会出现很多意想不到问题，甚至使整个项目存在着较大风险。四风险防范对策及建议项目实施前期抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优环境美流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑关系，保证基础安全施工。经营管理采取灵活市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位为避免楼市之间激烈竞争，推精品，忌雷同。资金筹措为了保证项目正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。物业管理引进家先进物业管理公司，为用户提供方便快捷多种多样服务，让用户放心购买，安心居住。外部协调本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目供电供水及交通通讯畅通。第十五章可行性研究结论结论通过前面各章分析和研究，本报告提出如下结论根据县商业及住宅需求，遵循适度超前原则，在县中心城区建设新业态新功能新理念专业化现代化商住楼，对促进和繁荣县经济是十分有利。本项目建设符合城市发展需要，是拉动内需促进国民经济发展需要，是配合旧城改造全面建设小康社会需要，是县房地产开发行业发展上质量上水平需要也是县房地产行业质飞跃个良好契机。项目建设准备充分，所需开工条件具备，潜在市场风险通过合理运作可以规避。从项目经济分析结果看，具有较好获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行。运作时只要管理营销措施到位，就能既为城市建设个高品位住宅楼，又能取得合理回报。综上所述，本项目市场前景看好建设条件具备工程方案合理，具有较好经济效益社会效益和环境效益。因此，本项目是可行。二建议项目区域位置好，但土地成本和建安成本较高，销售价格没有竞争优势，因此具体运作时应做好项目策划市场定位规划设计等前期工作，并加大营销以及招商引资力度。本项目房型较多，应深入，为城镇化发展提供了不可缺少基础条件。第三节项目建设可行性经济发展为项目发展提供良好契机。县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好经济基础从城市化进程来看，乡镇人口进入外来人口打工就业务商人员进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来县城三五年房地产业发展应该是积极向上。产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业快速增长，就业机会增加，给房地产发展带来了个宽松发展环境和机会。人均收入可支配收入增长，购买能力上升，观念更新，为房产消费提供强大支撑。房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固定资产投资持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响县房地产市场。预测未来县城三五年房地产业仍然保持持续发展态势。二政府调控为项目健康发展提供了较好政策条件。近年以来，国家出台系列有关土地房地产市场调控政策，如清理整顿土地市场实施征地制度改革加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控系列政策。以上各项政策对县房地产市场未来发展均有定程度影响。国八条国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低三类城市和县城特别是中西部县城，该政策负面总论第节项目概况项目名称县广场房地产开发项目二建设单位江西实业有限公司三法人代表钟延金江西实业有限公司注册资金万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之，主要从事房地产的投资开发物业管理装饰装潢业务，年被评为江西省先进房地产开发企业。四建设地址县工农兵大道五建设性质新建六建设规模总建筑面积，其中住宅共户商业建筑面积贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围可行性研究依据建设部关于落实新建住房结构比例要求若干意见建住房号县国民经济和社会发展十五规划中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范江西省城市规划管理技术导则县县城总体规划设计方案江西广场建筑规划设计方案国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况房地产现状市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三可行性研究结论开发建设县广场项目可以达到下述目符合县县城总体规划，有利于县旧城改造，有利于整治和美化城市环境。本项目将建成县商业航母，为县城镇居民提供处独特生活居住环境及购物场所。盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有定抗风险能力，既有可观经济效益，又有较好社会效益项目，应尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第节项目背景县概况县古称西昌，建县至今已有年历史，自古享有声名文物之邦美誉，并以地产嘉禾，和气所生而得县名。县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国综合改革试点县之，也是江西省唯县域经济改革与发展试点县。县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人县城涵盖个建制镇澄江镇上田镇文田镇，在江西省是比较少见。县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。地理座标北纬，东径。东西最长处，南北最宽处，县域面积。县境东南界兴国南邻万安西南毗遂川，西接井冈山永新，北与东北连接吉安，京九铁路国道赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于县禾水镇，距县城，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有咽喉荆广，唇齿淮浙之称。县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江西岸，历来为全县政治经济文化交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市，至吉安市。二国民经济概况生产总值全县生产总值由年亿元增加到年亿元，增长，年均增长，三次产业结构由年调整到，工业成为推动经济快速增长主导力量。财政总收入由年亿元增加到亿元，增长，年均增长地方财政收入由年万元增加到亿元，增长，年均增长。规模工业增加值全县辖区内年规模工业企业完成工业增加值亿元利税总额万元，分别是年倍和倍，年均增长分别为。利用外内资年实际利用外资万美元，比年增加万美元，年均增长实际利用内资亿元，比年增加亿元，年均增长。固定资产投资十五期间，累计完成固定资产投资亿元，比九五期间增加亿元，增长，年均增长。人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元，分别比年增加元和元，年均增长和。人均住房面积城乡居民人均住房面积分别达到平方米和平方米，五年分别增加平方米和平方米，年均增长分别为。城市化建设十五期间新增城市道路万平方米，新增园林绿地面积万平方米。年全县城市化率达，比年提高个百分点，年均增长。由此可见，作为吉安市中南部人口经济大县，县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好基础加之近几年来县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通住宅消费，观念上有了不断更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善建筑环境和更高格调高档住宅已日趋成为他们消费时尚，同时将购房作为种安全增值投资方式。第二节项目建设必要性是拉动内需落实吉安市委届十次全会提出年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标需要。县国民经济和社会发展十五规划经济增长目标如下生产总值到年，全县生产总值达亿元，年均增长，经济结构进步优化，三次产业结构年调整到。财政总收入到年，财政总收入由年亿元增加到亿元，地方财政收入由年亿元增加到亿元，年均增长和。利用外资到年，实际利用外资由年万美元增加到万美元，年均增长。固定资产投资力争到年，固定资产投资由年亿元增加到亿元，年均增长。人均可支配收入到年，城镇居民可支配收入由年元增加到元，年均增长。第三章项目市场调查分析第节项目周边环境分析项目地理位置分析本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东接人民广场博物馆，西临邮政局电信宾馆，南抵花园美食街河畔小吃城，北达汽车总站火车站，是城市政治经济文化中心。广场坐拥都市繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边实验学校中心医院，集贸市场等配套设施齐全得天独厚地理位置，方便快捷交通网络，成熟完善城区配套设施，极具潜力商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区典范。二项目周边配套设施现状医疗配套设施县人民医院县中医院距本项目均在路程以内。学校教育县中试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约。自然景观人文景观本项目往东面约为县中心广场，县县委县政府公安局检察院等各部门机关都聚集在此地段。因此本地段是个地理位置优越交通便利人气旺盛各资由年万美元增加到万美元，年均增长。固定资产投资力争到年，固定资产投资由年亿元增加到亿元，年均增长。人均可支配收入到年，城镇居民可支配收入由年元增加到元，年均增长。农民人均纯收入到年，农民人均纯收入由由年元增加到元，年均增长。房地产是个非常本地化行业，房地产价格跟个地方经济增长定是挂钩，两个是没有办法分开发展。县作为吉安市中南部相对发达县市，这为房地产开发商创造很多机会。十五期间，年均增长以上，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进县经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目建设，将会带动县大批相关产业发展，如商贸餐饮建筑业等，因而本项目成为些相关产业助动器。二是配合旧城改造，全面建设小康社会需要。小康住宅是全面建设小康社会关键组成部分，县经济飞速发展，居民收入随着增长，居民对住宅要求，不仅是对房型和建筑质量有更高要求，对居住环境和居住条件要求也越来越高，也是未来房地产追捧热点之，建设花园式住宅是房地产开发必然趋势，也是未来房地产消费追求。广场项目引进新住宅理念，开发高层住宅，既能提升县县城住宅品位信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全同时，至三层商业将成为县商业航母，对集聚工人均纯收入到年，农民人均纯收入由由年元增加到元，年均增长。房地产是个非常本地化行业，房地产价格跟个地方经济增长定是挂钩，两个是没有办法分开发展。县作为吉安市中南部相对发达县市，这为房地产开发商创造很多机会。十五期间，年均增长以上，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进县经