可比拟市中心区位条件其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套更有种居住于市中心尊贵与豪华感。其最大劣势是落后城市面貌和周边环境难以给人市中心高档地区定位感。目前老城区正面临着改造随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始社区价值必将再次提升老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在而未来区内任何个项目都将享受到这种变化带来丰厚报酬。但旧城发展空间小从人口密度讲旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在费群市场潜力分析针对本项目特性作可行性分析报告从而确定项目风险大小及盈利能力。前提假设本项目中设定项目开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业销售。二我们对可行性分析中用到任何个数据根据项目规划及相关资料以及我们对市场分析确定。三报告中用到资料信息均来源于市场和我司相关资料。四土地面积以国有土地使用权证上土地面积为准。五报告中后用到取得土地成本万元亩来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同住宅销售单价和建造成本均来源于市场。本项目投资可行性倾向开发商品房酒店式公寓用于销售部分物业自留经营。项目投资可行性研究结论该项目财务指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年通过市场调查及各项经济指标测算本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。第二章借款人评价借款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业公司成立于九九二年注册资金伍仟万元人民币系具备国家二级资质房地产开发企业。公司下设经营公司物业公司广州分公司新建分公司九江分公司萍乡分公司。公司拥有批富有实践经验精通房地产开发经营与管理专业技术人才形成了集建筑设计工程预算施工管理商品房销售物业管理条龙科学化管理体系。公司自年成立以来即以雄厚资金实力开拓务实精神和集团良好信誉迅速崛起相继推出丁公新居船山公寓象山花苑新建龙珠小区九江洪城小区南昌站前西路住宅区广州半山翠亭广州云天翠亭洪城广场洪城时代广场等项目开发建设面积逾七十万平方米总投资达六亿多元。公司强化市场意识始终保持持续稳定发展取得了良好经济效益和社会效益在南昌市乃至江西房地产界名列前茅九九年度二年度二二年度被评为全省先进房地产开发企业称号。洪城房地产正逐渐发展成为现代化房地产开发企业。发展前景评价江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业。根据目前市场情况及项目情况拟将红谷假日期销售总体目标定为在年前完成期万平米酒店式公寓销售按均价为元平米计实现销售额亿元以上二期高层住宅销售总体目标定为在年年两年期间完成万平方米销售实现销售额亿元以上另完成商业及地下车位近千万元销售额年下半年作为整体项目开发个收尾年度主要完成尾盘清盘工作。总之通过近年努力争取完成整个项目销售实现销售额亿以上。第三章市场评估市场环境评估经济宏观市场分析经济发展快速增长年南昌招商引资持续高升使南昌涌起了股投资热随着南昌投资环境改善种不太正常市场现象和社会现象。目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象如完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能努力改善城镇最低收入家庭住房条件但感觉这只是治标不治本权宜之策而已。购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知近年来随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快南昌市居住环境不断改善作为省会城市辐射功能日益显现吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团外地居民购房比重逐年上升由费群市场潜力分析针对本项目特性作可行性分析报告从而确定项目风险大小及盈利能力。前提假设本项目中设定项目开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业销售。二我们对可行性分析中用到任何个数据根据项目规划及相关资料以及我们对市场分析确定。三报告中用到资料信息均来源于市场和我司相关资料。四土地面积以国有土地使用权证上土地面积为准。五报告中后用到取得土地成本万元亩来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同住宅销售单价和建造成本均来源于市场。本项目投资可行性倾向开发商品房酒店式公寓用于销售部分物业自留经营。项目投资可行性研究结论该项目财务指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年通过市场调查及各项经济指标测算本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。第二章借款人评价借款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业公司成立于九九二年注册资金伍仟万元人民币系具备国家二级资质房地产开发企业。公司下设经营公司物业公司广州分公司新建分公司九江分公司萍乡分公司。公司拥有批富有实践经验精通房地产开发经营与管理专业技术人才形成了集建筑设计工程预算施工管理商品房销售物业管理条龙科学化管理体系。公司自年成立以来即以雄厚资金实力开拓务实精神和集团良好信誉迅速崛起相继推出丁公新居船山公寓象山花苑新建龙珠小区九江洪城小区南昌站前西路住宅区广州半山翠亭广州云天翠亭洪城广场洪城时代广场等项目开发建设面积逾七十万平方米总投资达六亿多元。公司强化市场意识始终保持持续稳定发展取得了良好经济效益和社会效益在南昌市乃至江西房地产界名列前茅九九年度二年度二二年度被评为全省先进房地产开发企业称号。洪城房地产正逐渐发展成为现代化房地产开发企业。发展前景评价江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业。根据目前市场情况及项目情况拟将红谷假日期销售总体目标定为在年前完成期万平米酒店式公寓销售按均价为元平米计实现销售额亿元以上二期高层住宅销售总体目标定为在年年两年期间完成万平方米销售实现销售额亿元以上另完成商业及地下车位近千万元销售额年下半年作为整体项目开发个收尾年度主要完成尾盘清盘工作。总之通过近年努力争取完成整个项目销售实现销售额亿以上。第三章市场评估市场环境评估经济宏观市场分析经济发展快速增长年南昌招商引资持续高升使南昌涌起了股投资热随着南昌投资环境改善级市场阶段发展至目前以中档商品住宅小区为主服务中高收入阶层二级市场阶段。市场发展不再是星罗棋布见缝插针开发模式区域版块市场开始出现。就日前情况可分为朝阳洲版块老城中心区域京东版块象湖版块红谷滩版块青山湖版块昌南版块湾里版块等几大主要版块。朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区组合距离市中心相对比其他区域要近些而且靠南昌大桥是江西省其他城市通往南昌必经之路因此洪城大市场便成为了该区域最大经济依托作为江西省最大批发市场产品供应全省。朝阳片区面临赣江面临抚河和象湖。该地区给排水系统电力系统污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模功能齐全花园式住宅小区是目前南昌房地产市场供应量最丰富优秀楼盘最集中所在。眼下该片区已是高楼如林小区成片商贾淘金人气日益兴旺。已成气候有远东国际花园千禧颐和园万福园福田花园维多利亚华庭星加坡花园新田绿洲莱茵半岛等项目。随着南隔大堤和滨江大道建设上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进建设高档物业。该片区升值潜力可谓巨大。受市中心西移之影响中山西路沿江路会成为置业热点好环境高素质大社区配套齐全住宅会受宠。使得该区域成为日前南昌高素质人口导入重点区域房价基本与老城中心区房价持平产生这种非正常价格分布情况主要有以下原因在以前朝阳洲地区价格和老城中心区存在很大距离那时房地产市场还根本没有算得上是个小区级个案出现。在这种市场背景下出现了远东国际花园这个南昌第个成规模住宅小区迅速形成轰动效应造成市场上热销使得其价格节节上升从而带动了整个区域房价上涨之后该地区住宅开发纷纷在楼盘品质上下工夫造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平形成了种良性开发循环并且该区域地处赣江与抚河环抱之间确适于居住。但由于受区域功能和城市规划限制旦南昌其他区位如红谷滩区老城市中心区等得到了发展产生出优秀个案那么朝阳洲地区和这些地区价格终会渐渐拉开而由于缺乏城市规划和高档次市政建设大力支持朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高个层次。老城市中心区域老城区是当地政治经济文化信息中心老城区最大优势在于其无可比拟市中心区位条件其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套更有种居住于市中心尊贵与豪华感。其最大劣势是落后城市面貌和周边环境难以给人市中心高档地区定位感。目前老城区正面临着改造随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始社区价值必将再次提升老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在而未来区内任何个项目都将享受到这种变化带来丰厚报酬。但旧城发展空间小从人口密度讲旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在费群市场潜力分析针对本项目特性作可行性分析报告从而确定项目风险大小及盈利能力。前提假设本项目中设定项目开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业销售。二我们对可行性分析中用到任何个数据根据项目规划及相关资料以及我们对市场分析确定。三报告中用到资料信息均来源于市场和我司相关资料。四土地面积以国有土地使用权证上土地面积为准。五报告中后用到取得土地成本万元亩来