构成直接竞争威胁。运营风险项目运营既是项目期可持续发展，实现持有物业收益主要保障，同时也是项目二期开发前提。财务风险由于土地价格优势，因此项目静态财务分析非常漂亮，项目真正面临是动态财务风险，即俗称资金链。项目风险评估项目前期风险主要来源于市场建立风险，市场建立是销售及资金回笼保障，因此项目开发前期最主要工作是市场建立，只要能有效规避市场建立风险，项目整体开发风险较低。风险规避措施建立专业组合开发团队，协同控制项目开发风险建立组合开发模式，充分利用优势资源，最大程度规避市场建立风险树立正确开发阶段价值观，制定资金来源多套方案直面竞争，错位经营控制开发节奏，降低动态财务风险。第十章项目服务团队介绍及服务模式建议四川省五金机电行业协会四川省五金机电行业协会成立于年月日，是以四川省五金机电行业企业为主体，相关行业企业单位及专业从业人员自愿组成地方性行业性非营利性社会组织，是经四川省民政厅等级注册社团法人，接受四川省经济与信息化委员会四川省民政厅监督和管理。自成立以来，在指导行业发展服务行业发展方面做出了积极贡献，得到广大企业认可，目前在四川省内拥有各类会员余名，协会影响力与日俱增。同时，作为全国省级五金机电商协会联谊会发起单位，在联谊会拥有家省级五金机电商会中拥有较高信誉及影响力。与传统商会不同，省五金机电行业协会拥有以下其他组织无可比拟优势资源整合能力市场建立高度商家号召力市场开发运营管理经验执行团队介绍四川省五金机电行业协会旗下项目执行团队中国元和工房年肇始于成都，前身为成都奥讯文化传播有限公司，后拆分为成都大唐设计工作室成都元和工房文化传播有限公司，年进入重庆，年成立南宁元和工房文化传播有限公司。至目前为止，元和工房旗下拥有五个智慧团体以产业策划区域经济研究为主成都元和工房文化传播有限公司南宁元和工房文化传播有限公司以传统地产营销代理招商运营管理为主业南宁璞腾营销策划有限公司成都雍和文化传播有限公司其中，成都雍和文化传播有限公司是四川省五金机电行业协会秘书长单位以资产及资本运作为主攻方向成都龙河天成资产管理有限公司。自年开始，元和工房团队先后主导或者参与了成都万贯五金机电城西部饰材精品城海霸王冷藏物流园成都国际五金机电城成都国际物联港贵州源禧国际五金机电城成都后街廊桥重庆永川汽摩机电城重庆模具产业园广西海吉星农产品物流中心中国东盟田阳国际农产品物流园中国东盟宁明国际商贸物流港南宁相思湖国际商贸广场等商业地产项目，在商业地产特别是专业市场物流园区营销策划运营管理方面沉淀了极为丰富实战经验。在传统地产方面，元和工房还全程代理了来宾上品世家钦州临港臵地广场钦州湘桂名城来宾欣欣园来宾嘉信广场等住宅及综合业态项目。在旅游产业方面，对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构资金实力都有很高要求。相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。对于中国自贡国际产业博览城项目，开发商普润公司川润股份为开发该项目而成立之主体，是从传统制造产业切入房地产开发领域并步跨入更深生资行业主题园区生资行业流通领域，这种跨界必须要有专业经营管理经验和能力。而川润股份自身并不具备。另外，目前自贡没有真正意义上商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造生资流通领域品牌运营商，从无大有打造，有相当难度。定位原则中国自贡国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握自贡生资行业发展机遇，在功能上商业经营模式上园区品质及形象等方面与其他市场如天津亿联投资西南五金城形成差异化定位，成为促进自贡生资产业整体发展和自贡生资大品牌建设新阵地。项目定位始终遵循以下原则品牌导向原则自贡生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向竞争新次序资源整合原则借助行业协会政府等多方资源生资专业市场商业经营模式创新原则案例借鉴万贯模式委托经营管理模式分析优势█开发商背景川润股份在自贡本地潜在影响力和美誉度█项目起点是集合成都金府北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比基础上，设计吻合商家经营需求，营商环境优越█从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心█板仓片区未来作为自贡物流规划核心地段，具备不可替代物流优势█项目是川南地区最大生资专业市场集群，将拥有最完善配套和先进运营管理思路█元和工房为促成项目进步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适情况下，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目以商引商及全面招商奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位打造工作█土地干净，无拆迁问题█交通便利，通过未来乐自高速京昆高速等辐射川南，影响西部。劣势█现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位臵，远离城区，未有完善公共交通系统直达项目，属于待成熟地区█开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验█立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议█土地挂牌时间落后于对手█周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。机会█基于恒之已久三现交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段█传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场洗牌效应机会█现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受升级换代思想，引导空间大█业内对现代市场经营环境提升物联港及自主品牌意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求█西南五金城虽然有贡井区政府强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢█西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目失败运营，注定其在运营上需要和工房完成了广西巴马长寿文化旅游节，策划了巴马敬寿礼孝大典桂西旅游发展论坛宁明国际花山文化艺术旅游节武鸣文化旅游节天等云湖天香国际旅游度假区策划案等。元和工房部分主导项目展示项目主要服务团队四川省五金机电行业协会及其执行团队直致力于通过运营盘活盘优五金机电专业市场资产，是服务于五金产业专业运营管理团队，可为产业地产企业提供规划定位营销策划运营管理资产运营等系列服务。在五金机电行业，四川省五金机电行业协会通过成都国际五金机电城成都万贯五金机电城永川汽摩五金机电城重庆模具产业园等项目，积累了丰富行业经验和人脉关系。顾问邹德康四川省工商联五金机电商会会长四川省五金机电协会会长何卿成都金华商会会长成都市工商联五金机电商会副会长李仁强四川省工商联五金机电商会副会长曾光荣成都市工商联五金机电商会常务副会长卢跃花成都市工商联五金机电商会副会长耿星四川省工商联五金机电商会副会长自贡川岛液压设备制造有限公司董事长李仁刚自贡国茂国泰减速机有限公司总经理主创人员彭建雄全国地方五金机电商会联谊会秘书长四川省工商联五金机电商会副秘书长成都金华商会副秘书长成都元和工房文化传播有限公司常务副总经理周严四川省工商联五金机电商会秘书长成都元和工房文化传播有限公司副总经理公司还拥有营销代理行业各个类别专业人才余人，分布在四川广西等多个项目。项目服务模式建议前期开发顾问租售结合保底销售风险运营管理本服务模式为组合服务模式，是以服务团队自身资源和优势为基础，结合项目组合开发模式而提出，涵盖了项目商业顾问规划顾问前期开发顾问招商代理营销代理推广代理运营管理等全方位服务项目。前期开发顾问与开发团队组成组合团队，制定及实施组合开发策略及方案租售结合制定组合招商运营策略，实施预招商及招商代理保底销售制定组合租售策略，根据预招商进度实行预售，实施垫付推广费用及销售费用保底价销售风险代理风险运营管理承担项目运营管理风险，实施运营管理。项目组合服务模式下服务内容深度市场调研及分析项目定位及业态规划深化策划项目组合开发策略及方案制定及实施顾问前期商业策划项目规划顾问前期推广策划品牌建设规划项目招商及商业运营顾问项目招商策划及代理项目营销策划及代理项目及品牌推广策划及实施顾问项目运营管理附表土地开发模式附表表总投资与成本估算表单位万元序号项目年年年小计土地成本管理费用其他费用财务费用略合计表二资金筹措表单位万元序号项目名称年年年合计总投资资金筹措自有资金股东借款销售收入以上模式下，税前利润万元。二房产开发模式附表表总投资与成本估算表序号项目合计万元得房成本万元备注商铺集中商业其他其他指公寓写字楼及酒店总面积开发成本土地费用前期开发费含地勘文保白蚁施工水电施工手续费报建等设计费酒店元商铺元其他元工程建安费按照商铺元公寓写字楼集中商业元星级酒店元计算基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用取开发成本至项财务费用销售费用总投资得房成本元表二详细投资计划与资金筹措表销售收入按照理论模型计算序号项目名称合计万元年比例年比例年比例年比例总投资开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用销售收入资金筹措自有资金股东借款销售再投入备注年销售全部产权商铺，订制商务别墅年销售剩余商铺，销售写字楼底商，办公楼，销售博览中心年销售剩余可销售部分销售达成率可能为左右，为便于计算，假设除酒店外销售。表三总销售收入预测表按照可能发生情况预测序号项目细项合计年年年年商铺销售比例销售面积平方米销售收入万元持有集中商业销售比例销售面积平方米销售收入万元持有公寓写字楼销售比例销售面积销售收入万元持有销售收入合计万元合计完成率收入完成率面积完成率表四销售费用估算表序号项目名称计算依据小计年年年年市场推广费万元销售收入销售代理费万元销售收入合计万元销售收入表五资金来源与运用表单位万元按照实际可能发生情况序号项目合计资金来源自有资金股东贷款销售收入商铺销售收入集中商业销售收入公寓写字楼销售收入资金运用开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用偿还贷款本金销售税金及附加盈余资金盈余资金累计份自身并不具备。另外，目前自贡没有真正意义上商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造生资流通领域品牌运营商，从无大有打造，有相当难度。定位原则中国自贡国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握自贡生资行业发展机遇，在功能上商业经营模式上园区品质及形象等方面与其他市场如天津亿联投资西南五金城形成差异化定位，成为促进自贡生资产业整体发展和自贡生资大品牌建设新阵地。项目定位始终遵循以下原则品牌导向原则自贡生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向竞争新次序资源整合原则借助行业协会政府等多方资源生资专业市场商