投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。 故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。 三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但 就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。 周边教育医疗配套齐全，但素质不高。 教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引 力不足。医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地，也 会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。 车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。 在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去 周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地 铁站有余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域 治安环境也需要警惕。 景观资源丰富 本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。 花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所 以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景， 必须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是 很不错的。 地块形状与进深表现 地块景观丰富，地块土地方正平整 地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米 较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。 地块空气质量与噪音表现 空气质量佳，局部有噪音影响 地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地 块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路，东面与地 块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公 共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规 划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。 地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。 项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活 环境，污水狭窄的龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。 项目经济技术指标理解 建筑密度与容积率 芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，就单块地 来说，面积不算大。 容积率，在老城区来说，该容积率比较适中。 建筑密度，计算容积率建筑面积平方米，建筑密度不大，居 住的舒适度会相应提高。 芳村高尔夫球场地块，总用地面积 平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。面 积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米， 建筑密度，绿地率达，建设住宅。这是该地块中实际可利用的住宅面积， 绿化率高，建筑面积和地块相仿。 用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米， 建筑密度，绿地率，建幼儿园。 建筑层高测算 芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准 层高计算，地块层高不得超过层。根据用地面积与建筑密度的乘积得到基 底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层 高为层，不超过层，为小高层。 芳村高尔夫球场地块，作 为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。按照上述公式，地 块层高为层，同样不超过，为小高层。建设幼儿园，建筑控高 米，不 项目名称 用地面积 建筑面积 设置要求 托老所 老年人服务站 点 文化室 居民健身场所 社区居委会 物业管理 含业主委员会办公用 房 垃圾收集站 公共厕所 同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率 面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。 建筑退缩要求 芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为 米路的道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米的道路红线不小于 米。退让南面规划路宽为米的道路红线不小于米。东北面靠着如意坊放射 线，不小于米的红线，可以部分减弱噪音带来的不利影响。 芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退 让北面规划路宽为米路的道路红线不小于米，退让西面南面东面规划 路宽为米的道路红线不小于米。地块西边有高压线，西面红线退让不小于 米，对项目来说也是比较好的选择。建筑间距要求 建筑高度 米 建筑朝 向 建筑间距方向建筑间距米 南北 南北 东西 ， ， 东西 南北 东西 注为计算建筑间距的建筑高度。 建筑高度超过米以上的部分不再增加计算建筑间距。 根据广州市城乡规划管理技术规定，项目高度米，不得高于 米。按照规定，建筑层高超过米以上部分不再增加计算建筑间距，故以 米来计算，由此计算，结果如下 建筑高度米 建筑朝 向 建筑间距方向建筑间距米 南北 南北 东西 东西 南北 东西 要想保持较好的楼间距和居住的舒适度，上表的数字只是最小的数值，建议 实地开工时应适当放大。 项目规划设计要点研判 项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地的整 体利用地块北面和西面边缘有高达余米的高压线，对地块建筑和消费 者心理影响较大。 地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定的成本进行土地的平整改造。 地块部分水域需要填充，也带来定的成本。 项目规划设计亮点基础 地块中央的水景，可以很好的利用。地块北面处于三江汇聚之地，景观资 源及其稀缺，不可不用。整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳， 是溢价最大的基础。 项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用的优势。 项目发展分析 基本面分析 优势因素分析 景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还 有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型的社区，产生 集聚效应，成为芳村地区新的楼盘标杆。 而且紧邻的地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业 配套问题。 劣势因素分析 地块周边的高压电线，对项目的层高间距以及客户心理都会产生 定的影响武广高铁即使距离米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好 的影响项目东南面的龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位的有车族的心 理项目东面直未确定何时动工的如意坊放射线无论以桥的引道还是大道通过 项目东面，对地块的居住环境都有较大的影响，噪音和风水都会受到破坏。 外部机会分析 地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择的客户源更加广泛白鹅 潭规划以及广州钢铁厂的迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得 天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。 外部威胁分析芳村花园二期大体量的经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关 系的工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府的大量投入，成为对项目所在龙溪板块 的强大竞争对手越秀的西场板块以及金沙洲的快速崛起，都是项目的潜在威胁。 战略面分析 竞争环境因素分析 项目所在的西区除金沙洲在未来年内会有定体量的产品出现，主要是保 利西海岸，但和白鹅潭的万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都 已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那 时候西区市场比较缺货，是该项目的利好所在。 项目核心竞争力分析 地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的 地段，周边交通网交错，高铁地铁环城高速，形成立体化交通区位，荔湾 行政区域，可以报读比较好的学校，荔湾区户口。 项目发展定位构想 发挥优势把握机会 整个广州西区即将推货的较有影响力的楼盘有大坦沙的万科柏悦湾金沙洲 的保利春天里二期以及保利西海岸项目周边的芳村花园二期经济适用房都会在 今年下半年推出，而同区的逸彩新世界翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底 之前那段时间，芳村区域特别是龙溪板块是严重缺货，只要项目定位准确，把