1、“.....而且能更好地发挥政府配臵土地资源职能，有效地防止市场机制与政府职能割裂。缺点容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。拍卖会程序主持人点算竞买人聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目主持人介绍拍卖宗地面积界址空间范围现状用途使用年期规划指标要求开工和竣工时间以及其他有关事项主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价，应当明确提示主持人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认该应价或者报价后继续竞价主持人连续三次宣布同应价或者报价而没有再应价或者报价，主持人落槌表示拍卖成交主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。竞买人最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。优点土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。‚出价高者得地‛是拍卖出让最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地经济价值得以充分显现。缺点过分追求土地市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源调控职能......”。

2、“.....出让人将挂牌宗地面聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目积界址空间范围现状用途使用年期规划指标要求开工时间和竣工时间起始价增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定土地交易场所挂牌公布符合条件竞买人填写报价单报价挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格挂牌主持人在挂牌公告规定挂牌截止时间确定竞得人。挂牌时间不得少于日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价，按照下列规定确定是否成交在挂牌期限内只有个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件，挂牌成交在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价，出价最高者为竞得人报价相同，先提交报价单者为竞得人......”。

3、“.....挂牌不成交。聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目优点挂牌出让最大优点是如果只有人参加报价同样可成交，可以由人次报价多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强灵活性和操作性。缺点容易受挂牌设定限制条件信息公开程度等因素影响，较多地考虑土地价值，而较少顾及政府对资源配臵职能。结合本项目特点，建议采用挂牌拍卖形式进行土地出让。聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目银行还款计划还款计划借款利息估算表金额单位人民币万元序号项目合计拆迁状可以简要概况为‚空间布局分散人口居集复杂功能配套紊乱土地效益低下建筑容积率高环境脏暗乱差财产权属模糊区位要素显著‛特征。形成原因城市城市建设经过十几年拓展，城市初具规模，但城中村也随着城市扩张不断地出现，剖析原因有城市快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁臵城中村改造问题，这是城市城中村形成共性原因。城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开发建设过程中‚吃肉留骨‛现象严重，即黄金地段开发了......”。

4、“.....拆迁任务重地段就不开发，这是城中村未能彻底改造重要原因。城乡二元体制制约，人为割离了农村和城市权益保障和公共资源分享。城中村作为城市化过程中种独特现象，在管理体制上，方面作为城市社区组成部分，接受城市政府领导，按城市整体规划统管理，另方面又属于农村社区，土地经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱管理制度交叉，造成城中村规划建设管理处于无序状态，从而影响城市整体面貌。城乡二元体制是城中村形成深层原因。农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程重要因素，当前城市农村土地集体所有和宅基地政策，农村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃情况下，势必会导致大量违章建筑出现和城中村涌现速度加快，这是城中村形成现实原因。存在困难城中村改造都有个共同难点改造资金筹措土地房产处臵社会保障解决政策配套制订等。目前城市城中村改造面临着四大困难是改造资金缺乏......”。

5、“.....改造资金涉及征地拆迁安臵建设等环节。如果对区个城中村平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要个亿，庞大改造资金如由政府承担难度大，也不现实。二是拆迁安臵政策不明确，配套政策缺乏。在同个城市，土地有不同基准价，不同土地性质又有不同土地价格，不同区块房屋城市收益又不同，城中村区域位臵不同导致征拆迁补偿标准不样，现实问题是村行政区划和城市土地等级划分又是不统，这很难建立统征地拆迁政策标准。当前城市对集体土地征用依据视项目建设类型或性质决定，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前征地拆迁政策依据无法参照。城中村改造涉及土地利用制度财政体制投资体制城市管理体制行政管理体制等复杂问题，当前法律法规还没有明确统规定，因而在工作上执行较难。从调查情况来看，城市城中村对集体资产处理这块还没有全面开展，当前村集体资产管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。三是村民思想上顾虑......”。

6、“.....村民经济来源大大超过城市居民收入，如果在改造过程中中断他们房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后即得利益和改变他们原销售期第年第年第年第年长期借款期初借款余额当期借款当期还款当期应计利息当期还息期末借款余额短期借款期初借款余额当期借款当期应计利息期末借款余额投资计划和资金筹措第阶段投资万元，银行贷款万元，自筹万元第二阶段投资万元，追加银行贷款万元，自筹资金追加万元聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目本项目总投资万元，分三阶段进行，第阶段销售收入用于第二阶段项目建设第二阶段销售收入用于第三阶段建设和偿还部分银行贷款第三阶段投资万元......”。

7、“.....搞好城中村改造和建设对于提升城市形象和品位，加快城市建设发展具有重要意义。城中村改造不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，是项利在当代功在千秋民心工程。本项目建设对于改善城市城区市容市貌，提升社区居民生活档次，良好居住环境为居民提供了高水准质量保证，为社区居民创造个新生活环境，将具有积极意义。同时......”。

8、“.....促进周边地区发展，能有效拉动当地消费需求，稳定社会发展，为当地经济健康平稳发展，做出贡献。对于城市经济发展社会面貌改善，意义重大。可见本项目具有显著社会效益。聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目第十二章结论及建议结论城中村是城镇化过程中特定历史阶段产物。这些城中村已经被城市建设用地包围，但在空间形态土地权属户籍管理经济体制等方面，仍然保留着农村模式。多年来，城中村在解决失地农民社会保障承接进城务工人员等方面发挥了定积极作用，但随着城镇化进程加快，暴露出问题也越来越多。本项目建设不但使得问题得到有效解决，而且对改善当地居住环境，提高居民生活质量，而且节约土地，使得土地资源得到更好利用。同时对城市市容市貌，提升城市城市档次和品位起到了推助作用，促进周边地区发展，能有效拉动当地消费需求，有利于城市经济发展，促进当地社会发展进步具有重要意义。综上所述，经进步研究分析论证，城中村拆迁改造项目建设是十分必要，也是可行。建议以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头......”。

9、“.....统筹安排好城中村改造规划，对改造规划方案平面布臵安臵面积开发面积等向市民聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目公示，做到阳光规划，和谐改造。二加强宣传教育，提高思想认识，调动群众积极性。城中村改造虽是惠及千家万户好事，但由于该项工作涉及全体居民切身利益，工作难度很大。只有充分发挥群众主观能动性，积极性把城中村改造建设变成政府和群众致行动，才能把事情真正办好。因此，要通过加强宣传教育，统群众思想，使广大群众充分认识城中村改造建设重要意义，树立大局意识，增强全局观念，理解支持政府工作，加快城中村改造建设步伐。三坚持以人为本，实事求是，深入调查研究，进步完善和出台好政策。城中村改造建设是群众利益次大调整，势必造成各种矛盾冲突，对此我们必须有清醒认识，避免‚情况不清决心大，后果不知干劲足‛。四制定改造计划，组织试点，探索经验，分步推进。城中村改造是城市建设发展到定阶段必然过程，没有成熟经验，‚要摸着石头过河‛。因此，要组织试点，吸纳外地成功做法，探索经验，分步推进。五充分发挥区政府作用......”。