开发费用管理费用中。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各种费用。本项目编制定员人，每人工资福利按万元年估算，年管理费用为万元。不可预见费不可预见费按项合计进行估算，即万元开发成本开发成本为项总和，即万元第十章融资方案本项目资金来源有二个渠道是自有资金二是银行贷款。投入计划如下，自有资金亿全部用于投资商请银行五年期贷款亿元。项目开发总投资不含贷款利息共万元，自有资金万元作为项目资本金商请银行五年期贷款万元，采取三次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率进行估算。具体见下表表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设期年年年总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金借款第十二章还贷来源分析还贷能力分析该项目还款来源为保障性限价房销售收入所得。住宅销售价格多层住宅建筑面积为平方米，以元平方米单价限价进行销售，销售收入为万元。高层住宅建筑面积平方米，以元平方米单价限价进行销售，销售收入为万元。沿街商铺面积平方米，以元平方米单价进行销售，销售收入为万元。地下半地下停车位全部出售，每个车位按万个销售，销售收入为万元。预计总销售收入为万元销售进度计划本项目计划用三年时间完成销售，计划年出售房源，年出售房源，年出售房源。地下车位分三年完成销售，年销售，年销售,年销售。收入估算如下表所示营业收入估算表项目年年年多层住宅可销售面积营业收入万元高层住宅可销售面积营业收入万元沿街商铺可销售面积营业收入万元车位出售出售车位个营业收入万元合计营业收入万元该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至年，售房所得总收入为万元，可安排专项资金用于偿还银行借款万元及利息。二还贷计划年起开始还贷，年先行偿还贷款万元，还贷来源为年房屋销售收入年偿还剩余贷款万元，还贷来源为年销售收入。剩余资金用于公司其他项目建设。还款分析表表还款年份还款项目归还本息万元还贷来源偿还借款偿还利息年年房屋销售收入年年房屋销售收入合计第十三章社会评价社会评价是分析本项目建设运营对长兴县社会影响和社会效益，分析项目所在地社会环境对项目适应性和可接受程度，评价项目社会可行性。社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析项目与所在地区互适性分析和社会风险分析。项目对社会影响分析项目对所在区域居民就业和收入影响本项目进入启动阶段，将拉大市场为重点商贸物流中心初具规模。年全县实现地区生产总值亿元，年全县完成财政总收入亿元，比年增长完成地方财政收入亿元，比年增长全年完成固定资产投资亿元社会消费品零售总额亿元。可见，长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第要务，已真正步入个高速稳定良性发展期。长兴县经济及财政快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间第着力点，更是掀起大建设大开发热潮。在县委县政府正确领导下按照人民城市人民建方针，经过多年建设发展，城市基础设施基本齐全，城市服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化绿化亮化净化取得显著成果，园林化城市初具规范。长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性限价房建设工程势在必行。长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。二项目建设必要性本项目建设对于加快长兴城区建设，推进长兴跨越式发展意义重大。推进长兴大建设打造现代化城市，是县委县政府顺应经济发展规律，推进长兴崛起作出重大决策。为了继续强力推进大发展大建设大环境，保障性限价房无疑是最大前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中先行作用日益明显，是保障了城市总体规划和建设项目顺利实施，使市区建成面积不断扩大二是为住房困难低收入家庭提供社会保障性质住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定三是促进了房地产开发业健康发展。本项目是长兴现代化城市建设重要组成部分，也是长兴向城西扩展发展主阵地。如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展良机，丧失新轮区域竞争主动权。而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇抓发展抓融入，因此，在思想上行动上都不能有丝毫懈怠，定要以快速推进工作成效，把机遇转化为现实。二本项目建设是提升城区形象改善城市环境迫切需要。长兴县经济是新兴城市经济，而城市发展往往取决于良好城市环境，环境出形象出效益出生产力已成为人们共识。长兴近几年快速发展，无不得益于城市基础设施改善环境形象提升。通过建设保投资和消费，将增加商业网点，有利于进步吸引投资，推动长兴经济增长，新增众多就业机会，从而解决部分市民就业问题。同时，在施工过程中，将投入较大施工力量，项目建设所需上下游建筑材料需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接就业岗位。因此项目建设总体来说对当地居民收入影响是正面。二项目对所在地区居民生活水平和生活质量影响本项目建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明融合，在满足交通消防等市政设施同时，提高地块利用率，扩大绿化面积，营造人与自然和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了个良好工作环境和生活空间，提高了市民居住和生活条件。项目建设对所在地区居民生活水平和生活质量影响是正面。三项目对所在地区不同利益群体影响本项目建设，增加城市积聚力。本项目开发建设，不仅带动建筑业建材业服务业，而且刺激其它相关产业发展，促进各项消费。由于长兴旧区拥有较好区位优势，随着投资环境逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业旅游业商业建筑业等相关行业发展，并将进步地提高长兴城市人口集聚力和承载力，有利于长兴成长为新兴现代化城市。主要直接获益是长兴县广大人民群众。四项目对所在地区弱势群体影响本项目建设对当地妇女儿童残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益保护。因此影响是正面。五项目对所在地区文化教育卫生影响本项目必然推动市民素质物质文明建设不断改善，将为城市精神文明建设创造必要物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情新闻传播等各种人文现象和文化活动不断提高，从而有利于城市居民自身素质提高和发展，有利于广大市民文明习惯形成，有利于社会文明风气巩固，有利于文明城市建设，塑造美好城市形象，以促进城市可持续发展。因此，项目建设将定程度地改善当地人文环境。六项目对当地基础设施社会服务容量和城市化进程影响本项目实施将对长兴县城市总体规划起到示范作用，通过项目实施，完善了城市基础设施建设，不仅扩展了城市发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市综合功能，推动长兴县城市化进程产生积极作用。通过以上分析，就本项目社会影响，评价结果如下表项目社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民就业和收入影响长兴县正面对居民生活水平与生活质量影响长兴县正面对不同利益群体影响长兴县正面对脆弱群体影响长兴县正面对地区文化教育卫生影响长兴县正面对地区基础设施社会服务容量城市化进程影响长兴县正面二项目与所在地区互适性分析项目所在地区各类组织对项目建设和运营态度本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先长兴县委县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持，并且尽了最大努力对于为本项目建设提供支持组织，如提供交通电力通信供水等基础设施部门，也持积极态度，并能尽最大可能支持项目建设。二当地技术文化条件对项目适应性分析近年来，长兴县按照拉开框架增强功能改善环境提升品位思路，积极实施东扩南进北延西控中间完善城市发展战略，坚持高起点规划高标准建设高效能管理，城市建设取得突破性进展。座设施完善环境优美经济发达山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。因此长兴县技术文化条件完全能够应该能够满足本项目顺利建设。通过分析，得出社会对项目适应性和可接受程度分析表如下表社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现问题措施建议当地组织机构适应当地技术文化条件适应三社会风险分析经过对本项目社会因素分析，研究认为本项目社会风险较小。四社会评价结论根据以上社会影响分析评价，研究认为本项目建设无论在政治文化社会等方面都将产生积极影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行。社会消费品零售总额亿元。可见，长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第要务，已真正步入个高速稳定良性发展期。长兴县经济及财政快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间第着力点，更是掀起大建设大开发热潮。在县委县政府正确领导下按照人民城市人民建方针，经过多年建设发展，城市基础设施基本齐全，城市服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化绿化亮化净化取得显著成果，园林化城市初具规范。长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进步完第章总论项目背景项目名称长兴紫金南苑保障性住房工程项目二承办单位长兴建设房屋开发有限公司三项目可研报告编制依据湖州市建设局湖州市城市规划管理技术规定长兴县建设局长兴紫金南苑保障性住房工程设计要求附规划红线图长兴县紫金南苑地块保障性住房工程规划建筑方案设计长兴县建设局关于长兴紫金南苑保障性住房工程设计方案项目规划例会审批意见书项目可研报告编制委托书建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目可行性研究指南现行有关建设法规规范二项目概况建设要求本项目旨在将长兴紫金南苑保障性住房工程建设成为廿世纪现代人文住宅社区，提升小区品味。充分利用周边资源，营造个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷现代化高遵守社会公德，遵守职业道德，重合同守信用。企业在开发房产背后贴费住宅按户，元，共户合计开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发企业定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生费用直接计入开发费用管理费