区所处地段功建配套相对欠缺，而本小区又具有相当规模，故此其公建应成为规模。在设计中为此提出了商业街和商业广场相结合商业模式。即主要商业除沿街商业外，主要为两面对开商业街概念引入，使单调沿街商业从单向变为双向，除有效增长了商业容量外，更强烈地突出了商业气氛，而这正是商业成败关键。在小区入口西侧设置个集中商业，为大规模商业服务设施提供充足场所。集中商业和沿街商业在小区北侧带状布置能产生聚集效应，将吸引附近商业元素，不仅能为小区提供服务而且能成为开发区地区级商业服务中心。集中商业南侧贴建小区内部社区服务中心，结合集中商业为小区居民提供服务。造型上，商业在突出其现代感同时加入了欧洲小镇设计元素。希望通过较低造价涂料或面砖，配以仿木色白质格棚与铝合金框料体现设计理念。即与住宅相呼应，又突出其现代感，在主出入口处设置标志塔，突出小区标志性。八主要技术经济指标综合技术经济指标项目指标单位小区规划用地居住户数户居住人口人总建筑面积平方米住宅面积平方米公建面积平方米住宅平均层数住宅间距系数人口毛密度人公顷住宅建筑面积毛密度万平方米公顷住宅建筑净密度万平方米公顷容积率停车率建筑基底面积建筑密度绿地率平方米以下户型占机动车停车位辆项目开发与销售计划项目开发销售周期年，期万平方米住宅二期万平方米商业住宅三期万平方米商业住宅期住宅销售均价元平方米立足于收支平衡或微利，二期开发根据市场情况制定销售策略。投资估算与资金筹措投资估算经估算，本项目总投资为万元左右，构成说明如下土地成本元平方米拆迁补偿。建筑安装工程元平方米。基础设施城市配套及财务销售管理等费用估算元平方米。因此，综合建筑成本约元平方米，总建筑面积约平方米，合计项目总投资约万元。资金筹措项目开发共需资金总额为万元。其中利用预售收入万元，项目融资万元。财务效益分析与评价产品开发成本遵循权责发生制原则，将直接发生投资和土地费用以及其它各项费用归类分摊到开发产品。经估算产品平均开发成本为元平方米。详见表开发产品成本估算表。销售收入和营业税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表表产品名称项目单位金额住宅用房营业收入万元销售价格元平方米数量平方米营业税金及附加万元经营用房营业收入万元销售价格元然景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带特色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造个亲近自然绿色环保舒适温馨康居示范小区。该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年。用地平衡表面积百分比备注总用地住宅用地公建用地道路用地含广场停车公共绿地项目评价与结论性意见本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大特点，从市场分析来看，如政策支持定位准确管理精细销售顺畅也可获得相应投资利润率。若能合理利用筹资手段加本控制，则项目经济效益可以进步提高。见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率税后市场分析与产品定位区域经济与房地产业发展趋势分析城市定位目前地位已成为新疆南疆重要中心城市之。市尉犁县未来定位根据经济技术开发区总体规划内容，计划用十到二十年时间把市建设成为华夏第大洲巴音郭楞蒙古自治州首府，是全州政治经济文化教育信息中心，是自治区党委确定全疆两个重点发展城市之，现有能源资源，在未来建设中，成为西北地区乃至全国重要城市之，年月日，被评为年度中国十佳魅力城市称号，作为我国西北五省唯座获此殊荣城市。经济快速发展是城市化原动力市场调查表明，市作为南疆重要政治经济中心，依靠优越地理位置及便利交通，以棉花石油矿产化工总说明项目名称经济技术开发区白鹭园小区开发单位概况开发单位乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司项目负责人乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司简介乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司成立于九九五年十月。注册资本金万元人民币，具有房地产开发三级资质，董事长总经理唐恒志。主营业务房地产开发经营房者营造出优美和谐舒适人居环境，获得了上级主管部门行业主管部门和广大用户们好评。经过十年来不懈奋斗与追求，公司已经初步形成了自己企业风格，在社会上具有了定知名度和美誉度，在新疆房地产市场上树立起房产品牌和良好企业形象。公司目前控股公司包括吉尔吉斯斯坦海燕商贸公司新疆康年物业管理有限公司新疆玉成进出口有限公司新疆楼兰影视城有限公司新疆维希果蔬吧有限公司新疆秀水地产投资有限公司。公司历年来所获得主要奖励有九九八年五月，公司获得自治区消协和新疆城调队授予乌鲁木齐商品住宅居民满意企业称号。九九九年六月，公司被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度市级重合同守信用企业。二零零零年二月，公司被乌鲁木齐高新技术产业开发区评为社会治安模范单位。二零零零年六月，公司首批参与了由国家建设部在北京组织全国百家房地产开发企业承诺销售放心房联合宣言大会活动。二零零零年十二月，公司被中国农业银行新疆分行营业部评为级信用企业。二零零年三月，公司荣获自治区建设厅授予年度自治区房地产开发先进单位荣誉称号。二零零年四月，公司再次被乌鲁木齐市工商行政管理局评为年度市级重合同守信用企业。二零零年八月，公司荣获由自治区房地产业协会自治区消费者协会和新疆城调队联合授予年新疆首届优秀房地产开发企业称号。二零零年九月，公司荣获国家建设部授予销售放心房承诺活动先进单位称号。二零零四年十二月，公司荣获乌鲁木齐高新技术产业开发区授予年度级信用企业称号。二零零五年十二月，公司荣获新疆房地产业协会授予新疆房地产百家开发企业诚信评比活动级诚信单位称号。公司历年来主要开发业绩有九九六年五月九九七年十月开发了新世纪广场商住小区，位于天津南路，建筑面积约平方米，五栋砖混结构多层住宅楼，绿化率超过，现已售磬。九九九年五月九九九年十二月开发了朗润园经济适用住宅小区，位于北京北路，建筑面积约平方米，五栋砖混结构多层住宅楼，绿化率超过，当年即销售完毕。二零零零年六月二零零年八月开发了千禧小高层商住综合楼，位于北京北路，建筑面积平方米，全框架板式楼。销售率达。二零零零年七月二零零二年十月开发了明润园商住综合小区，位于高新区钻石城昆明路，总建筑面积约平方米，包括有栋全框架结构板式小高层住宅楼，建筑面积约平方米七栋砖混结构多层住宅楼，建筑面积约平方米，绿化率达到。多层住宅当年即销售完毕，小高层住宅销售率已超过。二零零年九月二零零三年十二月开工建设新疆数码港大厦，位于高新区钻石城北京路入口处，建筑面积平方米，地上层，地下层，是座数字化智能化高档写字楼，现为乌鲁木齐高新技术产业开发区党委政府办公楼。二零零五年四月二零零五年十二月开发建设了多明苑商品房小区，位于多斯鲁克路，建筑面积约平方米，是两栋砖混结构多层住宅楼，绿化率达。目前销售率已达。二零零六年三月至今，正在开发高新区火炬广场旁钻石公寓层商住高层已接近封顶，建筑面积平方米，现内部认购已经过半，预计二零零七年九月三十日入住。公司成立十年来，累计开发商品房总面积约万平方米，不仅为企业发展积累了定经济实力，更重要是为今后长远发展积累了丰富房地产开发管理经验，培养和锻炼了支素质过硬员工队伍。公司组织运营机构完全按照现代企业法人治理结构设置，实行董事长负责董事会决策总经理执行企业管理模式，重大决策由公司股东会研究决定。公司有个自然人股东和个工会法人股东。董事长兼总经理唐恒志先生占有公司股份。唐恒志先生简历男，汉族，生于年月，祖籍山东，研究生学历，中国共产党党员。新疆师范大学中文系本科毕业。曾任第十五中学教师校长。曾在乌鲁木齐市委统战部工作，先后任干部处处长对台办主任等。年乌鲁木齐高新技术产业开发区成立，调到开发区管委会任政策研究室主任。年月创建乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司，任董事长总经理属国有独资企业，开始进入房地产开发领域。年月至年月就读于中国社科院研究生院企业管理专业，获研究生毕业证书。年月，带领乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司完成股份制改造，任董事长总经理属民营企业。唐恒志先生以其渊博学识敏锐思想创新观念在新疆房地产业界具有极佳声望，是新疆房地产业内佼佼者。目前，公司正步入快速发展轨道，在新房地产开发大潮中紧紧抓住机遇，积极扩大开发量，上台阶上水平上规模，为公司创造更加良好经济效益。报告编制单位乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司。土地取得方式该项目土地原属于新疆市大华实业开发有限责任公司生态农业开发用地，随着地区经济建设快速发展，原有城市布局已不能适应经济飞速发展需要，这种情况下，市政府从城市发展大局考虑，提出城市东移南扩，将新城老区与经济技术开发区连为体城市建设发展思路。据此，市经济技术开发区为了响应政府整体规划思路，结合开发区实际情况，对原有规划方案中用地性质做了调整，将该宗土地用途由农业开发用地调整为商住开发用地，提供优场由于离市区太近，目前正在尉犁县西尼尔镇域西面建设新机场，飞行区等级指标为。房地产业发展房地产业发展与其他产业同步推进，年房地产开发投资出现呈成倍增长态势，年月月，全市住宅投资完成亿元，比重占房地产开发投资，同比增长。年全市房屋施工面积万平方，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长倍。市域房地产开发投资完成亿元，比去年同期增长倍。截至月日，市计划开工万平方米，现已开工约万平方米，已办理预售商品房平方米，城市化进程快速推进是房地产业发展强大动力，且销售势头比较好。土地管理有序土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发大起大落。有利于房地产开发商控制风险。房地产需求预测根据人口与人均住房面积模型预测未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高发用地调整为商住开发用地，提供优惠政策鼓励房地产开发企业投资，开发建设高品质商品房住宅小区。由于开发区用地政策调整，新疆市大华实业开发有限责任公司以市场为导向，调整自己发展思路和经营方向，在对房地产市场深入细致考察调研，并与众多房地产开发商接洽合作开发事宜之后，最终选择了乌鲁木齐高新区实业有限责任公司合作，双方采取股份合作形式，共同投资，组建乌鲁木齐高新技术产业开发区实业有限责任公司分公司，联合进行房地产项目开发。地块位置交通及周边环境房地产开发项目位于市经济技术开发区开发大道右侧，东靠白鹭河，西靠国道，南靠经七路，北靠开发大道。本项目规划面积公顷，用地性质为商业居住综合用地。经济技术开发区概况为加快库尉经济体化，州委州政府决定重点突出主两翼，即形成以市为中心尉犁县为副中心东西两翼发展格局。主既对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区进行优