殊景观城市里的村庄。城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。城中村 存在着诸多的弊端土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲 无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。 城中村改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的 改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。 武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快 增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完 成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春 天已经来临。 第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋 拆迁面积为平方米。村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货 币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为 平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。集体被拆迁房屋补偿方式为 货币补偿。 ，进入了相对稳 定的恢复期。年月，武汉房地产市场的成交总套数为套， 比年同期增加了销售总面积为万平方米，比年 同期提高了销售总金额为亿元，比年同期提高了。 年月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大 消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步 伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交套，万平米，成交金额 万元，成交均价元平米。上涨 市场进入基本稳定期。 年月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。 由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利 于供应方倾斜。月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商 品房成交套，万平米，成交金额万元，成交均价 元平米。分别上涨，。 从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。 从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。 随着国家扩内需保增长的经济发展思路进步明确，在积极的财 政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐 渐将迎来恢复性的增长趋势。 投资规模和建设开发指标分析如下 房地产开发投资情况 年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长， 占全社会固定资产投资的。其中，房地产住房开发投资为 亿元，同比增长，占房地产开发投资的。 历年房屋住房开发投资走势图单位亿元 房屋开发建设情况 年武汉市房屋施工面积为万平方米，同比增长。 其中，新开工面积为万平方米，同比增长住房施工面 积为万平方米，同比增长，占房屋总施工面积的。其中，住房新开工面积为万平方米，同比增长，占房屋 总新开工面积的。 历年房屋住房施工面积走势图 单位万平方米 历年房屋住房新开工面积走势图 单位万平方米 年武汉市房屋竣工面积为万平方米，同比下降。 其中，住房竣工面积为万平方米，同比下降，占房屋总竣 工面积的。 历年房屋住房竣工面积走势图 单位万平方米 年，全市城镇居民人均居住建筑面积为平方米人，比 年提高了平方米人。 商品房空臵情况 年武汉市商品房空臵面积为万平方米，同比增长 。其中，商品住房空臵面积为万平方米，同比增长。 历年商品房住房空臵面积走势图单位万平方米 房屋销售情况 年，武汉市商品房销售面积为万平方米，同比下降 ，其中，商品住房销售面积万平方米，同比下降。占 商品房总销售面积的套数为套，同比下降。 历年商品房住房销售面积走势图 单位万平方米 年武汉市存量房成交面积为万平方米，成交套数为 套，同比分别下降和，其中，存量住房成交面积 万平方米，成交套数为套不含房改出售公房，同比分别下降 和。 房屋交易价格情况年武汉市商品房综合销售均价为元平方米不含新洲 蔡甸和汉南区，同比增长。其中，商品住房销售均价为 元平方米，同比增长。 历年商品房住房销售均价走势图 单位元平方米 存量房综合交易均价为元平方米，同比增长。其中， 存量住房交易均价为元平方米，同比增长每季度存量 住房交易分别为元平方米。 历年存量房住房交易均价走势图 单位元平方米 本项目优势分析 地块价值 从区位上看，本项目在行政区划上虽归属洪山区，但在地域上则更 靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青 山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。开发本项 目可以填补和提升该区域商业价值。 交通价值根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建个四纵 三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。四纵是指和平大道， 友谊大道，中北路，沿湖路三横是指徐东大街，团结路和才盛街。 这七条道路拉近了徐东片区和汉口武昌等其他周边地区的距离。规划 中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路沿中北路的地铁线和沿铁机 路的轻轨线。地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的 交通出行，进步巩固徐东交通枢纽地位。 二七大桥的开建及水东路的规划将对项目产生定的利好，已经开 工建设的地铁四号线期工程和中北路延长线将促进本项目地段价值的 提升。 规模优势 从项目开发预期上看，项目总用地亩，净用地亩， 总建筑面积平方米，户数户，停车总数辆，利用地 块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成 市场占位与产品形象优势。 此外，本项目还具有如下优势 从人口结构上看，区域人口基数突破百万，为楼市的发展提供潜在 的支撑。 据统计，年，武昌区人口总数约为万人，人口出生率为 ，自然增长率为，全区人口呈稳步增长态势。庞大的人口 基数是区域楼市购买力的潜在支撑。 从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。 武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消 费潜力与水平存在较大挖掘空间。年数据显示，武昌区居民年 平均工资水平持续增长，年间实现翻倍增长。年武昌区在职居民 工资水平达元，较全市平均水平高出元。为楼市的发展提供 重要的支撑。 从投资结构上看，区域房地产投资较为突出，楼市相对活跃。 年来，武昌区固定资产投资总量增长较快，整体增幅在 以上。年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达 亿，其中房地产开发投资亿，占。 从居民消费活跃程度上看，整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。 从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费 市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。年 武昌区社会消费品零售总额直保持稳步增长，年间社会消费品零售总 额实现近倍的跨越。年，在七大主城区中，武