇项目建设地址项目承办单位概况项目建设规模本项目规划总建筑面积平方米，其中住宅平方米，公建平方米规划容积率，建筑密度绿地率，停车泊位个。

哈尔滨市国际工程咨询中心项目建设性质小区建设将遵循革开放与经济发展使得我国收入分配差距进步扩大，造就了部分高收入群体，这群体虽所占比重不大，但数量不可小视。

就我市而言，普通高等学校教职人员娱乐服务业主计算哈尔滨市国际工程咨询中心机应用服务业人员金融业高级职员餐饮业主邮电通信业从业人员电力行业从业人员高级公务员属于高收入群体，而这些行业就业人数已分别达到人。

可以发现，这部分高收入阶层对高档消费品主指汽车商品房等支付能力极其可观。

但事实上，由于种种原因，这阶层对高当消费品需求也十分有限。

较高收入阶层对住房和汽车有着定需求，但限于价格使用费交通等实际难以解决问题，决定了汽车无法形成他们消费热点，相比之下，住房极有可能成为他们新消费热点。

第四，哈尔滨市是驰名中外旅游城市。

年末，全市星级宾馆已达家，旅行社家。

全市共接待国内外旅游人数万人次，比上年增长。

其中国内旅游人数万人次，增长外国人和港澳台同胞万人次，下降。

旅游业务总收入亿元，增长。

其中国内旅游业务收入亿元，增长国际旅游创汇万美元，受非典影响，下降。

旅游业迅速发展必将直接带动对中高档楼市需求。

八项目竞争力分析政治经济环境分析哈尔滨是黑龙江省省会，是东北北部最大中心城市，在国家整体大环境较好前提下，哈市政府本着心意为人民办实事原哈尔滨市国际工程咨询中心则，全市呈现出国民经济快速发展，各项社会事业协调推进，社会政治稳定良好局面。

在中国城市综合实力强中，哈