将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，之间数据的范围还是比较较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如市场提取平均银行利息率借贷利率资本投资在有息证券上的利息率安全利率加风险调整率资本增值率机会成本率抵押与自由资金组合法得到的利率地方的般利率租售比率，等等。以上观点各有来的房地产增值和收益增加还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿免税政策以及房地产类型位置年代租约结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价科学艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献管高房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨评估专家网，吕立富关于资本化率还原率评定的若干思考评估师信息网，转贴于看准网提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有个合理值，我国般在之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。旦各个参数都能合理确定，便得到个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿样，自有资金投资产权投资收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。六行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地行业基准收益率时投资房地产可获得超额利润当，则基准还原率由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员般比较容易确定基准还原率的值。二第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况以百分数表示，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例基准点与估价时点的业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例假设风险调整值为，则最终可推出还原率为我们将该方法命名为复合调整法。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果物价指数变动率。此方法简单易行，且有定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的般还原利率，将这种般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较将其作为基准还原利率确定下来，公式如下基准还原率年期国债利率行业平均利润率例年期国债利率为，房地产行业的利润率为与待估房地产相类似的实例，即要求是同供需圈近期发生的，在用途结构功能权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对些特殊交易情况等做出修正后才能二累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿其出发点是选择种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，般加总的因素有额外投资风险缺乏流动性管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是其回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为，尚可使用年限为，资本化率为，年纯收益为。同时以安全投资方式购买国债投资金额为，期限也为，年利率为，连本带息年回收额为，则有，由于房地产投资的风险收益均要比国债投资大，如果两种投资额相化率的基本公式，式中的称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道，就可根据收益风险倍数，确定资本化率。此法的关键是要确定个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。五复合定的影响其三，影响投资因素的加数大小的确定带有定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区不同类型同个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。三投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型率抵押与自由资金组合法得到的利率地方的般利率租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率外来资本利息因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿免税政策以及房得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。转贴于看准网在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为收益价格年纯收益还原率年纯收益相等，且为无限也就存在着差别。三投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行年期存款利率为，年期国债的利率为，企业债券收益为，年期贷款利率为，投资股票的收益率为，考虑投资房地产的风险大于银行年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在之间。该法从宏观层面来把握由于房地产投资的风险收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额纯收益要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为，则有因，故有，该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道，就可根作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价科学艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献管高房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨评估专家网，吕立富关于资本化率还原率评定的若干思考评估师信息网，转贴于看准网全文完年月日投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算，式中还原率贷款价值比率，抵押贷款额占不动产价值的比率抵押贷款还原率，第年还本息额与抵押贷款额的比率自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有个合理值，我国般在之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。旦各个参数都能合理确定，便得到个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿样，自有资金投资产权投资收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。六行业基准收益率加物价指数调整