投资和租售收入情况，并考虑每年收益递增来计算。该项目在时，财务净现值为万元，项目财务内部收益率为，投资回收期为年。详见附表三现金流量表第十章风险分析分析优势分析清远市高起点整体规划。作为广州后花园整体规划和湖城规划确立与建设，为发展现代服务业和本项目开发建设提供了巨大平台。经过多年建设和培育，狮子湖高尔夫俱乐部地块内清山绿水，绿树成荫。同时，项目周边山清水秀，空气清新，河水清澈，山体植被基本未遭破坏，原生态环境保护较好。生态美食温泉漂流等在省内外已有定声誉。地块内仅有少量农民，动拆迁相对容易。特别是已获得近亩土地开发权，但规划设计方案落实，就可及时启动。清远市距白云机场仅分钟车程。地处珠三角与粤北山区结合部。南靠广州佛山，西连肇庆，东邻韶关，北接湖南广西，历来有奥湘桂三省通衢之称，是经济强省广东与内地广大市场连接重要经济走廊。劣势分析个地区成熟需要时间，传统农业产业区形象与新兴生态旅游区定位短期内难以转变。目前，清远市基础配套设施建设还远落后于珠江三角洲等其他发达城市，城市面貌有待进步改善。市场机遇广东省乃至中国经济飞速发展，对会务和休闲产业需求增加迅猛广东省清远市大力发展现代服务业契机国内外知名企业参于清远市整体规划开发，有助于提升该区域整体开发水平和知名度潜在威胁分析广东省境内已有多个高尔夫俱乐部和国际会议中心，区域内及区域之间类似未来竞争态势激烈类似项目产品同质化竞争现象日益明显，产品定位是本案最大威胁政府控制建设用地供应量，抑制房地产业发展政策导向项目财务效益风险分析首先对本项目租售价格下降情况进行分析。当租售收入下降时，财务内部收益率为当租售收入下降时，财务内部收益率为其次对建安成本上涨进行分析。当建安成本上升时，财务内部收益率为当建安成本上升时，财务内部收益率为。由此可见，本项目效益变化受租售收入变化影响较大，但均在可接收范围内。在国家控制土地征用和稳定房地产市场价格政策调控下，广东省房地产市场价格将呈现稳步小幅上扬趋势，房地产市场价格大幅下跌可能较小，而且本报告在测算中所条件有必要也有能力打造个特色鲜明服务于珠三角高端休闲交际平台，以拉动其城市形象与休闲经济全面素质化提升与完善。为了加强城市特色与魅力，清远市提出了宏大湖城规划，将把北江与大燕河连通起来，造就壮观平湖风貌，并使游艇足以通江达海。而地处北江与大燕河之间狮子湖高尔夫球场，恰好成为湖城景观中得天独厚块宝地，利用其自身碧水丹山优美地貌特征与曲线和便捷通畅水系，既可以形成自成体内部水世界，也能够与外部大湖城形成充分互动循环，打造个充分展示亲水魅力高端休闲交际平台。因此，狮子湖场项目，将成为清远湖城蓝图中极其靓丽道风景，也是其画龙点睛之所在，在整个广东省范围内，都具备排他唯性吸引力，市场前景无可限量。高尔夫别墅近年来，高尔夫别墅与绿色自然健康无限贴近高尔夫运动，不仅是种锻炼方式，更成为许多人生活方式交友平台，甚至是选择生意伙伴途径。果岭上青草绿水成为了上流阶层休闲娱乐生意洽谈主要场所。高尔夫曾被人誉为是贵族运动，而别墅也被看作是金字塔尖人物专属之物，当这两种象征着顶级生活形态奢华享受结合在起时，便形成了令无数人艳羡高尔夫别墅。也正是因为高尔夫别墅横空出世，才使得高尔夫与地产梦幻组合，成为富豪们实现休闲娱乐和商务合作理想所在。如今，高尔夫别墅已经自成派，成为别墅市场上新贵。在高尔夫球场进入国内以来，与高尔夫球场伴生房地产开发特别是别墅项目进行得非常火爆，高尔夫球场成为这类房地产项目主要卖点。可以说，高尔夫别墅已经成了种独自销售别墅类型。曾有业内人总论项目概况项目名称狮子湖高端商务政务休闲平台建设单位青岛投资集团有限公司项目内容碧水丹山高尔夫球度假俱乐部地中海会议休闲中心翡翠谷温泉养生中心风情人居游艇别墅等项目地址广东清远市狮子湖山庄号项目建设规模项目占地亩已经扣除水体和高尔夫球场面积。规划总建筑面积平方米，其中地中海会议休闲中心建筑面积平方米碧水丹山高尔夫版块建筑面积平方米翡翠谷温泉养生版块和机电设备制造国际物流等多个领域。集团公司依托深厚电力产业背景,在上海江西青岛潍坊等地控股经营了上海南山生态林有限公司青岛众望置业有限公司青岛颐杰鸿利科技工程有限公司青岛颐杰鸿运国际物流有限公司江西颐杰鸿方实业发展有限公司山东电建铁军电力工程有限公司等家子公司，参股鲁能集团等家公司。企业秉承诚信立企创新发展理念和立足社会服务社会宗旨，经过年运营发展，公司规模不断壮大，经济效益稳步增长。年资产总额达到亿元,年收入亿元。集团现有员工余人，各类专业技术人员人，其中人具有中高级专业技术职称，以上员工拥有大专以上学历。集团坚持人本管理，崇尚团队精神，积极推行科学合理激励分配机制，营造了开放灵活用人环境。并力求将员工职业生涯规划发展与企业发展目标有机结合，通过为员工创造发展空间，激发员工成功欲望，实现个人价值与企业目标高度和谐统。目前，随着集团公司在上海青岛等地业务拓展和国外项目推进，各项事业正蓬勃发展，在富有创造和机遇充满挑战和希望征途上，公司求贤若渴，诚邀各类英才加盟，燃烧激情，成就未来，携手打造流国际集团，谱写二十世纪辉煌篇章。第三章项目建设背景和意义地理位置本项目建设基地位于广东清远市狮子湖山庄号。清远市国民经济与社会发展概况年全市生产总值达到亿元，十五期间年均增长，第产业年均增长，第二产业年均增长，第三产业年均增长。产业结构得到调整优化，农业产业化经营水平不断提高，工业化步伐大大加快，旅游商贸物流等服务业加快发展，各具特色经济区域初步形成，非公经济比重提高，经济活力进步增强，三次产业结构比例由年演变为∶∶。地方财政般预算收入达到亿元，比年增长倍。项目背景政策背景清远市是座年轻而充满魅力城市。年月日经国务院批准设立清远地级市，同年月日正式挂牌成立。现辖清新县佛冈县阳山县连南瑶族自治县连山壮族瑶族自治县和清城区县区，并代管英德连州两个县级市。总面积万平方公里，总人口万人，是广东省地域最大地级市和广东省少数民族主要聚居地。建市以来，清远市委市政府在广东省委省政府正确领导和兄弟地区海内外社会各界热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发展目标，座现代化滨江新城在北江两岸巍然耸立。面对世纪之交新形势新挑战，清远市又旗帜鲜明地提出实施工业化城市化市场化和后花园四大发展战略，掀起了二次创业高潮。今日珠三角后花园清远良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。年月日，清远市成功举办了个重点项目奠基剪彩仪式，总投资额达亿元。可以说清远招商引资羊群效应正在形成和扩大。在新世纪新轮发展浪潮中清远市正以其崭新形象独特魄力美好前景充分展现其巨大发展新优势。社会背景随着时代变化，休闲也是生产力，并成为巨大产业。美国休闲产业已占首位，约占全部消费支出三分之。统计显示，在靠休闲消费驱动经济模式中，休闲产业成为美国第位经济活动。世界经济发展经验证明人均达到美元时就会产生巨大休闲需求，去年中国人均已达到美元，这意味着中国已经踏入休闲经济井喷式发展门槛。中国十五规划纲要指出要立足扩大国内需求推动发展，把扩大国内需求特别是消费需求作为促进经济增长基本立足点，促使经济增长由主要依靠投资和出口拉动转向消费与投资内需与外需协调拉动转变。珠江三角洲是我国经济实力最强发展最快增长极之，服务业高度发展，年广东省第三产业增加值达亿元，比年亿元增长，年均增速达，比九五时期提高个百分点，继续居各省市首位，比第二三位江苏山东多出多亿元。休闲经济，正成为以消费拉动国民经济增长生力军。对于如广东这样中国发达地区而言，尤其需要在休闲消费拉动方面率先做出榜样。珠江三角洲众多经济发达城市群体密集存在，在造就了数量庞大财富群体及其巨大高端需求同时，也付出了生态环境普遍恶化代价，使本区域内普遍缺乏生态优美天人合高端休闲设施建设平台。本项目开发建设，正是填补了这空缺。高尔夫产业发展现状高尔夫作为高端休闲时尚体育运动在中国发展已有个春秋，并且取得了不俗成就。目前国内高尔夫消费人群也已突破万人，潜在高尔夫消费者已达万，同时海外每年有万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加。广东高尔夫球场已达家，但特色鲜明球场却凤毛麟角，因而多半只是休闲运动场所，而难以形成复合化休闲交际魅力平台。观澜湖高尔夫是广东这片神奇土地孕育出来大胜景，但即使经过多年巨大投入和苦心经营，也依旧存在若干功能性缺陷而不能成为个名副其实高端交际平台。从年开始，香港骏豪集团先后投入巨资，在深圳观澜湖兴建了世界最大规模和惟汇聚五大洲球场风格洞高尔夫球会。此外，还兴建了拥有片网球场亚洲最大网球中心，五星级度假酒店，引入了世界最著名大卫利百特高尔夫学院。从单高尔夫项目发展到今天拥有网球壁球桌球排球羽毛球健身中心中西美食儿童游乐场度假物业等综合体育休闲设施大型产业园块议及教育培训中心，吸引企业团体参与，带动外围区域发展和开发。温泉养生温泉养生谷是以地热温泉为基础，发展健康养生和现代保健综合性养生基地，号称生命加油站人体大修厂。将整合国内外系列专业水疗体检保健运动专业组织，共同搭建个为高端人士提供高质量和人性化身体技术支持。项目对整个地区经济和社会发展意义该项目地理位置位于广东省，交通便利，距白云机场仅分钟车程。而目前珠江三角洲北部缺乏集高品位高尔夫俱乐部国际会议中心温泉与体商贸休闲养生度假区，所以该项目有利于吸引省内外社会精英来此进行会务休闲度假，从而拉动消费，参与到清远经济发展中来。本项目所在狮子湖位于广东省清远市，区域内经济发展因交通条件和自然地貌受到极大限制，土地利用效益低下，农民生活水平直较低，人均年净收入不足元。本项目建设，不仅可以为当地及周边农民提供就业机会，提高农民收入和生活水平。同时又为当地政府带来丰厚税收收桌球排球羽毛球健身中心中西美食儿童游乐场度假物业等综合体育休闲设施大型产业园区，观澜湖被评为鹏城十景之，并成为国家旅游度假区。但由于规模宏大，众多球场之间休闲生活纽带难以紧密，使其更多呈现为种高球大卖场状态，而生活温馨氛围与便利性都难以体现。故其虽然足以号称世界第大球会，却距离第魅力球会目标相当距离高尔夫运动作为项高尚体育休闲运动，经过在中国二十多年发展历程，已经成为对社会经济与文化发展具有重要影响作用新兴社会产业。现今广东省拥有观澜湖高尔夫球会中山长江高尔夫球会佛山市南海桃园枫丹高尔夫俱乐部等较为大型高尔夫俱乐部，并且各具特色。其中，观澜湖高尔夫球会，是目前中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大高尔夫球会,是中国第个获职业高尔夫球员巡回赛事会认可球场。中山长江高尔夫球会位于中山长江旅游风景区，座拥四通八达交通之便利，同时强调五星级服务意识，以向客人提供至高至上最佳服务，创建国际流球会为宗旨。项目独特位置和发展前景广州作为珠三角中心城市，其经济辐射带动能量之巨大