月份累计消费 额达亿元，同比增幅。 其次，固定资产投资两位数增长。年达到亿元，同比 增长，在全国个副省级城市中占据第位。年月 固定资产投资累计达亿元，增幅为，其中基本建设投 资亿元，增长技术改造投资亿元，增长 房地产开发投资亿元，增长。 另外，外贸出口增加。随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势 继续看好。据统计，年累计出口亿美元，比上年同期增长 。 城镇居民收入继续提高 年月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增 长，居民家庭人均可支配收入累计为元，同比增长。 未来宏观经济走势 经济前景乐观 的经济发展也逐渐步入快车道，增长率达到。 数据来源于武汉市政府网站。未来仍有高速增长的潜力 地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快 速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替 代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。 经济增长略快于全国平均水平 近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水 平的。且其产业结构中第三产业比重逐步提高，年达到 ，同时基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的 基础。 消费信心指数提高 社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持 乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。 市房地产市场的总体分析与评价 房地产市场供给与需求 房地产投资和市场需求看好 年比年投资增长了，年比年更是增长 了，三年的投资额依次为亿元，位居全国 个副省级城市第位。今年月份房地产开发投资额达到 亿元，同比增长。可以预计，今年的投资额将会在年的基 础上再次大幅增长。年商品房住宅消化量分别为 万平米，而年月份住宅消化 量达到万平米，同比增长。 供求形势长期有利 年商品房竣工面积突破万平米，住宅竣工面积也突破了 万平米。年月份，竣工商品房面积万平方米，比 上年同期增长。而近年来，商品房的施工面积更是超过了 万平米，年达到了万平米，年则达到了万平 米。其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了万平米，年 比年增长了，年比年增长了。年 月，全市房地产开发施工面积达万平方米，比去年同期增长 ，其中本年新开工面积万平方米，比同期增长。 当然，尽管年月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅， 但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来 竞争将是激烈的。 居住的区域特点 三镇居民不愿跨江而居三镇客户职业特点武昌为文化区，基本为高校教师科研人 员高科技企业员工公务员汉阳为工业主导，客群不明显， 有汽车贸易公务员拆迁户等商贸金融居多，客群不典 型，有公务员金融商贸房地产等 三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不 断增多。 物业价格 年均增长约元平米 住宅价格从金字塔型逐步转向纺锤型，中间价位居多 房价以元之间的最为集中。相关数据显示，市至 月在售的个楼盘中，每平方米价位在元以下的有个，主 要集中在湖汉阳等地每平方米价位在元之间的， 有个楼盘，分布在各个城区元以上的有个，主要集中在 解放大道建设大道带以及徐东中南和积玉桥片区。 房价将保持继续攀升态势 近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价 位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。而随着土地供 应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基 于此，未来的房价将会出现定的跃升。 二手房市场分析 二手房交易量快速放大年三镇客户职业特点武昌为文化区，基本为高校教师科研人 员高科技企业员工公务员汉阳为工业主导，客群不明显， 有汽车贸易公务员拆迁户等商贸金融居多，客群不典 型，有公务员金融商贸房地产等 三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不 断增多。 物业价格 年均增长约元平米 住宅价格从金字塔型逐步转向纺锤型，中间价位居多 房价以元之间的最为集中。相关数据显示，市至 月在售的个楼盘中，每平方米价位在元以下的有个，主 要集中在湖汉阳等地每平方米价位在元之间的， 有个楼盘，分布在各个城区元以上的有个，主要集中在 解放大道建设大道带以及徐东中南和积玉桥片区。 房价将保持继续攀升态势 近两年，随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多，低价 位的房子在大量减少，目前房价集中在两三千元之间。而随着土地供 应的逐渐市场化，土地价格日益提高，导致住宅的成本大幅增加，基 于此，未来的房价将会出现定的跃升。 二手房市场分析 二手房交易量快速放大年二手房交易量首次超过商品房现房。当然这与价格因素有 关商品房售价年来连续上涨，中心城区内的售价大都超过每平方 米元，而二手房均价在元以下。第三季度市二手房住宅类 价格涨势明显，均价为元，比上季度上涨了元， 涨幅达到。 市民二次置业逐渐升温，部分市民开始卖旧买新卖 小买大，带动了二手房市场。 辐射区域分析 研究说明房地产业是地域性很强的行业，因此，必须对项目的 有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析，以判断其发展对本项 目物业需求的影响。 辐射区域界定 根据对湖片区住宅项目的客源调查分析，结果显示其客群主要来 自于，少量来源于武昌汉阳和外省市，因此本项目的有效辐射范 围只能为区域，我们将其分为湖站北后湖以及中心片区。 各片区特点概述 后湖 地域范围 后湖泛指京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以东，解放大道汉黄路以西地区，属江岸区后湖乡管辖。 与市区关系距离市区较近 距离城市主干道发展大道仅站公交路程。 生活配套较完备 住宅档次以中低档为主 片区当前居住环境较差，住宅发展以中低档起步，在市民心目中档 次不高，近期仍以中档为主，是市未来的大型居住组团之。 产品状况 产品类型以多层为主，辅以小高层 价格单价在元平米，个别项目价格在元 平米。 站北 地域范围 站北属江汉区管辖，吡临硚口和区，位于常青路和姑嫂树路之 间。区域内有火车站连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产 业园区。市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北 片区。 与市区关系属于市区范围 生活配套完善 住宅以中高档为主中档为辅住宅发展初期以中档为主，但现在已经朝中高档方向发展，是市重 点规划的居住中心之。目前已经初具规模。但片区内有火车站铁 路火葬场等影响居住环境的元素存在。 产品状况 产品类型以多层小高层为主 价格单价在元平米，个别项目在 元平米。 中心片区 地域范围 中心片区主要指江汉区江岸区以及硚口的主城核心区域。包括二 七三阳长丰等居住组团。但目前皆为待拆迁区域，其中二七地块 亩年底将推出。 与市区关系市中心地带 生活配套完善 住宅档次以中高档以上产品为主 产品状况 产品类型以高层小高层为主 价格单价在平米，少数项目超过元 平米以上。各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析 说明根据我们对住宅市场的分析，认为总价在万以下为 中档产品，万为中高档产品，万以上为高端产品。 供给 中心片区的供给近年来逐渐减少 湖后湖和站北的住宅供给量不断增加 表区域住宅市场供给结构表 片区 档次占住总 供给量比 例 主流产品 档次 主流产品单 价区间中档中高档高档 湖中高档以上 ， 站北中高档 ， 后湖中档 ， 中心片 区 中高档以上 ， 从上表的数字可以得出供应的热点区域依次为中心片区站北湖后湖 从价格分布来看，中心片区价格偏高，后湖价格普遍偏低，站 北位于较高水平，湖价格高低并存 各片区主流产品中，中心片区和湖为中高档以上，站北以中 高端为主，而后湖则以中档为主。 需求 从消化趋势图来看，中心片区消化所占比例逐渐走低，而湖后 湖和站北区域的消化量逐年增加。 表年住宅消化比例表 片区湖后湖站北中心片区 各种物业消化 比例 中高档物业比 例 从消化比例看，大概判断各片区 客户总容量，依次为中心片区湖站北和后湖。 中高档产品的市场容量中心片区和站北居于第层次湖和 后湖居于第二层次。但从消化比率来看，湖最快，接近 项目概况 项目区位 项目位于西部的区，处于湖生态园的东南侧。南距市中 心约公里，北距市机场公里。 区域概况 自然环境 湖生态园区属的郊区区管辖，位于市中环线张公堤之外。 园区内有水域面积约平方公里，华中首家高尔夫球场洞标准 杆东方跑马场等。 当前除了些住宅小区外，基本为荒地和菜地。 人文环境 湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教 育的支撑，规划中有湖公园旅游城等待建。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,周边企事业状况 湖生态园区周围有台商投资区鑫桥科技产业园等。区内有台湾 统美国百事可乐广东今日上海光明香港华丰台湾远东 香港新世界以及等批国际国内较有影响的知名企业纷纷在投资区 内落户。其职工工资状况如下 区企业职工的人均年工资收入 单位元年 年份平均工资元 从表中数字看，区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的 客户。 周边配套设施 教育睿升私立学校中