方面。其，宏观政策影响层面。这风险取决于工业地产发展是否纳入房地产开发项目管理，此类法规和规定在重庆乃至全中国都难得见到，但重庆市中小企业发展指导局已于年开始与市财政局税务局国土局环保局等政府部门开始研究，所以目前主管局中小企业局未让该部门介入调研，另外，相关都市工业园认定条件都较低，评价体系也未建立，所以此风险出现最快应在本行业兴起或年。其二，投资人资金筹措风险。本案项目总产值将达亿左右，投资总额将达到亿亿元，充分利用资金和筹集资金渠道且打通工业地产抵押通道是规避风险主要方法。从静态投资看，本项目投资最少为万元，可以达到启动运作项目第结点，如招商顺利，则可以以合同抵押附带未来房产抵押方式进行组合型融资，使入驻企业以首期款就能进入园区，同时也将该风险转移到银行和其他金融机构，从而避免资金链断裂带来项目投资失败。其三，经济大势下招商失败。面对全球动荡经济金融环境，不能说金融风暴已经过去，所以国际经济大势和国内经济大势都可能成为本案招商致命风险。风险与利益共生共存是项目运作特色，规避风险则是项目成功起点和保障。本案项目就现实状况和条件看，利益来源共有三大部分其，工业地产兴起，将刺激本案成功建设。虽然沙坪坝区已具有十余个都市工业园，但按工业地产开发形成园区还是空白，但世界强入驻沙区和高新区正在日益增长，围绕大型主机巨头产业链群企业正在聚集，给本案成功并获取利益最大化带来了机会，按建设万平方米和目前工业厂房销售价格看，价值可达亿元之多，且随着土地价值增值，链群企业涌入，工业厂房价格将逐步推高，若本案周边铁路分组中心和保税区分区库建成，最少该厂房价值可以达到每平米元以上其二，本案利用工业地产与房地产边缘界线寻求项目利益最大化。工业地产与房地产在商用办公楼方面表象是样，但其功能确定则将此表象进行了分离。工业地产商用办公楼是在工业区划中为配套工业生产现场进行建设办公场地，般为下厂上店或前厂后店或前店后厂等等方式，但就本案所处地区看，在厂房上层建设商用办公楼就是首选，这也是目前曙光都市工业园模式，这样，其办公楼价值则平均将比厂房高出左右，而造价则大致相当其三，社区型园区建设，将成为园区持续利益保证。本案规划都市工业园将按照房地产社区模式进行打造，以完备物业管理，周到后勤服务，周全服务项目，将园区入驻企业和员工基本锁定于园区之中。将后勤服务项目设施外包，将专业工业地产服务引入园区管理，向园区入驻企业及员工提供诸如餐饮娱乐休闲医疗电子阅览个人保洁企总体规划，分期实施。对拟考虑本案亩工业用地实行总体规划，并考虑周边可能预留亩后期发展用地规划，从而确定分二期或三期进行建设多层标准厂房建设，辅以办公用房配套。本案生产加工区域建设将采用工业标准厂房设计标准，将每幢厂房按七层设计地下两层，地上五层，顶层采用钢架结构，在设计中预留厂区办公用房结构框架配套设施及管理用房先行。现代工业园区建设均应优先考虑管理服务机构用房和入驻企业员工倒班所需用房，甚至还用考虑部分入驻企业管理人员用房，因此建设定位中在前期就应当与生产用厂房与配套用厂房同等进行建设，若考虑招商原因，建设前后期不应超过半年环境建设应纳入投资主体。新型都市工业园建设在具备都市工业园入驻企业条件前提下，将工业园建成环境优美，对周边城市生活干扰较小生态园区将成为重要标志。本案项目远景规划考虑本项目紧迫性和项目所在地急切需求，本项目有望在建设过程中吸引大量链群企业目光。把握商机为未来留下发展空间也是本案研究内容。从较远期需求看，本案远期将可能成为生产物流并重发展新型综合都市工业园，所以预留发展空间应更多考虑物流延伸服务前期物流为生产型延伸加工或分拣活动，发展诸如仓储货运货代等形式物流形式，使建成都市工业园更具现代都市工业园特性。二项目业态布局四大区域三大平台二大中心是本案项目业态布局方案和实施核心四大区域按照都市工业园布局特点，考虑本案作为新型都市工业园建设形象，规划应按四大功能区域进行设计。加工生产区域以主体厂房为主为地上建筑部分，分别按照入驻企业特点，对分层功能进行设计物流配套区域则为主体厂房地下部分，作为上厂下库方式进行建设办公服务区域包括两部分，生产用办公服务区域和商务用办公服务区域，生产用办公服务区域以标准厂房设计预留厂区内改造开篇之言项目背景概述项目简述二项目目标三项目规划用地四项目业态布局五项目建设规划概要第二章项目建设条件研究工业地产曙光初现二生产性服务业初显萌芽三重庆都市工业园现状四西永微电园集需安臵配套链群企业五本案前景天时地利与投资主体实力融合第三章项目建设方案实施可行性项目建设定位和远景规划二项目业态布局三项目招商合作方案四项目建个渴望变成现实重庆硅谷。四通八达交通，优越无比政策环境，即将形成产业规模，不断涌入产业企业，已经为形成都市工业园构筑了平台，奠定了坚实基础。上万亿产业规模，数十万就业规模，成千上万产业链群企业，都在期盼，都在寻觅，在西永落足，在西永扎根，而西永则在等待众多有眼光有识之士再次筑巢构建新型工业平台都市工业园。我们，谨以此方案，以客观现实中立态度，祝愿园区早日成就。第章项目背景概述项目简述项目名称重庆龙祥都市微电物流工业园项目建设业主重庆都市工业园建设投资发展有限公司法定代表人庞光明业主地址建设业主简介略项目建设行业指导单位项目选址地点重庆市沙坪坝区西永微电子工业园二项目目标本项目近期目标是年建成万平方米工业标准厂房，吸纳四十至五十户微电子工业配套企业入驻园区，安臵数千人生产生活，从而初步形成个具有都市工业特色，综合服务配套完善公共服务园区。年建成集生产生活于体，具有加工生产，物流配送和现代化办公，面积达十余万平方米都市工业园区，从而立足本园区，借助中小企业载体平台，形成服务园区企业，辐射东南西北专业化多功能现代化花园式工业园。三项目规划用地规划总用地面积万平方米净亩，预留发展面积万平方米净亩，分别建设多层加工标准厂房万平方米，物流配套万平方米，生活服务及办公区万平方米。四业态布局四大区域加工生产区域物流配套区域办公服务区域生活服务区域。三大平台园区管理平台公共服务平台物流载体平台二大中心生产加工中心后勤保障中心五项目规划概要随着重庆市作为西部经济中心地位提升，世界强企业不断涌入，以及重庆市年开始都市工业园建设由量积累到质提升转型，使得本案项目成为可能，也成为投资业主转型首选。通过工业生产性服务业工业地产渗透，实行跨区域互动呼应式投资组合，打造个新型产业企业，将促进投资主体快速发展。龙祥都市微电物流工业园奠基建设，将更加便捷地帮助巨头们产业链群企业入驻西永，背靠世界巨头，享受现代化标准办公加工环境带来全新服务，从而将重庆市级都市工业园推向规范化运作制度化管理流程化服务轨道。注项目策划来源重府发﹝﹞号文重庆市人民政府关于推进都市工业园楼宇建设意见重庆市沙坪坝区西永微电子工业园规划西永微电子工业园片区控制性详细规划第二章项目建设条件研究工业地产曙光初现从年重庆市政府发起认定重庆市市级都市工业园起，重庆市都市工业园认定工作已走过了五年历程，从帮助国有企业老旧厂房资源利用，闲臵资产改造开始，到都市中心区域周边村镇工业化集群整合，再到以民营经济为主体国退民进式改制重组，重庆市市级都市工业园已发展到年九十二个，从数量上得到了较大推进，而重庆市工业园经济已起到助推重庆市持续增长举足轻重作用。正如曙光所寄予涵义样，重庆新型都市工业园名字被冠以重庆曙光都市工业园，其二三期都市工业园建设将园区划为三个区域，并成功运用房地产初期模式，将工业园建设带入了工业地产新领域。其园区期区入驻已全面完成，二期区和三期区在项目规划阶段已预约入驻近百家企业，签约达八千余万元，如此成功案例，能给我们带来讯息就是重庆工业地产已经启动，重庆工业地产曙光初现，重庆工业地产大有可为，四两拨千金运作模式在短期将成为主流。二生产性服务业初显萌芽生产性服务业作为目前世界经济中心增长幅度最快行业，其规模已占据全部服务业产值过半江山，被经济学界命名为二点五产业。在重庆这行业已经开始展现其新经济模式和新运作态势，其核心就是运用都市工业园这公共服务平台作为载体，通过向生产加工制造行业提供包括现代办公标准化厂房在内公共服务活动，通过向入驻企业提供不同层级上中下游全方位服务，获得服务增加值。重庆市作为西部经济中心，长江中上游经济增长极，生产性服务业仅初步形成，未达产业化程度，而发展五年都市工业园经济正在为这行业产业注入新动力。从厂房提供，物业服务，到用工推荐，管理辅导，到产品推广，企业形象建设，进而扩展到生产性后勤保障物流加工配送全方位服务，使入驻企业更加专心于生产加工制造，使主机厂到配套厂更加深度融合。三重庆市都市工业园现状到年全市共建成都市工业园楼宇九十余个，其中沙区为最集中区县，工业园楼宇超过个，江北区紧随其后达到个全市都市工业园楼宇共吸纳入驻企业数近三千户，提供就业岗位万余个，实现销售收入超过亿元沙坪坝区，江北区其各项经济指标均接近或超过全是都市工业园半数，成为都市工业最集中和最具发展势头地区。从产业结构看入驻企业以加工型就业型科技型为主中小企业，其存在和发展基础是大型主机企业配套和面向最终消费产品和服务在众多入驻企业中，依据大型主机企业存在而集中于个都市工业园集群产业链企业还未涉及到微电子物流行业，更未形成加工物流相配套都市工业园区，这也给本案项目带来了亮点和商机。从公共服务形态看目前都市工业园在公共服务方面多为单服务形态，如仅提供厂房租售方式提供工业地产物业管理常识性知识了解极少，有园区甚至没有为入驻企业提供服务机构或部门公共服务从形式到内容都缺乏标准化流程化制度化建设。从投资主体看原有都市工业园楼宇存在形态正在受到来自工业地产投资建设冲击，新建从用地规划到园区建设到招商入驻到园区认定都市工业园区逐步增多，所占比重逐年提升，这现象在江北区尤为突出，目前正在建设中园区达到五个，均未获得重庆市中小企业发展指导局认定，但均已向该局进行备案进度，但期工程基本上应在个年度内全部完工，并入住认定条件所要求企业数，从而获得尽量快政府认定工作，使得现有土地出让费和配套费用尽快退回若政策变化将更加有利于推进建设进度。般情况下，本案项目从购地到期园区建设，招商成功，需要年时间，二期工程则般在期招商达到保本阶段开始进行。第四章项目资金安排和效益分析资金筹集和安排按照本案项目期设计内容考虑，土地资金约万元，建筑物万平方米建安成本万元按每平米元计算，按正常地产项目运作考虑，资金筹措应确保达到万元左右，方能进行顺利投资建设，同时可考虑目前工业地产运作实际，园区规划设计后进行相应招商活动，按收资金进行预定，可使得资金准备降到万元左右。资金使用安排看，本方案仅考虑土地购买成本和建安成本，土地出让金和建设配套费均未考虑，因此，使用安排也应优先考虑土地成本支出，此类情况也可利用人脉关系进行处理，主要是采用土地占用费方式