情况调整策略，目是要保证销售进度如期实现。控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每阶段展销会进行深入总结分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略推广策略。控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销热闹活跃场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决目标客户尽快做出成交决定。主要控制工作包括销售工作有条不絮进行销售人员笑脸迎客销控专人负责制造楼盘热销气氛招商控制很多大型商场在进行推广时，大规模招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用事件营销策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金快速回笼，为后期商场运作提供充足资金支持。销售促进计划主要操作细则商用物业促销需要通过多种渠道多种方式去帮助目标客户建立对所售物业信心，同时，为了让目标客户早下决心，除了提供多种灵活购买方式外，往往还需要配合其他些促销手段。建立多元化销售渠道直销直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面对推销方法，在项目目标客户极其鲜明情况下，采用直销是最直接最有效，也是推广成本最低行销方法。巡回展销会在前文中我们曾建议开辟第二售楼部，巡回展销会实质就是开辟流动第二售楼部。如果只开设分销点，由于销售人员仍是被动地等候客户，外地投资者对项目了解不深，难以激发投资热情与冲动。以巡回展销会形式，在各地逐展开全方位丰富多彩推广活动，让外地目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多目标客户。网络联销随着电脑宽频网络技术普及，营销方式增加条新路向，就是网络联销。将项目各种信息改善上网，通过互联网让更多潜在买家了解项目资讯，使潜在买家能够在个自由时间自由空间中随时挑选理想物业。跨行业联合直销跨行业联合直销是种利用其他行业销售渠道来进行直销方法，通过对些行会或目标客户相对集中组织，比如些商会行业协会，对这些机构成员进行有针对性推广直销，此时，这些机构也就成为了我们收集目标客户中介机构。这种行销手法优点是选择目标准确推广成本低效率高。采用多种促销政策售后返租保租营销先租后售连租约销售以租代售宣传推广策略大型商厦是典型三高物业，具有高投入高风险高回报特点，只有快速回收投资才能降低风险。大型商厦广告推广采用以快打慢战略，社会消费品零售总额年增长率基本保持在，而且行业具有大特点传统零售业不断让位给现代零售业态传统百货店大部分进入微利状态连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点新兴业态被不断引入并得到快速发展购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多专业市场逐渐发达，并且潜力巨大二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台利好政策也牵动着商铺热销，由于政府方面并轨新政策出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战形成。更为有利大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新轮圈地运动，其中商铺作为商家必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自然将催动商业繁荣，进而招来商铺需求不断扩大。二分析性结论市场走势已呈现明显转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象对部分楼盘开盘时间推广计划已产生影响对已开盘销售而目前仅余少部分产品项目影响不大，但对于撞在枪口上楼盘影响甚大，对于即将开盘项目则产生延迟观望影响。政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大楼盘影响甚巨。商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚特点。由于中心城区居民大量外迁，近年来环线外消费日益增长。为了重振中心城区，市政府又开始有意识推进中心城区商业结构，使外移消费回流部分。同时，旧商业市场改造将使原有商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区商业带来了新机遇。商业进入形态多元化与力量重组战国时代合肥商业步入群雄并起战国时代。传统百货业与新兴连锁商业专业市场专卖店等商业形态百舸争流。百货业内竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业红火以及专卖店崛起又给价格上处于劣势百货业带来巨大压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展个前兆。地段好坏与出租面积占总术，讲究速战速决，以快刀斩乱麻之势促进项目销售成功。加大广告投放力度，集中优势兵力打歼灭战现在是信息时代，商用物业市场竞争激烈，特别是大型商厦竞争更趋残酷，如果广告投放达不到定量，则无法使受众迅速有效地接受到项目信息，大型商厦广告战已在所难免，根据项目工程进度和销售时机，集中火力在每个销售阶段加大广告投放力度，使项目在当期市场上形成声势浩大宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。投入超量广告费用对市场网打尽，是集中优势兵力打歼灭战极端做法，在时间段内，以大量宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求反复刺激反复引导投资者购买力，达到全面覆盖市场宣传效果。丰富多样宣传资料，让目标客户掌握更多销售信息投资者掌握项目资料和销售信息越多，则越容易做出投资决策。公司可策划和设计投资宝典或投资手册，详细介绍项目各方面优势，成为投资者爱不释手参考资料。为了让目标客户了解更多资料，还需要制作精美销售说明书售楼书宣传单张商场效果图商铺间隔平面图售价表付款方式介绍认购须知商场管理公约等资料，在销售过程中，还要根据商铺销售进度和销售策略调整，不定期更新宣传资料，保证将项目最新最详尽销售信息传达给目标客户。事件营销配合推广事件营销能与广大受众形成直接有效沟通途径，增加目标客户对项目好感和信心。大型商厦购买行为最为理性，通过策划组织举办投资者喜闻乐见公关活动营销事件，能有效配合广告宣传为销售推波助澜打动投资者。媒体组合宣传重点媒体策略原则媒体广告投放是必不可少，它是成功销售重要手段和信心保证。我们提出媒体策略原则是运用媒体优势进行综合造势，实施媒体组合推广。由于不同媒体方式产生效能不样，都是从不同角度对公众进行影响，因而不能拘泥或满足于简单地打广告，而应科学地安排各种媒体组合运用，从而使推广效果达到最好。媒体分析电视广告由于电视广告不利记忆故不宜做促销广告，但因其声形并茂，感染力强，故宜做形象广告，每次广告长度约为秒钟秒钟。路牌广告路牌广告覆盖面相对较少，只能在项目附近或其它特定地点进行宣传。它能够在项目附近形成很好宣传效果，对项目位置具体确定起重要作用。售楼书在项目未完成之前，买家如要了解物业情况，很大程度上都要依靠售楼书，而售楼书本身是给客户第印象，并且给客户带回家仔细研究售楼资料，所以楼书包装设计及质素很重要，本包装精美内容详尽楼书是销售人员给买家从旁解说重要工具。商城商讯项目在促销过程中，商城商讯将起到不可忽视作用。它主要内容有解答有关购铺疑问解释购铺者权益介绍项目工程进展发展商介绍顾问代理商介绍施工单位介绍交楼期介绍购铺者对未来物业管理建议买家对对商城规划点评本项目销售进程„„商讯个月期，发送给所有与售楼部发生过联系目标客户。商讯采用精心设计固定封面，内页用设汁精美实用，以期给目标客户们留下个务实形象。报纸广告项目所组织每个卖点都可以从新闻角度进行分析性评论和报导，在各大报纸楼市版面进行宣传。凭借合富公司与各大报社长期合作而建立良好关系，将推出系列针对本项目各项优势硬性平面广告研讨论文和评论性报导并结合新闻缮稿在各大报纸上发表，全力塑造商场形象，开创知名度。电台广告在项目强势推广期内，除在以上媒体进行布置之外，为了加大覆盖，形成立体广告攻势，建议投入电台广告，使项目营销推广在短期里增加曝光率，充挥发挥媒体组合最大威力。在，而且行业具有大特点传统零售业不断让位给现代零售业态传统百货店大部分进入微利状态连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点新兴业态被不断引入并得到快速发展购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多专业市场逐渐发达，并且潜力巨大二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台利好政策也牵动着商铺热销，由于政府方面并轨新政策出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战形成。更为有利大环境是，随着百货业连锁业金融业目录市场篇第部分合肥市概况第二部分合肥市商业市场综合分析第三部分合肥居民消费行为分析项目定位策划原则及思路项目篇第部分项目分析第二部分项目定位营销篇总体营销推广方案总体推广战略思路二营销策略三主题宣传推广策略四事件营销策略五销售现场包装策略六项目定价策略七招商策略八营销推广实施建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市场篇第部分合肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建成区面积平方公里，全市总人口多万，其中市区人口多万，是全省旅游中心城市。合肥古称庐州，历史悠久，自秦置县，至今已有多年历史。由于北接中原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有江南唇齿，淮右襟喉，江淮首郡吴楚要冲之称。年，合肥被授予全国首批园林城市称号，年荣获中国优秀旅游城市称号。改革开发以后，合肥形成以之是在沿街商其购买决策过程及时间。控制销售进度对于规模较大项目，全面发售往往分阶段来完成，当前阶段进展顺利，那后面几期可以根据市场反应情况适度地提高售价，如果前期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目是要保证销售进度如期实现。控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每阶段展销会进行深入总结分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略推广策略。控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销热闹活跃场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决目标客户尽快做出成交决定。主要控制工作包括销售工作有条不絮进行销售人员笑脸迎客销控专人负责制造楼