房地产开发有限责任公司，开发项目有位于西安东郊韩森路，北邻动物园，西接东二环，占地近亩，建筑面积为万平米高尚社区长信世纪花园及位于西安市丰登南路北口南米，占地面积亩，建筑面积为万平米现代化大型住宅小区长信丰登公寓等。长安国际广场项目建设战略团队及分工长安国际广场项目建设决策层姜世豪西房集团董事局主席刘文星西房集团总裁杨虎西房集团董事局副主席刘珀西房集团副总裁长安国际广场项目建设管理团队马永平陕西长安建设投资开发有限责任公司总经理李燕陕西长安建设投资开发有限责任公司财务总监王永辉陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理任帆陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理长安国际广场品牌塑造联盟投资商西安房地产开发企业集团开发商陕西长安建设投资开发有限责任公司建筑设计美国北京市建筑设计研究院中国建筑西北研究院创城国际香港建筑设计有限公司建筑工程浙江中天建设集团物业管理美国仲联量行景观设计澳洲景观设计顾问公司深圳深港工程建设发展有限公司法律顾问陕西明仓律师事物所电梯安装德国帝森克虏伯电梯公司空调安装中国长沙远大中央空调玻璃幕墙中国中山盛兴电器安装德国西门子电器消防系统美国诺帝菲尔泊车系统德国速宾第六篇项目投资估算和资金筹措说明项目投资成本估算投资人与资金筹措贷款担保人第七篇项目经济效益评价分析对长安国际广场实行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布房地产开发项目经济评价方法，建标号，并参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，我们分别计算了全部投资和资本金现金流量，从而计算项目财务评价指标及经济效益。盈利能力分析财务内部收益财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标计算过程详见以下两表表表财务内部收益率是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表表及表计算可得全部投资及资本金全部投资财务投资者保值增值保障和预期项目品牌推广与招商实施进度计划投资建议长安国际广场相关物业投资建议投资机构投资建议投资风险保障第篇长安国际广场项目开发背景西安房地产业发展水平及规模还处于国内中流水平，与北京上海及沿海发达城市相比还存在不少差距，但其市场发展潜力却很大。目前西安市缺乏代表西安这个国际化都市建筑群体，而长安国际广场出现，将填补这方面缺憾，他将代表西安现代形象，反映西安五千年文化与现代文明融合。西部大开发，国际知名大公司办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力写字楼群犹如北京新东方广场样，而长安国际广场项目建设，正适应了形势需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是西安规模最大档次最高地理环境最佳物业管理水平最高，无以伦比写字楼群，也必将成为西安城市建设中个里程碑建筑成为西安现代化城市标志。西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐目光和超前意识充分认识到个地区振兴，必须以金融事业发展为前提，本着回报社会良好愿望，依托集团雄厚经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势重点项目之，更作为支持我市我省乃至整个西部地区金融事业发展平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西部大开发战略制度和实施，随着中国加入后各种承诺义务逐步兑现，该项目开发远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面，但金融后仰情况严重促成资金短缺也是个重要方面。据统计资料表明，中西部地区占全国年，国家银行现金收入只占全国，进出口和实际利用外资额分别仅占这种现象反映出中西务内部收益率为所得税后所得税前。资本金财务内部收益率为。基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以经营目标和要求等。般意见趋于选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率。本项目贷款利率为，故基准收益表取为。由表及表计算结果可知，本项目全部投资及自筹资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量全部投资表单位万元序号年份项目合计生产负荷现金流入售房收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转销收入现金流出固定资产投资开发产品投资不含财务费用经营资金经营税金及附加所得税土地增值税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税后所得税前计算指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年财务内部收益率动态计算指标财务净现值万元静态全部投资利润率净现金流量建设投资现金流量表资本金单位万元序号年份项目合计生产负荷现金流入售房收入租房收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转销收入现金流出资本金预售收入用于开发产品投资经营税金及附加所得税土地增值税长期借款本金偿还短期借款本金偿还借款利息支付其他净现金流量计算指标财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率动态计算指标财务净现值万元静态全部投资利润率净现金流量自筹投资财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于项目是可以考虑接受。本项目选取基准贴现率为，由此可计算得见下表全部投资财务净现值为万元自筹投资财务净现值为万元。投资利润率投资利润率指是项目投资利润既净现金流量累计与项目投资比例。是静态指标。由上述两表表表计算结果如下表所示计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部资金资金静态投资回收期税前年，税后年资金来源与运用表款项分析资金来源与运用表集中体现了项目自平衡生存能力，是财务评价重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算见下表资金来源与运用表序号项目合计万元建设经营期年年年现金来源销售收入自筹资金贷款其它收入资金运用建设投资建设期款利息销售税金及附加应付利润所得税贷款本偿还盈余资金累计盈余资金资产负债分析本项目资产负债率是比较低，资产负债率最高时。从总体上看，项目清偿能力是比较强。见下表资产负债表附表序号年份项目资产流动资产总额应收帐款存货其中在建开发产品现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益流动负债总额应付帐款短期借款长期借款开发产品投资借款经营资金借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润第八篇项目招商计划目标客户定位投资者保值增值保障和预期项目品牌推广与招商实施进度计划投资建议长安国际广场相关物业投资建议投资机构投资建议投资风险保障投资者保值增值保障和预期项目品牌推广与招商实施进度计划投资建议长安国际广场相关物业投资建议投资机构投资建议投资风险保障目录第篇长安国际广场项目开发背景适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展适应我国入世后外资进入西部地区需要第二篇西安市经济与房地产发展状况西安宏观经济发展概况西安市经济发展状况房地产行业概况力，强大技术力量，超前市场意识，敏捷科学决策，是长安建设在激烈竞争中得以稳步发展根本所在。公司将积极进取，不断发展，为市场提供精品，为客户创造价值。陕西长安建设投资开发有限责任公司前身为陕西长安信息房地产开发有限责任公司，开发项目有位于西安东郊韩森路，北邻动物园，西接东二环，占地近亩，建筑面积为万平米高尚社区长信世纪花园及位于西安市丰登南路北口南米，占地面积亩，建筑面积为万平米现代化大型住宅小区长信丰登公寓等。长安国际广场项目建设战略团队及分工长安国际广场项目建设决策层姜世豪西房集团董事局主席刘文星西房集团总裁杨虎西房集团董事局副主席刘珀西房集团副总裁长安国际广场项目建设管理团队马永平陕西长安建设投资开发有限责任公司总经理李燕陕西长安建设投资开发有限责任公司财务总监王永辉陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理任帆陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理长安国际广场品牌塑造联盟投资商西安房地产开发企业集团开发商陕西长安建设投资开发有限责任公司建筑设计美国北京市建筑设计研究院中国建筑西北研究院创城国际香港建筑设计有限公司建筑工程浙江中天建设集团物业管理美国仲联量行景观设计澳洲景观设计顾问公司深圳深港工程建设发展有限公司法律顾问陕西明仓律师事物所电梯安装德国帝森克虏伯电梯公司空调安装中国长沙远大中央空调玻璃幕墙中国中山盛兴电器安装德国西门子电器消防系统美国诺帝菲尔泊车系统德国速宾第六篇项目投资估算和资金筹措说明项目投资成本估算投资人与资金筹措贷款担保人第七篇项目经济效益评价分析对长安国际广场实行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布房地产开发项目经济评价方法，建标号，并参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，我们分别计算了全部投资和资本金现金流量，从而计算项目财务评价指标及经济效益。盈利能力分析财务内部收益财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标计算过程详见以下两表表表财务内部收益率是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表表及表计算可得全部投资及资本金全部投资财务部地区引进外部资金吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张情况下，还出现了资金外流。如年代初西北地区银行资金，就有左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部战略确定之后，这种现象仍在继续。它制约了西部经济发展，急待解决。这种现象产生原因之，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理结构不完善金融工具手段创新不足。为了解决这问题，专家学者建议以西安为支点，建立五点四线模式西北金融合作区。中央为适应西部开发促进金融发展需要，进行国家金融改组，已将国家央行西北区域支行建在西安，并将出台进步措施。长安国际广场作为金融布局基础设施，必将为这战略实施提供支撑作用。适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。应建设个品牌响亮规模宏大功能齐全辐射海内外金融中心区。例如，美国有华尔街东京有银座，这些城市都是通过建设个有巨大影响金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市，这种集聚效应，是金融业发展客观规律。按照这规律，我国许多城市为形成或强化金融中心城市地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资亿元金融街中心区上海陆家咀集聚了中外金