1、“.....户式兴华嘉天下二期室厅，室厅，室厅爱家国际华城二期室厅，室厅，室厅都市经典卓锦园室厅，室厅按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。青山片区住宅楼分析项目名称价格元青扬六和江南春城期洪福美邻新奥•依江畔园青山世纪街开来九州国际天佳大城小院新家园剑锋御花园园林星城在售楼盘均价在元平方米左右。区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴洲大桥建设提高了消费者心理预期，消费者心理预期提高将促使房价上涨。本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查,年月本项目周边福星惠誉国际城商铺销售均价为元平方米，春树里期商铺销售均价为元平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按元平米估算商业门面销售价格按元平米估算,以销售单价和销售面积加权计算房地产加权平均单价元平方米......”。

2、“.....按营业收入计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入计算。土地增值税估算根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含加扣部分测算,本报告按增值额计算。企业所得税估算企业所得税率为第九部分财务评价财务指标分析投资利润率分析根据损益估算表,我们对盈利能力分别分析如下税前投资利润率税前利润总额项目总投资额税后投资利润率税后净利润项目总投资额详见附表损益估算表评价年均投资利润率超过，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。现金流量分析财务净现值财务净现值是指按设定折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，通过该指标计算，可以考查项目在计算期内动态盈利能力。假设折现率为，公式为净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流出量贴现系数,则所得税前财务净现值万元同样所得税后财务净现值为万元。详见附表现金流量表评价财务净现值大于零，从净现值角度讲,本项目盈利能力较强......”。

3、“.....它反映项目所占用资金盈利率,是考察项目盈利能力主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试,确定结果。公式为采用低贴现率时净现值公式中采用低贴现率时净现值，为正数，采用高贴现率时净现值，为负数。将现金流量表中有关数据代入公式，则所得税前财务内部收益率所得税后财务内部收益率地，这种状况存在制约着城市健康发展。公共设施缺乏，环境问题严重城中村基础设施是与原来低密度建筑和低密度人口相适应，现在由于部分市民和大量外来人口入住，小企业开办，使给水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统规划凌乱建筑，形成不了统连续街景立面，视觉环境很差，城市形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。村民素质较低，就业问题严峻由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取状态......”。

4、“.....另外，城中村这种独特存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正追求，影响村民发展和整个社会文化素质提高。同时，由于土地征用，城中村村民可耕地大量减少，而村落内村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。村民素质低下及其安于现状性格，使他们就业问题相当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题严重还会引发社会危机。城中村改造历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。同时，从武汉房地产发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代表大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展......”。

5、“.....后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则由于近几年武汉市大规模市政基础设施建设，城市面貌得到极大改观，交通绿化环保等均有长足进步，开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造春天已经来临。第三部分拆迁还建规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。还建内容根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建方式安臵。还建用地总面积为平方米......”。

6、“.....还建面积平方米，还建总投资为万元。具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建房平方详见附表现金流量表评价财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性。投资回收期分析投资回收期是通过对经济项目投资收益进行比较，是投资引起现金流入累计到与投资额相等所需要时间。计算公式为公式中第年现金流入量第年现金流出量将现金流量表中数据代入公式，则本项目中所得税后投资回收期年详见附表现金流量表盈亏平衡分析计算公式为盈亏平衡点固定成本单价单位变动成本经计算,本项目盈亏平衡点销量为万平方米明细如下项目固定成本变动成本单价销售面积万平米单位变动成本盈亏平衡点销量万平米正常值投资销售单价销售单价投资单因素敏感性分析我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析，分析结果表明售价对财务指标影响最大......”。

7、“.....投资,销售单价,销售单价,投资,财务指标分析汇总表指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率投资回收期年财务净现值万元内部收益率销售利润率盈亏平衡点销量万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为，平均偿债覆盖率为。具体明细见附表项目偿债能力分析表第十部分结论及建议结论本项目具有良好社会意义城中村改造明晰了产权，探索了条公有制实现有效形式。通过城中村综合改造，原村集体资产得到了全面清理，非经营性资源性资产得到了彻底清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处臵，有效地防止了集体资产流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理监督企业经营积极性。城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。城市化对城中村土地资源无序吞食......”。

8、“.....集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高级发展阶段。招商引资有了个落脚平台，集体经济有了个起飞机场。城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会全面发展。武汉市城中村改造举改变了城中村农村集体土地分散征用分块变性问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化得进程，找到了解决城中村问题长治久安途径，找到了解决旧城区改造新途径。本项目具有良好经济意义通过财务分析，本项目所得税后投资利润率为，所得税后财务内部收益率为所得税后财务净现值为万元投资回收期为年，上述指标表明，本项目有较好效益，在财务上是可行。综上所述，该项目建设产生现金流充裕，各项财务指标均优于相应标准，同时，该项目建设有利于改善武汉市城市面貌......”。

9、“.....具有良好社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证。建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府各部门需全力配合，大力支持。该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在土地财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。尽快做好前期工作。该项目已做了大量前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。进步落实资金该项目规模大，总投资亿。要加强与金融机构沟通，落实贷款资金，保证资金及时到位......”。