路与沁水路交汇处南侧米，北临沁阳 市黄金大道怀府路，东面沁水路，沁阳市委市政府各局委 中国移动中国网通中国银行建设银行邮政储蓄文化艺术 中心新沁阳影剧院新华书店沁阳中城西小学实验中学 职业技术学院亿万饭店神农山大酒店怀府音乐广场河朔公 园新人民医院焦百沁阳商厦等党政机关通讯金融文化休闲 教育卫生餐饮商务环临四周，距离太行新城花苑住宅小区 均不超过分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。 建设规模与目标 沁阳市太行新城花苑住宅小区项目占地约 亩，计划投资亿元，总建筑面积万，其中住宅 部分面积万，商业用房面积万，总居住户数 余户，规划总居住人口余人，容积率，绿化覆盖率。 小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发 太行新城花苑住宅小区，将致力于为在沁阳工作的国家工作 人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较 好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。 项目建设期限 太行新城花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期 限从期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计 划为个月，即从年月起至年月。 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有 较高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及 其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构， 要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。 另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需 求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府 的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视 该项目的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。 关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制。可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高规划建议中提出方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体稳定的重要前提。可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建 个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交 易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细 分市场。 提出了土地集约利用建筑节能环保等技术性创新要求 要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创 新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而且由于 能源定价的扭曲和负的外部性由社会承担，所以创新的产品反而变得不经济，而没有市场。举例而言，采用节能材料建造的住宅的成 本要比普通建筑高出另方面，在低环保要求下能源电 力价格偏低，所以消费者对节能建筑缺乏重视，市场推广较为困难。 可以预见，未来随着制度性障碍的消除，节能住宅的推广将更加顺 利。 沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 表十五规划中，与房地产相关的阐述和影响方面 章节相关的具体内容影响方面 坚持以科学发展 观统领经济社会发展 全局 必须加快转变经济增长方式。我国土地淡 水能源矿产资源和环境状况对经济发展 以构成严重制约。 房地产开发用 地的使用 十五时期 经济社会发展的目标 城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，价 格总水平基本稳定，居住交通教育文 化卫生和环境条件有较大改善。 房价必须保持 稳定居住条 件得到改善 全面深化农村改 革 坚持最严格的耕地保护制度，加快征地制度 改革，健全被整地农民的合理补偿机制。 土地增值收益 的重新分配问 题 形成合理的区 域发展格局 继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工 业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区 率先发展。 区域经济发展 对城市房地产 的影响 促进城镇化健 康发展 坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城 镇综合承载能力，按照循序渐进节约土地 集约发展合理布局的原则，积极稳妥地推 进城镇化。珠江三角洲长江三角洲环渤 海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动 和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优 势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发 挥经济特区上海浦东新区的作用，推进天 津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带 动区域经济发展。 区域经济和城 市房地产市场 大力发展循环 经济 发展节能省地型建筑建筑节能容 积率 推进财政税收 体制改革 合理届定各级政府的事权，调整和规范中央 与地方地方各级政府的收支关系，建立健 全与事权相匹配的财税制度。稳步推进物业 税。规范土地出让收入管理办法。 房地产相关税 收体系的调整 合理调节收入 分配 着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等 收入比重，有效调节过高收入，规范个人分 配秩序，努力缓解地区之间和社会成员收入 低收入家庭的 住房问题分配差距扩大的趋势。认真解决低收入群众 的住房医疗和子女就学等困难问题。 今年以来房地产行业运行情况 调控之下继续升温 年国家加大了对房地产行业的调控力度，系列政策相继出 台。年以来的重要调控政策就是月日国税总局发布的关于房 地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。该通知的出台 意味着拖延年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。 通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式 改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代，对 毛利率较高的项目或公司影响还是很大的。总体上看，今年以既往 政策的贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展的 话，不排除在接下来的时间出台新的更严厉的政策。 今年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，定程度上偏离 了调控的目标。具体表现在房地产开发投资增速高位上扬房地 产开发结构有所改善商品房市场供需矛盾加剧热点城市房价上 涨较快外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场 在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场 的高回报率吸引了大量的资金以及市