,其涉及行业即旅客运输业饮食业旅馆业商业公用和文化娱乐业旅行社业和邮电业,这些行业可称为旅游直接影响行业。旅游者消费对这些行业来说就意味着产出和收入直接增加，游客在当地消费增加了当地财政收入，这有利于平衡当地和旅游客源地收入分配结构。本项目开发建设涉及社会方方面面行业，对于当地经济发展起很大推动作用，对于增加当地政府财政收入是不容忽视。四对区域发展影响分析本项目通过大胆创新，以新密黄帝宫景区为基础，建设座具有自主知识产权科技含量高中原文化，填补中原地区主题性文化旅游项目空白。打造个具有国际影响力知名旅游胜地，改变现阶段省文化旅游项目三多三少近程观光多，娱乐体验少静态展示多，科技含量少单产品多，复合产品少基现状。本项目建成之后，将与郑州地区相关景区形成良性互动，共同构成国际性旅游目地，优化旅游格局。项目总投资亿元，主题游乐吸引游客全部都是社会上最强势消费群体，可以在短时间内迅速聚集人气，黄帝宫则是中华民族寻根问祖朝圣之地。本项目建成后，将辐射周边主要城市乃至整个省以及周遍省份主要城市，来吸引及带动外省市区县高端客户群体到新密郑州，增加外来置业人士投资置业消费，带动新密地区经济进步快速发展。这将提高了新密和郑州旅游和文化水平和规模，丰富了新密地区休闲业态，对提升该区域旅游文化商业价值，促进城乡统筹地区经济发展起到积极作用。项目开发建设将强势导入旅游产业，并以此为基础带动文化影视商贸业全面发展，将最大程度提高现代服务业比例，力促产业结构优化和转型。本项目建成后将成为新密郑州乃至整个中原地区核心吸引物，在国际社会中张最闪亮名片，最大程度提升郑州区域品牌知名度和美誉度。综上所述，该项目对于整个新密郑州地区经济社会和环境都产生很大促进作用，不仅可以提高新密和郑州，乃至知名度，导入优势文化旅游产业，也将大大推动商业服务业房地产业发展，对新密和郑州扩大内需增加就业优化产业结构改善当地自然和社会环境增加当地政府收入和推动区域整体发展将会起到积极影响。第十章风险分析开发运作风险项目投资较大，很大程度依赖滚动开发收入，而项目建设期内收入相对较少，在开发建设期内，如投资不能及时到位或进度安排不合理，将影响整个项目开发。对策对整个开发运作做出翔实可行计划，安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜。二政策风险本项目为复杂文化旅游产业综合开发项目，所涵盖内容复杂，包括旅游水环境治理酒店餐饮环保等所涉及环节多如规划基础设施景观打造等，牵涉部门多，存在定政策风险。对策对项目进行充分论证，建立快捷有效信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系，做好应对措施。三环境风险由于本项目完全在生态环境较好地区进行建设是国家载人航天工程权威部门，掌握着大量高精尖航天技术和珍贵太空资料，众多省市都曾再三邀请其到当地建设太空娱乐城，但鉴于本项目前期规划设计科学合理，且更具备在党十八大前开业为十八大献礼条件，其最终垂青。上述两家单位参与，确保了项目最大特点终将得以实现，即把中华文化深刻体验和休闲度假旅游传统文化传承和高新技术应用等有机融合起来，在增强中华文化艺术感染力基础上，增强中华文化创造力传播力和影响力，吸引全球华人回到寻根问祖感受文化观光旅游休闲度假，进而更加热爱中华文化发源地投资。十研究结论黄帝故里文化产业区，规划占地面积为公顷，总投资亿元，属大型旅游地产综合开发项目，各项建设工程具有科学性和实际可操作性，且财务效益较好。项目建成后，不但打造成个独具地方特色文化主题旅游项目，还将有效带动郑州市乃至省第三产业发展并改善项目区周边生态环境，对于优化产业结构增加就业提高区域品牌知名度，促进地方经济与社会可持续发展具有不可替代作用。建议项目尽早尽快开发。第二章区域发展背景宏观态势分析中原城市群在国家层面上是我国南北轴线发展重要战略支点，北承环渤海经济圈，南接武汉城市圈，长株潭城市圈，形成纵向城市圈连绵带，同时，东接长三角城市圈，西衔成渝城市圈，是中部崛起重要环。中原城市群正努力打造成为中国经济板块极具影响力中部经济隆起带，成为带动省辐射北方及黄河中下游地区经济核心区域。中原城市群以郑州为核心向外展开，形成明显圈层式空间分布特征，条动脉为主干初级城市网络格局。中原城市群发展目标是建成全国重要制造业基地能源基地现代物流中心和区域性金融中心。顺应中原城市经济快速发展趋势，以及郑洛开发经济圈逐渐成型，黄帝故里文化产业区建设，将为区域发展带来新轮动力。到年，郑州将成为国家区域性中心城市重要商贸城市和枢纽城市建成先进制造业和高新技术产业基地现代服务业中心，现代农业示范区。目前郑州常住人口为万人，至年，城市常住人口规模控制在万人左右。不到十年时间郑州人口将增加万。城市化进程仍然有较大发展空间，此外郑州市城区规模扩大，会带动郑州周边卫星城镇发展，原有周边城镇辖区物业将会跟随郑州市区形成体化市场。新密市为中原城市群提供文化创意产业发展和配套服务本区，邻近中原城市郑州洛阳开封等重要城市。新密地处以郑州为中心中原城市群隆起带和郑州半小时经济圈内，已纳入大郑州建设规划，交通便利，基础设施完备，电力水资源充足，可为中原城市群提供文化产业整合配套服务。二区位条件分析新密市位于省中部，郑州市西南侧，属豫西山地向豫东黄河冲积平原过渡低山丘陵地带，新密市北依巩义荥阳和郑州三市，南与禹州市相望，西邻登封市，东连新郑市，位于郑州洛阳许昌平顶山等各具特色省域中心城市之间。紧临京珠高速公路和郑州国际机场，郑少高速，郑石高速横穿东西，纵贯南北。本项目位于省郑州市西南公里处，隶属于于省新密市，位于新密东南刘寨乡境内，以黄帝宫为中心。项目所在地东北距郑州市区公里半小时车程，距新郑机场公里，西北距新密市区公里，东侧有郑尧高速旅游专线通过，已规划拟建郑州机场至登封并对地形和水环境进行相应改造，对环境建设要求较高，项目区内环境建设投入成本非常高，因此，环境建设标准达不到定要求，将对本项目整体效果和收入产生具大影响。对策加强环境绿化投入，先期营造环境，争取政府对环境建设资金支持，在绿化上选取当地宜生长植物。四市场风险市场风险有三方面是游客人数可能与预测值发生偏离，新密市旅游业尚不发达，旅游目地尚未形成，相当段时间内还是过境地。黄帝故里文化产业区项目在近期内还要依托于现有客源市场，运营初期可能存在定市场开发不足风险二是市场竞争力可能发生重大变化，或者周边存在竞争关系项目竞争力发生变化，可能影响本项目收益三是消费价格可能不被市场接受，需要做出调整。对策针对以上风险，应通过项目打造使黄帝故里文化产业区项目成为目地景区，使之有足够吸引力使游客停驻，特别是针对高端消费市场。做好配套营销策划，从项目开始动工就对客源市场进行详细分析，锁定高端消费市场，进行针对性营销，联合周边景区，将黄帝故里文化产业区项目纳入到郑州市及省旅游线路中去。加大营销力度，争取由过境向目地市场转变。同时充实项目区富有吸引力内容，完善软硬件配套设施，增强服务深度和广度，不断开拓新市场份额。五工程管理风险工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。建议采用招标方式委托施工单位进行土建设备装修等工程施工，聘请监理公司负责工程监理及协调，以确保工程质量和施工进度。公司尽量选用有多年工程管理经验高素质管理人才，以确保项目按工程计划完成，最大限度地降低工程管理风险。六经营管理风险在项目经营管理过程中，旅游项目建设和经营对于集团来说是新投资领域，文化产业区在中部地区相对较少，现有经验较少，有定经营风险。客源市场有不确定性风险，必将加大前期促销宣传费用，为本来就过大投资又加重了负担。对策实行多元化旅游经营方针，以文化产业旅游休闲体育运动和商务会议等并重，创造多元化旅游收入模式。设计项目管理运营模式时应本着严谨细实原则，建立并完善了相应管理体制和内部组织机构，并使之规范运行。并且紧密结合度假区实际和市场变化，不断调整和完善组织模式运行管理机制及营销网络建设和控制，以增强公司适应市场竞争能力。七不可预见风险省及郑州市旅游业是本项目开发基本市场支撑，对项目生存有着至关重要影响。不排除可能有影响旅游业突发事件如非典甲型流感等发生，将会产生旅游收入骤然减少现象。对策在营销管理上有应变措施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖细分市场风险。第十二章结论与建议结论黄帝故里文化产业区项目，规划占地面积为公顷，总投资亿元，属大型旅游地产综合开发项目，根据前述对国内及项目所在新密市经济发展旅游市场和房地产市场情况论证分析预测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算分析表明，该项目各项建设工程具有科学性和实际可操作性，且财务效益较好。项目建成后，不但打造成个独具地方特色文化主题旅游项目，还将有效带动郑州市乃至省第三产业发展并改善项目区周边生态环境，对于优化产业结构增加就业提高区域品牌知名度，促进地方经济与社会可持续发展具有不可替代作用。建议尽早尽快开发。二项目主要问题和建议由于该项目为复杂文化旅游旅游综合开发项目，涉及面广，投资较大，并且在开发与运营中存在着诸多较为复杂不可预见风险，特别是项目所依托新密市旅游市场不足，项目区旅游基础设施建设相对滞后，因此，在运营初期存在市场开发不足风险。建议承办单位在开发过程中综合考虑各种情况概率，设置定安全边际，统筹安排好各个环节时间节奏人员资金等事宜，实行先进项目管理体系。在设计项目管理运营模式时，应本着严谨细实原则，建立并完善了相应管理体制和内部组织机构，并使之规范运行。并且紧密结合度假区实际和市场变化，不断调整和完善组织模式运行管理机制及营销网络建设和控制，以增强公司适应市场竞争能力。建议地方政府政府加快配套投入，加大对旅游市场开发力度。尽早实施黄帝故里文化产业区项目旅游专项公路建设，并对该项目在供电电信以及污水处理等市政设施接入给予实质性支持。第十三章附表投资估算表项目相应地块内容占地面积平方米建筑面积平方米投资万元中原影视城主题公园欧洲风情小镇西片区酒店商业黄帝宫文化场馆欧洲风情小镇东片区酒店风情商业街风情商业街风情商业街酒店其他配套等水面绿地等土地费用合计二现金流量表现金流入量销售收入经营收入现金流入量现金流出量投资经营成本现金流出量现金净流量累计净流量所得税税后现金流现金流入量销售收入经营收入现金流入量现金流出量投资经营成本现金流出量现金净流量累计净流量所得税税后现金流吸引全球华人回到寻根问祖感受文化观光旅游休闲度假，进而更加热爱中华文化发源地投资。十研究结论黄帝故里文化产业区，规划占地面积为公顷，总投资亿元，属大型旅游地产综合开发项目，各项建设工程具有科学性和实际可操作性，且财务效益较好。项目建成后，不但打造成个独具地方特色文化主题旅游项目，还将有效带动郑州市乃至省第三产业发展并改善项目区周边生态环境，对于优化产业结构增加就业提高区域品牌