1、目概况项目建议书编制所依据重要文件广东省发改委及相关行业对项目申请报告编写要求投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第三版中国建设项目管理实用大全佛山市建设工程技术经济指标商业城区区区建筑平立剖面图相关法规和行业文件与项目相关其他文件资料项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中号,是三水来往南海禅城广州等地班车必经之路,也是各班车进入三水中心城区第站和主要上落客点。黄金地理位置以及商业娱乐购物休闲定位和早些年辉煌历史,使商业城成为三水地标之。商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。年前后，商业城这带是很火,有大水车娱乐城保龄球场电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺商业中心之。商业城占地约万平方米，总建筑面积约万平方米，楼龄已超过年由四个区组成，区首层为农贸市场，区二至九层为多层住宅区区。

2、，而且能够使整个项目灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题明晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好发挥。成行成市主题专业市场随着市场发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好市场前景。目前国内商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功大型购物广场经营情况来看，这些商场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高走，由外往里走。从局部上看，楼营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商精心设计，带动了高层商场销售额，在保证楼生意火爆同时，兼顾到经营死角和高楼层商品销售。要使楼上物业价值最大化，必须对整个商场进行整体规划设计，引进主力店企业和主力品牌商品。

3、。有恒福广场这个鲜明例子，加之商业城所处优越地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城定位是面向中档消费者群体，相对于三水广项目概况项目建议书编制所依据的重要文件项目地址及现状准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,利润总额及分配年出租收入及年销售税金及附加年销售税金及附加年出租收入财务分析财务分析报表清偿能力分析借款偿还期还款资金来源及还款能力分析盈亏平衡分析详见下图财务敏感性分析详见下图综合评述第六章结论以及建议项目优势劣势分析项目建议市场现状项目市场定位项目各区规划建议项目建筑风格建议配套设施建议租金定位项目经营理念经营策略总结附表商业城改造项目概算编制说明附表商业城改造项目概算表附表商业城改造项目装饰部分概算详细清单附表总成本费用估算表附表利润总额及其分配表附表借款还本付息表附表现金流量表第章。

4、国加入世界贸易组织以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外商品要进入中国，商业领域反而迎来巨大机会。国外大型商业经营企业各种著名商品品牌不断涌入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大冲击。国外些运作较为成功商业机构已经进入三水，过往占主流出租个体摊位模式商业市场面临挑战。目前，出租个体摊位模式商业市场，存在很多不足，物业业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业功能设计与商家经营业态衔接是脱节，更谈不上量身定造，已经远远落后市场对商业形态要求。我们对本项目经营定位，全部商铺只租不卖，并力求将物业销售与可持续经营结合起来，追求不仅仅是租售物业利润，而是开发商投资者经营者多赢结构。选择文化产业为主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象相关产品高度集中形成个突出主题，不仅能够建立项目个性与特色。

5、础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽步伐，是加快实现农民变市民农村变城市农村经济社会形态变城市经济社会形态三大历史性转变有效途径。各级党委政府和相关职能部门要从践行三个代表重要思想和科学发展观坚持理政为民高度，把推进三旧改造作为项重要民心工程，作为转变政府职能建设责任政府和服务型政府重要措施，作为构建和谐社会重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。完善三水商业圈需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第炮，也是继三水广场后三水中心区域出现第二个大型商业项目。据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，旧改完成后将是个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久发展最成熟商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进局面。

6、面积总共约万平方米，除了楼店铺尚在营业,楼上铺位全部闲置。本项目工作是如何将区重新策划包装，再推出市场。图为商业城区现状商业城位置图项目建设规模和内容项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。项目总投资项目总投资约万元，其中建设期投资约万元，铺底流动资金万元，项目营运期投资约万元。项目建设宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造包装。改造后商业城将参照三水广场模式,发展为集购物娱乐休闲于体商业中心,但主要面向中档消费群体。第二章项目建设背景建设背景项目提出理由和过程佛山市委市政府依据相关法律法规要求，就佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造简称三旧制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造决定佛山市推进旧城镇改造指导意见佛山市推进旧厂房改造指导意见和佛山市推进旧村居改造指导意。

7、从经营角度规划设计符合市场需求商业形态，从而带动项目整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店入驻产生足够吸引力。同时，通过品牌店和主力店加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业销售和后续经营。以文化产业为主题，力争引进广州购书中心麦当劳肯德基真功夫等名店为本项目主力店。招商项目组合招商项目既要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡，也要避免档次太低旺丁不旺财尴尬局面。本项目带动人流项目是购书中心麦当劳真功夫手机专卖店，而电器超市因为是经营高档耐用商品，平常会很少人流，只有到了节假日会有较大人流，引入电器超市主要原因方面是为了对购书中心作补充，另方面是为了提高商场档次。招商项目应遵循动静结合，优势互补原则。经营策略赢利模式全部商铺只租不卖，掌握整个商场经营主导权，按照文化广场为主题进行招商经营局，促进都市产业发展提。

8、在通胀压力越来越大预期下，商业地产投资价值再次提升。未来几年内商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产黄金十年即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在线城市商业地产开发趋于饱和背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市蔓延趋势。目前佛山商业地产市场处于触即发阶段，以往佛山商业地产在相当长时期内处于封闭自守，不完全竞争市场发展状态。随着广佛同城推进，轨道交通规划执行等多方面利好因素刺激影响，自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。三水人拥有自己商业广场是从五年前开始。年，三水广场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业抢先进驻。娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城南海相媲美商业广场，但禅城南海顺德都有好几家大型商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建恒福广场之外别无。

9、和中心城区产业发展模式向轻污染低能耗高附加值资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进三旧改造过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进过程，也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展主要任务以及实现城乡跨越式发展客观需要。推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会重要保障，推进三旧改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。三旧改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村。

10、在这样背景下提出实施，本项目实施符合了居民强烈改造愿望和三水社会发展需要。社会发展背景分析年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，月日出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政受益者。年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。年月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到,和,亿元，分别增长和年月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到,和,亿元，分别增长和，达到近年来最高水平。年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称新国八条，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控遏制房价上涨强大决心。新国八条出台将限购推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场投资空间进步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列。

11、家。未来五年，商业地产是三水城市发展大看点伴随着经济发展，三水区城市化进程加快，居民生活水平得到了很大改善,中心城区人口包括流动人口骤增，可以说消费力是相当可观，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西地区以及广西地区联系重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城连接点，再加上三水作为环境优美旅游城市，每年涌入大量旅游人口，同样有着巨大消费力。只依靠现有商业圈，必将满足不了三水人们需求。纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型商业中心,整体城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。况且,本概算只计列基本预备费用贷款利息。编制依据及费用标准中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文。中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程投资概算编制办法版。主要材料机械。

12、，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造决定和指导意见推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要组团，作为珠三角向西部地区辐射重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西广西二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量企事业单位和居民小区,但并未充分利用其区位优势。建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施三旧改造重要举措，这举措将大大有利于中心城区品位提升消费带动,有着不可替代作用,尤其是在需要鼓励消费拉动内需当下,此类商业中心更能发挥其独有优越性。三水要建设成为生态时尚之都,云东海等高档生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费娱乐休闲项目,以及身边现成资源,更应该得到及时有效开发利用。建设西南中心城区三旧改造之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是。

参考资料：

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