协商解决，因而未向净月管委会还款。建议解决方式在付款方式上，要求卖方向公司提供目标公司向净月管委会出具土地出让金财务欠据及净月管委会向长春国土局垫付土地出让金相关凭证，然后由公司以目标公司名义向政府部门支付欠缴土地出让金。该款项计入收购价款。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告土地出让金契税特殊安排与或有收益尽职调查时发现年月，净月开发区财政局已将万元，作为政府扶持基金支付给目标公司。年月，东方联合置业公司与净月管委会签署备忘录，开发区管委会将承担地块部分基础设施工程及建设费不超过亿元，剔除于年月已经收到万元扶持资金，以及目标公司认为不能再收到财政资金返还万元，实际将返还约,万元。对地块，目标公司已将土地出让金缴纳完毕，年月区管委会东方联合江苏高力三方签署协议，政府将,万元次性支付给中标建设单位。年月东方联合已与江苏建工签署了协议书。建议解决方式当前交易对价暂不考虑净月管委会可能返还土地出让金。规划局初审意见尽职调查时发现按目标公司提供初步方案，住宅部分容积率约为，总建筑面积万平方米并有别墅等建筑。但净月规划局初审意见显示各宗地容积率不低于，并且禁止建设别墅类建筑此外，项目内涉及古树保护及市政道路修建要求。建议解决方式近期政府在强调与审查规划调整尤其是容积率变更项目。对该事宜，建议公司在运营层面予以充分考虑。并且，要求卖方保证目标公司不会因目标地块最终规划方案确定而产生额外土地出让金等费用支出。土地证抵押尽职调查时发现年月，长春高力投资公司目标公司股东将净月项目土地证做抵押，向吉林银行汽支行获得借款亿元，借款期限年，资金用于目标公司之外。建议解决方式卖方负责土地证抵押登记注销手续，在协议中予以明确，作为先决条件。证件办理与人力资源尽职调查时发现该项目用地规划许可证过期，且目标公司开发资质证书将于年月日到期，因规划变更须重新履行报建手续等长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告方面。同时地块尚未取得与净月项目对应建设用地规划许可证建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，原证件均已经过期。另外，尚有员工未签署正式合同或签署合同目标公司未盖有公章，以及欠缴社会保险等事项。建议解决方式及时办理相关证件履行手续，作为卖方须完成工作。而对于劳动合同关系，在交割日前责任由原股东承担。净月项目日后享有电力生态环保城市公共设施民生八大工程，从而带动全市未来经济增长，使城市产业结构又增添个新增长点。图长春市历年进口总额情况示意图年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。其中，进口亿美元，增长出口亿美元，增长。在出口中，国有企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长般贸易出口亿美元，增长。外贸依存度为，比上年下降个百分点。图长春市历年固定资产投资情况示意图年，全市预计完成固定资产投资额亿元，同比增长了。在年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。年之后，随着长春城市化进程速度加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快发展速度。图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。其中人均工资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。收入增长也极大地促进消费水平提高。人均消费性支出整体显示为稳定增长消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。随着长春市经济发展，也将为居民创造更多更好就业机会，在未来几年里，长春市发展水平还将以较高速度持续发展。长春现辖个市辖区个县，代管个县级市，总面积平方千米，市区面积平方千米，四环内建成区核心建成区面积平方千米，五环内建成区面积平方千米五环绕城高速以内。截止年月，长春地区总人口万，六大主城区四大开发区总人口万四环路以内，其中三环以内户籍人口万，外来和流动人口约为万。城市规划空间布局长春市主城区空间发展方向和空间发展思路为南拓北优西控东展南拓空旷城市腹地，开发建设南部新城，打造城市副中心北优优化铁北资源，进行企业土地资源置换，造集约化物流中心西控把西部作为城市生态屏障控制在西部发展东展发展东部和东南部生态居住和东北部工业用地主城区空间结构为双心三翼多组团双心分别指人民广场带主中心和人民大街南端南部副中心三翼分别指西南东南和东北三个主要城市发展方向西南翼向西南方向长春国际汽车城和长春高新园区为主工业园区东北翼向东北方向是以长春经济技术开发区为主导工业园区东南翼是以净月潭旅游经济开发区为主导生态居住区和旅游风景区，沿线可包括伊通河风光带。多组团是指城市空间拓展采取组团布局模式长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表南部生态新城建设将是长春发展城市新中心重点，净月是唯生态居住板块，是中高档人群主要导入区。用地规划南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位有优惠政策尽职调查时发现年月东方联合投资有限公司后更名为东方联合实业，即东方联合原控股公司与长春净月潭旅游经济开发区管委会签署商业及房地产项目开发合同书合同书以及年月签署关于净月旅游商业住宅开发项目补充协议，东方联合可以继承合同书中规定东方联合实业享有权利而获得优惠政策，其延续性是否会因本交易而改变具有不确定性。建议解决方式要求卖方协调相关部门，确保目标公司继续享有与净月管委会签署相关协议约定优惠政策。股权转让税款特别提醒江苏高力将替换长春高力投资公司成为目标公司直接股东，及本次股权重组之前进行重组，若股权转让产生收益，其股权转让所得所得税，当由享有股权转让收益股东承担。江苏高力向远洋地产转让目标公司，取得股权转让所得，其税负也由高力集团负责。特别提醒以上内容拟体现在股权收购协议中。地块分析优势分析•地块位于净月区，区域生态环境较优越，发展潜力较大，旅游氛围浓郁。•远洋地产实力雄厚，信誉良好，公司拥有开发经验丰富精英团队，已经在北京天津沈阳大连等地成功开发项目得到了政府投资者和消费者高度认可。•地块内部条件优良，项目可塑性比较强，为项目整体规划创造了良长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告好条件•周边楼盘较多，居住氛围日益浓厚•该区域土地溢价空间较高。劣势分析周边公交线路较少，现阶段交通不便项目周边商业医疗教育金融等生活配套较少，生活不便，需外部协调事宜较多。作为远洋在长春第个项目，相比较于万科中海保利等企业，消费者对远洋品牌认知度不够。项目商业比重较大，加之容积率和限高等规划条件，为设计带来未知风险。外部条件影响可能会导致成本增加。机会分析长春城市重心南移，本项目区位优势将逐渐强化。项目位于新规划中净月旅游带，居住氛围日趋浓厚，认可度较高，高端住宅交易异常活跃。净月区强劲经济增长势头及优质购买客群，势必带来大量地产需求，对销售速度和销售价格提升帮助很大。远洋地产在大连和沈阳多盘联动遥相呼应，会强化长春客群对远洋品牌认知度，进步促进销售。地块周边多为高品质住宅项目，为项目塑造提供较大发展空间。房地产市场不断转暖，为项目后续发展提供较强市场后劲。威胁分析本项目周边别墅体量较大，会为项目带来定竞争压力。区域内竞争激烈，且潜在供应量较大，可替代产品较多，客户分流现象严重，且供求关系存在失衡可能。我们对长春市场较为陌生，项目开发把控能力要求较高。政府配合度，决定项目能否按计划实施。地块获取方式及因此而产生潜在收购风险和后续运营，存在诸多变数。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告结论与建议本项目区位优势明显，拥有较好自然资源与人文景观，未来区域发展空间比较大。根据保守测算，当收购成本为万元时，按目前高力置业可提供万元土地抵税发票测算，本项目毛利率为，净利率为，为，为万元。随着净月区区域功能布局和空间格局升级改造，本项目土地价值优势将愈加显现注长春龙创公司于月日摘取临近地块，地面价为元平米，折合楼面价元平米，预计未来利润预期高于本次分析水平。同时，从战略角度考虑，本项目获取对远洋地产完成在东北区域战略布局全面提高市场占有率扩大远洋品牌影响力响应远洋地产年达到亿计划等具有极其重要影响和战略意义。建议投资委员会授权公司经营层根据公司战略，积极获取本项目。东北区域事业部民生八大工程，从而带动全市未来经济增长，使城市产业结构又增添个新增长点。图长春市历年进口总额情况示意图年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。其中，进口亿美元，增长出口亿美元，增长。在出口中，国有企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长般贸易出口亿美元，增长。外贸依存度为，比上年下降个百分点。图长春市历年固定资产投资情况示意图年，全市预计完成固定资产投资额亿元，同比增长了。在年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。年之后，随着长春城市化进程速度加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快发展速度。图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。其中人均工资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。收入增长也极大地促进消费目录项目概况地理位置规划指标土地现状与交地条件项目背景全市宏观经济概述城市概况经济发展城市规划全市房地产市场分析概述房地产行业房地产市场区域经济环境研究净月区概况社会经济重点项目介绍发展规划小结区域房地产市场分析市场整体特征区域总体市场走势区域土地出让市场概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„区域市场在售项目概述含别墅与商铺等产品典型项目介绍项目开发经营计划说明开发策略和开发顺序项目产品建议成本控制策略初步规划设计方案经营销售计划重要节点安排项目投资收益分析测算假设条件成本控制项目融资计划项目经济效益分析项目整体经济效益分析评价无抵税发票条件下整体效益评价综合分析与建议风险评估及对策地块分析结论与建议长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告项目概况地理位置本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园西侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨市场供求情代缴，目标公司出具财务欠据及还款计划。目标公司未向尽职调查团队出具书面有效凭据，证明净月区管委会已经代缴未向尽职调查团队提供书面财务欠据。此外，目标公司认为，所欠净月区管委会欠款，双方可协商解决，因而未向净月管委会还款。建议解决方式在付款方式上，要求卖方向公司提供目标公司向净月管委会出具土地出让金财务欠据及净月管委会向长春国土局垫付土地出让金相关凭证，然后由公司以目标公司名义向政府部门支付欠缴土地出让金。该款项计入收购价款。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告土地出让金契税特殊安排与或有收益尽职调查时发现年月，净月开发区财政局已将万元，作为政府扶持基金支付给目标公司。年月，东方联合置业公司与净