出售之收入部分套共套，每套含装修布饰家具共万元，半计入折旧销售代理费按销售总金额计算元总销售额开发管理费开发周期按月算月月万月五税费营业税及附加按销售总金额计算元建筑面积测量费按总建筑面积平方米元平米总建筑面积教育附加费按总建筑面平方米元平米总建筑面积积估算合同登记费按每户元计户产权交易费按销售总金额计算元六利息利息假定地价已付清，贷款总额为二三年按年利率均衡投入，年率按估算。七不可预见费不可预见费按直接费计元直接费间接费为后四五六七项费用加和。总造价为直接费间接费表五每季度成本支出现金流量表序号费用名称造价或费用万元每季度成本支出现金流量统计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度建筑规划方案设计费初设及施工图样板房及售楼部设计费环境设计费市政配套费规划管理费环境评估报告书可行性研究报告书招投标费用工程质量监督费工程监理费施工图审查费防雷施工监审费白蚁防治费人防费施工用水用电三通平土建结构工程建筑装饰水电安装消防工程弱电系统机电设备电梯设备给水管网雨污水管污水处理电管网气管网道路网园林景观中央会所游泳池幼儿园管理用房配电等设备用房广告宣传费售房部及示范环境实地样板房折旧销售代理费开发管理费营业税及附加建筑面积测量费教育附加费合同登记费产权交易费利息不可预见费累计表六项目开发现金流量计划表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量承上表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量承上表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量备注以上现金流量计算中，假定应计入开发投资项目中地价已全部付清，不在此流量表中体现。依据项目规模，设定项目分为两期开发，项目整体开发周期为三年，销售周期为两年，制定以上现金流计划。表七敏感性分析售价变动对预期收益影响基准价格序号物业性质建筑面积套内面积套内单价元平米销售收入万元可实现总销售收入万元项目总收益率两年内收益率住宅商铺项目总造价万元地下车位合计盈亏平衡点住宅销售和从行业看，批发零售贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。受食品类价格大幅上涨影响，居民消费价格出现明显上扬。全年居民消费价格总指数达，比上年价格总水平上涨。八大类商品服务价格中，食品类价格上涨，娱乐教育文化用品及服务价格上涨。分析吃穿住和行整体发展和消费情况是判定居民生活水平标准，社会消费品消费快速增长说明我市居民生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。房地产相关行政政策分析建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定建设部下发新文件强调，开发企业在交房后天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定文件指出，由于开发企业原因，承购人未能在房屋交付使用之日起日内取得房屋权属证书，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。分析房产证发放时间是消费者在购房后最关注问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料消防验收规划实施环境施工等方面出现问题，也有很多外界不可预见因素，由此带来很多弊端。该文件出台，至少是从行业主管部门角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工工程监理建筑分步验收资料管理等方面进步提高管理水平。其中包括楼盘资料管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕时间。重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法月日起，重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法正式实施。届时以划拨方式取得土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。大体划分是劲力实业北部新区项目经济分析项目概况项目位于北部新区高新园人和组团标准分区，总建筑用地面积为。用地性质综合用地项目性质新建项目容积率或绿地率集中绿地约建筑密度停车泊位公建每个，住宅每个开发商名称重庆劲力实业集团有限公司项目暂定名劲力实业人和地块项目核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观社会经济环境研究健康稳定发展。年，在全国部分城市房地产市场出现波动情况下，我市房地产业整体发展良好，就是最好例证。银行利息及金融政策变化和改革分析住房公积金行政监督办法该办法于年月日起实施分析城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题专项基金。在人均收入普遍较低现状下，购买套房子几乎要动用普通居民生积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此，贷款购房出现在极大程度上缓解了这矛盾，作为贷款购房重要途径之公积金贷款为很多居民实现了住房梦，同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。在以前政策不明晰情况下，居民对自己能否使用公积金能使用多大比例公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其了解甚少，主要还是通过公积金管理机构工作人员传达，因此对于公积金监管就尤为重要。该政策出台使公积金贷款机构行为得到行政监督，比消费者监管更有效，同时有利于消费者参与缴交公积金市民合理使用公积金，这无论对于房地产市场规范运作起到了重要作用。商业银行房地产贷款风险管理指引日前，中国银监会公布并开始实施商业银行房地产贷款风险管理指引中明确规定借款人住房贷款月房产支出与收入比应控制在以下，月所有债务支出与收入比应控制在以下。同时，指引还要求各商业银行统个人住房贷款申请表，并将风险审核信息以风险评估书形式记录在案。据业界人士称，银监会这指引提醒银行要注意借款人长期还款能力，银行将严格按指引要求执行，并据此加紧制定相应实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。分析房地产市场近两年飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切联系。方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另方面也加大了金融机构风险，因为客户无法还贷而导致不良贷款数量在成倍增长。因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力评估，该政策出台能够清醒部分购房者头脑，同时减小银行金融风险。建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定分析建设部下发新文件强调，开发企业在交房后天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定文件指出，由于开发企业原因，承购人未能在房屋交付使用之日起日内取得房屋权属证书，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。房产证发放时间是消费者在购房后最关注问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料消防验收规划实施环境施工等方面出现问题，也有很多外界不可预见因素，由此带来很多弊端。该文件出台，至少是从行业主管部门角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工工程监理建筑分步验收资料管理等方面进步提高管理水平。其中包括楼盘资料管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕时间。央行加息分析年月，央行突然宣布加息，上调金融机构存贷款基准利率，属于资金密集型房地产业则是受加息影响重点行业之，而抑制房地产过热也被认为是央行加息考虑因素之。本次加息幅度较小，仅个百分点，从实际影响看，它对于购房者还贷以及房地产开发影响是有限。温和加息方面可以抑制房价过快上涨，尤其是抑制投机性购房，可以避免房价大幅波动实现软着陆，有利行业长期平稳发展另方面则是国家加强市场化调节手段信号，为了让整盘经济软着陆不惜牺牲房地产消费市场,挤压下消费市场会让些非专业开发商不规范行为受到抑制，也会有利于优秀房地产企业巩固市场份额。这举措更多意义上只是政府给出个信号，预示着宏观调控在未来还将进步加强。加强对于第二套房按揭审理受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房政策影响，重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房按揭予以严格控制。目前重庆市各家银行要求第二套房按揭首付比例多在成以上，并采取普通商业贷款利率，即年以上，远高于优惠住房按揭贷款利率。并且部分银行对于商业物业贷款采取非常谨慎态度，般不对第套物业贷款。分析我国贫富分化严重程度已经超过国际公认承受线，有条件部分群体买套房还不能满足其追求高品质生活目，还继续两套三套地购买，条件略差即使按揭也可以拥有多套房屋，正是这部分购买力使房价不断攀升。因为有充足购买力，所以开发商不会注意到购买力相对较弱但需求市场庞大中低消费群体，从而造成我国人均居住水平低下。该政策出台限制了很大部分购买力，使住房市场供需状况得到真实反映，使社会正视绝大部分市民居住愿望，从另层面也警示开发商在策划时真正应该抓住购买力是哪部分。小结以上金融政策调整和变化，其作用主要表现在有利于整个金融市场稳定，从侧面保证了经济环境和消费市场稳定有利于整肃房地产金融市场，合理地规避了部分投资者利用金融政策盲点贷款炒房有利于调整居民消费结构和投资决策，避免盲目投资和产生恐慌性购买，平抑房地产价格，保障消费者整体利益有利于房地产开发结构调整，从保证供需结构平衡发展。通货膨胀因素对市场发展影响分析年，我国物价指数持续上涨，局部时期甚至达到，全年通货膨胀率接近，重庆市场在地方政府作用下，发展相对约平稳，全年通货开发企业提出了更高要求，有利于开发企业自身管理运作规范和开发行为科学合理化。总结重庆市国民经济和固定资产投资保持持续快速增长，充分说明我市经济发展健康稳定发展势头强劲，为重庆市房地产发展提供了良好经济市场环境居民消费快速稳定增长，充分说明居民对整个市场经济环境认可和对未来充满信心，为房地产消费市场培育提供了基础房地产金融政策颁布实施目是在于规范金融市场行为房地产开发市场和保障多数消费者利益，为今后较长时间内房地产业健康发展奠定了坚实基础，当然局部也会使房地产市场产生波动土地市场和房地产开发政策颁布和实施，有利于规范房地产整体市场，保障了房地产企业和消费者长远利益，加速市场整和步伐，使房地产开发和消费行为更加理性去年通货膨胀对房地产市场影响具有两面性，方面造成了局部消费恐慌发展失恒和价格失恒，另方面也加速了房地产价格上涨，让隐藏房地产矛盾得以公开化，从而促使国家年通货膨胀率在左右。据有关研究报告分析，造成物价指数走高主要原因是农产品涨价，且具有突发性及定连动性。而粮食及其牵连食品支出般占到居民消费支出左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接影响，很容易引发社会心理预期改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国通货膨胀在年底变得以成功抑制。从物价上涨时间来看，主要在月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间直在内徘徊，说明日常食品价格波动与房价存在较大相关性。造成这种通货膨胀主要原因在于，部分农副产品短缺原材料生产能力短期不足