。各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和青岛市关于劳动管理方面规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。所有被招聘职工都与公司签订劳动合同并报青岛市劳动局备案。经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目中心工作，这方面管理工作好坏将直接决定项目成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。写字楼租售本项目开发写字楼及商务用房由青岛市置业有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是青岛房地产业市场情况，应及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。物业管理综合体建筑内应实行物业管理。物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。使小区有个安全舒适环境，同时，公司也可获得定经济效益。武警水电部队青岛项目部作为发起人，在房地产开发各个环节上有着丰富经验，可以胜任项目开发建设工作。为了进步搞好项目管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。以科学管理创流质量和最佳效益。图项目管理机构示意图办公室财务部预算部经营部工程部项目房地产销售项目开发建设项目有关组织协调工作副总经理董事会总经理第九章项目进度计划项目建设期为个月，计划年月动工，年月完工交付使用。表项目进度计划表序号项目内容年月年月年月项目前期工作立项文件编制及批准规划定点等工程勘察设计土建主体建设建筑装修安装工程竣工验收第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算是在前述建设方案基础上，按照国家关于建设项目投资估算有关规定及山东省青岛市有关定额与取费标准编制。本项目建设投资万元，各项投资构成如下工程及设备费用万元占二其它费用万元占三预备费用万元占合计级资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分点。五本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力提高，承揽施工任务量持续增长。上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。从企业资质等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关各种技术和经济资源得到了充分利用，企业技术装备能力进步提高，建筑队伍素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率万元人,比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大企业都达到万元人。目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。房地产从业人员达人。总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。从中房系统公布城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境差异，同类房地产价格能相差倍。年上半年我市餐饮市场继续走强今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快特点。住宿餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队年二季度企业景总论项目概况项目名称青岛市中心和综合办公楼建设工程建设单位青岛市置业有限公司项目地址燕儿岛路以北，青岛市号适应改革开放新形势需要，青岛市作出了行政中心东移战略决策，以此带动东部开发建设，推动全市向现代化国际城宏伟目标迈进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之。青岛市号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块开发建设，武警水电部队青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。项目名称为青岛市中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。项目建设必要性实现东部开发区规划，进步完善新市中心区建设。根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新行政中心。经过几年开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套城市建设颇具规模新城区。本项目建设，将进步完善东部地区建设，实现东部开发区总体规划，加快完成新市中心区建设，树立青岛新形象，促进青岛市现代化国际城市建设。本项目建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设需要。衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑多元化旅游产品体系初步形成，批规模大投资高旅游码头游艇俱乐部高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色旅游街区昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程银海国际游艇俱尔部天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业地位，培育经济新增长点迈出了关键步。年我市旅游大项目总体呈现出体量大数量多档次高项目精特点。是数量多投资大。年全市已签约和已签订投资意向及在谈旅游项目约有个，总投资额约亿元，旅游大项目数量和投资额为历年之最。二是度假区建设项目多。金沙滩度假酒店北京电影学院创意学院极地海洋世界石老人浴场石老人休闲区天泰东海岸项目青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目建成将极大地丰富国际海滨度假城市内涵。三是高端旅游项目多。在建拟建游艇俱乐部体育健身园等高端旅游产品共个，投资额约亿元。四是海洋特色突出旅游大项目多。极地海洋世界海军博物馆改造工程石老人休闲区天逸海湾度假城等批海洋特色突出旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目多。在建拟建四五星级酒店家，投资额约亿元。引进万豪洲际凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前，希尔顿喜达屋新罗等世界和亚洲知名酒店管理集团有意向参与我市酒店业经营和管理。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。进步提高中心城区集聚辐射功能,加快新城区建设推进五市城区向中等城市目标发展使青岛成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目建设对于改善青岛市旅游商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。建设单位基本情况发起人情况本项目由青岛市置业有限公司承担建设。经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适旅游餐饮办公场所。从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设目。通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。经营范围在青岛市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。总投资本项目总投资为万元。可行性研究工作结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设步伐。通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标见表。表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注总投资万元占地面积总建筑面积其中接待中心网点地下室写字楼第二章市场分析青岛房地产市场分析房地产发展概况青岛以其独特地理环境优势和经济发展广阔前景，使青岛房地产市场充满了诱人魅力。近年来，青岛房地产市场以其超常速度向前发展，成为全国房地产热点城市之。九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼开工建设，奏响了青岛行政商贸金融娱乐文化中心东进序曲，也促进青岛房地产业进入了个全面高涨时期。从全市房地产发展情况看，年以青岛市城市建设综合开发公司为代表首批家公司成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到家。年伴随着全国房地产业发展，青岛房地产进入三年高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和费量之首。从上半年能源消费情况看，电力消费量万千瓦时，同比增长水消费量万吨，增长汽油消费量吨，增长柴油消费量万吨，下降天然气消费量万立方米，增长煤炭消费量万吨，下降。房地产市场供求分析青岛房地产市场由于年开始开发规模急剧膨胀，引起年房地产业整体大滑坡，年后形势有所转变。实际销售面积在年达到万以上，年开始回落，从销售面积增长幅度看，两年急剧增长，年维持了年水平，年回落已成为必然，销售面积下降，仅为万,年开始反弹,上升,年由于房改实施,销售面积猛增至万,增长率为，年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋万,比年增长。我市在今年迎来大项目建设高峰并非偶然，这得益于旅游规划招商引资和项目建设等工作突破性进展。其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业健康发展奠定了坚实基础。市级旅游规划方面，青岛市旅游业十五规划青岛市海上旅游专项规划和青岛市度假旅游专项规，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中个重要新兴产业，年房地产增加值为亿元，占全市国内生产总值，占第三产业增加值。青岛市房地产业发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长期后，年增速明显减缓，年出现