竣工验收。项目销售阶段年月年月在项目建设期预售部分，结构封顶后，在销售剩余部分，销售期计划在工程竣工后年内完成。第九章投资估算与资金筹措投资估算编制依据及方法投资估算编制依据建筑工程依据建筑结构等各专业提供结构形式及使用功能装饰标准，参照类似工程以及辽宁省建筑工程消耗量定额辽宁省装饰装修工程消耗量定额全国统安装工程预算定额辽宁省参考价格表辽宁省工程造价取费标准等有关文件进行估算。建筑工程按类似工程进行估算。建筑工程勘察设计费，工程监理费分别按工程勘察收费标准工程设计收费标准和工程监理收费标准计算。建设单位管理费按建设单位管理费标准计算。工程招投标费按照辽宁省相应标准计算。预备费按第二部分工程费用左右计算。投资估算投资估算说明工程费用工程费用万元。包括土建工程费装饰工程费给排水工程费等，共计万元。详见附表。工程建设其他费土地费用勘察设计费基础设施配套费监理费等其他费用，共计万元。详见附表预备费用按二部分费用计取，共计万元。项目建设投资总额包括开发建设投资建设工程其他费用预备费等。总投资额为万元。资金筹措本项目全部资金筹措方式为自筹。第十章财务数据估算计算期估算该项目使用期限商业年，其中建设期约年。销售经营收入估算商业租赁收入估算商业销售收入年元年万元年万元年年万元总成本费用估算税金估算总收入税金年营业税万元万元城市维护建设税万元万元教育费附加万元经营税金及附加万元万元万元万元利润估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和税金及附加后余额，利润总额为万元。投资回收期通过上述章及附表数据，项目全部投资预计在年底资金全部收回。项目财务评价评价依据本项目根据国家计委发布建设项目经济评价方法与参数和建设部发布房地产开项目经济评价方法规定。项目财务评价计算期为年含建设期商品房销售及商业按可供销售建筑面积计算，销售期约为年财务测算销售价格商业部分总建筑面积，按均价元平方米年租赁计算，经测算项目年总收入为万元。财务评价结论本项目财务评价各项技术经济指标经过计算，都达到项目评估合理标准，该投资在计划财务上可行。税后全部投资内部收益率以及税后资本金内部收益率均高于行业收益率经过对项目敏感性分析得知，商品房销售价格对项目影响尤其明显。该项目具有较强资金平衡能力盈利能力和抗风险能力，并具有良好社会效益，此项目经济上是可行。鉴于当前房地产经济形势，建设公司应进步加强该项目市场推广力度，促进销售资金尽早回笼严格管理项目成本，尽量压缩总投资，最大限度稳定销售价格。避免收入下降和成本增加幅度过大而带来不利影响。第十章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。泛华商业广场座项目建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中等收入家庭普通商品住房和保障性住房供应规划和原则要求。本项目建设，符合各级国民经济和社会发展规划要求，是其精神和发展原则具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设重要发展地区。项目建设将有利于加快浑南新区建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化规划方向发展，进步增强区域吸引力和辐射周边地区作用，落实沈阳市总体规划目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区地位和作用，考虑到沈阳总体规划要求及社会经济发展计划总体要求，建设该项目是有必要可行。第三章市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况调查整理汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前经济背景和社会背景，进行本项目市场分析和市场预测。市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要地位。南依北拓，南北金廊，东西银带等战略效应开始在浑南新区显现。除便捷交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大发展空间，已经并将继续造就出浑南新区得天独厚环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间发展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活优质中高端项目。其开发产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好自然环境结合项目自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。沈阳广大购房者消费观念已经由过去买面积，转变为现在买环境，并正在步入买文化阶段。浑南新区在保持，扩大固有空气，绿地等优势同时，依靠科学规划，高效运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场所在地，区域板块拥有得天独厚展示，发展机遇。作为前奥运效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目美誉度作为后奥运效应，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们消费心理，发掘其对房地产巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展原动力。绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市新都心，是几年乃至十年后，整个城市最核心区域。这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城升级版，是沈城居民二次臵业，改善居住条件理想选择。而且，浑南新区作为科技新城，经过多年发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑产业发展格局。以电子信息和先进制造为主导高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校进驻，凝聚了人气，提升了品位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场发展住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室外环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。本小区建设不但可以为沈阳市居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。本项目周边高绿化率将会吸引较多二次臵业和收入较高居民前来购买。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，于洪区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着沈阳市住宅土地政策不断出台，住宅需求必将不断升温。本项目市场前景十分乐观。实施本项目，有助于当地社会稳定与经济健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目建设与实施不会对当地居民生活产生负面影响，不会对当地交通环境产生破坏作用。社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。本项目周围交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于业主办公交通购物商务往来等都具备良好配套条件。本项目符合沈阳市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理冲突及矛盾，项目社会经济价值总体上是被认可。但是对于可能出现问题亦需采取有效可行措施加以防范和处理。社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。对社会发展是有积极作用。对居民生活水平与生活质量影响，将会直接影响到项目建成使用后居住人员。提高人们住房质量，提高了小区业主居住环境。对地区文化教育卫生影响，文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展。对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响，基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。社会风险分析风险定性分析在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学财务运作，尽量避免和减少风险因素发生。在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。国家和地方政策变化对土地级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，将带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。风险防范措施制定切实可行成本控制措施对于工程建设市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀评估建设公司加快手续办理进度。第十二章结论与建议结论本项目发展条件已经成熟，其运作将有力于推动我国房地产业发展迅速推动入世后我国地产业态发展升级将最终形成战略性协作双方双赢发展格局。市场分析表明，本项目具有明显地理位臵优势内部设计布局合理，具有整体规模优势投资方有品牌优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学经营方式和营销战略，项目市场前景是比较可观。本项目所需外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目成功运作创造了良好物质条件。本项目财务效益分析表明，项目有很强盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行。敏感性分析表明，本项目具有定抗风险能力。综上所述，本项目建设既是必要，也是可行。只要投资方科学规范地运作，项目达到预期目标是有保证。建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计实施进度和计划进行。进步落实资金本项目规模大，建设投资约万元，如此大规模投资，势必给投资方带来较大资金压力。在融资方面，投资方已做了大量工作，建议投资者进步落实资金，保证资金及时到位。加大营销战略实施力度，积极开展广告宣传攻势，保证收入稳定另外，项目对经营销售收入敏感度最大，必须要保证获预期销售收入和持续稳定经营收入。要达到这目就需要加大营销战略力度，大力挖掘市场潜力，并利用各种手段进行有效广告宣传，不断创造新卖点。会发展规划要求，是其精神和发展原则具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设重要发展地区。项目建设将有利于加快浑南新区建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化规划方向发展