标组织形式和公开招标方式，选择通过建设行政主管部门资格认定招标代理机构，通过媒介发布招标项目公告，邀请具备承担招标项目能力资信良好法人或其它组织投标，投标人不得少于三个。邀请相关专业领域人员，共同组成评标委员会，按照工程建设项目委托招标试行办法和评标委员会和评标办法暂行规定有关要求开展招评标活动。招标活动遵循公平公正科学和择优原则，不受地区和部门限制。开标评标和中标活动及其当事人应接受依法实施监督。招标活动工作程序本次招投工作要严格遵照中华人民共和国招标投标法和省市及所属招标管理机构建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下项目报建招标备案招标文件编制发布招标公告投标单位资格预审开招标会，发布招标文件踏勘现场招标答疑会开标会评标中标发中标通知书签订合同。投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建设施工，投标文件内容应当包括拟派出项目负责人与主要技术人员简历业绩和拟用于完成招标项目机械设备等。第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据中国计划出版社出版市政工程投资估算编制办法。工程建设其他费用其他项目，根据国家有关部门对相关费用取费率规定及本项目实际计算确定。基本预备费按工程建设费用和工程建设其他费用两项费用之和计取，本项目建设期内不计提涨价预备费。开发建设成本费用估算详细估算见下表。表项目开发建设成本单位万元序号项目单位工程量单价元合计万元工程建设费用,平整场地,道路,给水,排水含雨污水,室外电气照明,通讯含弱电,天然气管道,工程建设其他费用,建设单位管理费财建号建设工程监理费国家发改委建设部发改价格号文招标代理费国家计委计价格号文可研编制及评审费依据国家计委计价格号文浮场地准备及临时设施费暂按建安费设计费依据国家计委建设部计价格号文下浮施工图预算编制费琼发改收费号文勘察费按建安费,下浮初设及概算评审费琼发改收费号文施工图审查费结算审查费琼发改收费号文环评咨询费国家计委国家环保总局计价格号文预备费,基本预备费,涨价预备费工程总投资,资金筹措项目开发建设成本费用万元，全部由建设单位自筹。第十二章项目竣工后土地价值分析本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷。旅游商住综合用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让方式，通过币场实现其土地价值。道路绿化及公共设施属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本土地级开发项目竣工后土地价值为经营性建设用地土地价值。销售收入根据项目所处位置周围环境条件和住宅物状况该项目用地范围内用地主要以耕地园地林地和青皮林保护区为主，占总用地。宗地环境自然环境地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部。土地人口万宁市域总面积为平方公里，其中陆地面积平方公里,海域面积平方公里。在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。全市总人口万人,其中汉族万人,黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。年平均气温，最冷月平均气温,最热月平均全年无霜冻,气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型园区经济。日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治循环经济等方面突出成绩。市政基础设施状况交通现状万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道条共公里，市县道条共公里，乡道条共公里，行政村通达率达。此外还有大小港口个，较大有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。市政设施现状自来水万州水厂日供水能力万吨，已投入生产，且万城至港北长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力充足我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达以上，供电设备先进，市内现有变电站座，变电站座，年全市实用电量为亿千瓦时。同时，农村电网全面改造，实现同网同价。投资者在我市创办项目，所用电量都将得到满足且价格便宜。通讯便捷万宁邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内多个城市县和世界上多个国家和地区。有线电视由万宁市有线电视提供。宗地开发目标本项级开发完成后应达到用地范围内七通供水通排水通路通电通网络通有线电视通电话通及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。第三章项目背景及必要性项目提出背景浙江中汇控股集团公司与万宁市人民政府签订框架开发协议书，授权我公司开发本项目。万宁市社会与经济发展概况本项目位于万宁市日月湾景区。年以来，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升良好态势。万宁市旅游资源条件分析旅游资源类型齐全，开发价值较高万宁市山青水秀，景色宜发展情况，项目建设道路与配套市政基础设施完善后，将有亩土地销售，平均每亩售价以万元计算，销售收入为万元。税费率本报告采用各种税费率见表。表税费率表单位税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税任意盈余公益金教育费附加费企业所得税土地增值及税额土地增值额土地增值额销售收入土地开发总投资万元。按照四级累进税率，增值额万元占成本万元比例为，在以下，税率为。土地增值税土地增值税土地增值额税率万元。项目总成本费用估算项目总成本包括土地开发建设成本和在开发建设期间人工费用，土地开发成本万元。项目劳动定员人，按人平均工资元计，福利为工资额，开发建设期间人工费为万元则项目人工总成本费用为万元。盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，扣除土地开发建设成本万元，职工奖励及福利基金万元，可获利润总额万元营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加费万元，任意盈余公益金万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。项目税前内部收益率为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。利润总额投资利润率总投资利税总额投资利税率总投资利润总额资本金利润率资本金结论综上所述及相关财务分析，本项目在运行期间可以产生定利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行。第十三章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段土地征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目区绿化用地将改善整个项目区环境，营造健康购物旅游，生活空间。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，政府将有约万元税收收入。对区域发展影响本项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地需求。符合万宁市经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体现代化商业圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区市政设施，以满足周边地区市政管线需要。第十四章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，符合万宁市十二五计划和年远景目标要求，对推动万宁市经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利于万宁市土地市场有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，万宁市日月湾风景区房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。因此，在未来合适时机出让各地块，能够实现目前所设想预期收益。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元亩，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，可得到项目在财务上是可行结论成本支出项目总成本为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算净利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，内部收益率为。因此，本项目开发前景良好，不但有开发建设必要性，社会效益显著，也有在经济和财务方面可行性。建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保日月湾杨梅地块风景区基础设施项目顺利进行。方公里。在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。全市总人口万人,其中汉族万人,黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。年平均气温，最冷月平均气温,最热月平均全年无霜冻,气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型园区经济。日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治目录第章总论项目概况项目申请报告编制目项目编制依据项目概况项目综合评价结论建议第二章项目界定与现状描述宗地法律关系项目自然条件与区位地上建筑物状况第三章项目背景及必要性