位利润元利润万元,敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标影响售价影响预计售预计售预计售预计售预计售价价价价价敏感系数销售均价元,营业收入,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积,营业收入,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算，操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑平米非营业性公建，操作中，存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅，增加住宅净用地约平米，按容积率计算，可增加住宅万平米，增加净利润万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额,小计,现金流入现值,二现金流出付地价款付工程款开发间接费,期间费用税金小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用,六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，昌晟公司现有项目可以提供项目支持。第八章可行性结论项目优势政府对县城宣传导向，以及黄庄项目自身炒做，提升了黄庄小区地位，吸引了有效消费群体关注。宗地临近县政府区位，将有助于今后本案营销推广。昌晟品牌已经按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可节省万元。周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属土地他项权益没有④土地用途用地项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商住用地规划批文市规划院编制控制性详细规划已取得政府文件目前尚未办理项目任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边的社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计的可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。其中世家新城位于城市被部新村，总面积约万平方米，金陕世家位于城市西部西沙新区，面积约万平方米锦东苑小区位于南郊皮毛厂面积约万平方米。由此可看出，昌晟主要项目集中在神木县境内。反观神木总体规划和城市发展方向，城市以黄庄为中向四周辐射发展。城市工业向城外发展，重点开发建设旧城区和新村华山等新区，目前沿黄庄路两侧，新建住宅和商业区已将北部区和南部区紧紧联在起。由此看出，昌晟物业分布与神木总体规划和城市发展方向不尽相符。昌晟自年成立以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为神木地产新秀，在神木人心目中已树立起品牌形象。昌晟产品应属于整个榆林市，而不是个区域。所以昌晟有能力，也应该去开发神木其他市场，让昌晟物业深入神木每个角落。结合神木总体规划和城市发展方向，我们应在神木老城区新区南区投入更多关注。目前我司在谈几个重点项目有华山小区项目，锦东苑住宅项目黄庄地区商业住宅项目都是比较成熟项目，该项目正好填补了昌晟在城市中部无项目空白。陕西昌晟公司经营现状目前昌晟公司在手有两个项目，锦东苑小区项目，其中世家新城项目为在建销售项目，华山小区项目目前处于前期工作阶段。世家新城项目自年开盘以来热销神木县，成为昌晟公司主要利润支柱，但到年后世家新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，锦东苑项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目项目。根据公司经营计划要求，昌晟公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证昌晟公司经营利润指标在神木市场影响力。在目前市场大好形势下，昌晟公司应充分利用神木现有社会环境和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让昌晟品牌深入到每个神木人心中。黄庄小区项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可以作为重点发展项目。同时公司拟在该地块建设其他配套项目，消除污染源，彻底改善周边居民生活环境质量，为神木城市建设做出贡献。昌晟公司现状项目及在谈项目分布二外部因素该项目具有良好外部环境，其坐落位置处于神木县区中部,该项目所在区域有如下特点和优势根据神木县总体规划，黄庄地区大部分用地规划为商业居住及行政办公用地。神木县主导风向为西北风，且工业项目都已搬迁出城外，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。经济发展状况来看，该项目所在黄庄区是神木县经济最发达最富裕城区之，该区房地产起点直很高，集中了全县大部分中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和北部地区以外其他各地。④规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品商业设施。项目距离规划华山小区不足公里，西面是神木中心市区规划路网中麟州路和滨河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，东面是东兴街和东山路对该项目业主出行将会带来很大方便。项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织建设大型安居居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。第二章项目概述宗地区位及用地项目区位该宗地位于神木县区中心部,北侧紧临居住区,行政区划属于神木镇,距离县政府公里,距离刚建成体育中心约公里,距离新村住宅区约公里，距离规划规划休闲度假公园杏花滩公里。滨河路县委县政府恒生国际购物中心人民小区华山小区黄庄小区麟州路东兴街东山路项目区位图项目用地该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩,目前为黄庄村住宅用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地杏花滩公园净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率二宗地现状四至范围东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。地势状况项目用地主要为黄庄村住宅用地,地势平坦,场地标高黄庄路标高基本相致。地上物现状地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记,可根据规划要求进行申请拆除或保留。空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政管线。项目用地内没有需要保留文物等设施。项目用地内临时建筑为自用休闲用房，可根据规划要求拆除。项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划绿化带内，对项目建设无影响。项目用地内有玻璃厂自己打口水井,可根据规划予以保留,可为项目提供部分水源。地质情况场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等医疗卫生设施大兴医院麟州医院等商业设施大悦百货商场金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等文化设施神木县图书馆博物馆等体育设施老年活动中心大悦运动城总来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施即可。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下公用设施种类公用设施名称教育设施综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商业中心，二是人民政府县级补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处帐户。然后昌晟公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给昌晟公司。昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给昌晟使用，该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给昌晟公司后年内分两次付清余款，每个月付余款，万元。土地方主要工作负责在项目立项后日内提供沿规划路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给昌晟公司使用。拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空线路管线拆除，硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目原来部分农业用地,由于城市发展原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了