多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息住宅区，不仅可改变周边群众居住条件，更可通过新入住高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。符合提升地区品牌需要。本项目超前规划建设，不仅可以改善周边居住及自然生态环境，更可以塑造个好品牌，对于扩大和提升市北东部区域知名度影响力有很大促进作用，对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。本项目虽然本身经济效益不高，但项目建成对于周边经济提升和巨大社会效益却是可观，这也就是本项目建设必要性。第三章市场分析第节房地产市场分析我国房地产发展趋势预测房地产业是国民经济支柱产业之，它不但满足市民对居住要求，而且肩负着刺激消费，促进生产重担。年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长主要手段。房地产产业投资是其中最有力手段之。随着中国经济深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要消费投资计划之，房地产仍然是我国今年经济中热点。年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。随着年开始土地拍卖年房贷加息年二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。火热房地产消费增幅逐步放缓。业内专家预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费增幅将在。但同时这也是新工艺新材政府促进房地产业良性发展重点。建立竞争有序市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场运作，规范建设程序和管理体制抓好房地产市场主体培育，发展中介机构，培育房地产交易二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求增强，我市房地产业将出现新发展前景，该项目具有显著示范作用。符合中共中央发展三农精神，加快城市郊区化郊区城市化步伐。符合区域经济发展和加快城市化进程步伐需要。青岛市当前整体规划重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展重要建设区域之。项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前项迫切任务。尤其是根据大埠东村实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境迫切要求，结合该村现有财力状况，按照成熟村改造村原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部开发建设和经济发展。符合村民住房需要。自青岛市年区划调整以来，由于种种因素制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。符合推动周边经济社会发展需要。项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔未来发展前景。因此，该项目改造开发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究的依据和范围„„„„„„„„第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„„第节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„第二节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„为村庄改造范围内，周边可改造地块仍有很多，其他发展上进入，势必引起供求关系变化，加剧市场竞争，加大本项目风险。对策准确定位，精心策划，突出个性。资金风险项目体量大，施工期长，运作过程中，资金总款额大，资金管理周转费用大，不可测费用较多，特别是如遇贷款利率调整等金融政策，都会加大项目运作资金风险。对策加大销售力度，加快资金回笼。经营风险本项目是分期开发，运作周期较长，在运作过程中，任何管理不善或决策失误或失职都会造成损失。对策聘请专业公司包装策划销售代理。不可预测风险因运作过程中，遇不可抵抗力或其他原因造成损失。比如台风暴雨地震等不可预测风险。敏感性分析就项目投资销售价格为变动因素对税后利润投资利润率影响进行敏感性分析，表明本项目有定利润，但利润率浮动较大，利润率起伏在以内才能保证成本回收，抗风险能力般。因此，工程在建设过程中必须精打细算，严格控制投资，在保证质量前提下，降低建设成本，以取得更大经济效益。第九章经济效益与社会效益分析大埠东村村庄改造资金来源与工程总投资基本持平该项目建设适应政策形势，符合百姓迫切需要，响应国家郊区城市化城市郊区化和发展三农指导方针，是市场发展必然结果。项目建设有着明显社会效益和定经济效益。建成后，旧城村市容市貌焕然新，同时改善周边自然生态环境改善村民居住条件，更对改善市北区经济环境投资环境有着良好促进作用。尤其是现在周边还有违规乱建现象，本项目进入市场会起到很大平抑作用，从而达到以快治乱目，使本区域房地产市场进入有序发展阶段。项目实施不仅可以彻底改变村民当前居住环境和生活质量，加速城市化建设，更可以通过规模效应带动区域内旧村改造进行规范有序开发建设和经济发展。项目在经济上可行，社会效益显著。第十章项目建议项目社会效益明显，财务上有定收益，项目抗风险能力般。由于项目建设较为迫切，建议予以相应政策扶持，以利于项目加快建设。建筑施工缺乏相应基本配套条件，建议在规划确定基础上，根据整个项目投资收益分配情况，制定相应政策。现正在进行地块前期初规设计，新居住区全部规划在现村庄旧址区域，用于安置旧村拆迁户面积占总开发面积大半。而目前这区域地理位置商品房相对于市中区域价格偏低，大面积拆迁补偿后，几乎没有利润，难以启动开发。建议能按照关于市内四区土地级别及基准地价有关问题通知青政办发号规定考虑，即本区为五级住宅用地，建议容积率为。按照成熟村，改造村原则，建议尽快以大埠东村村庄改造为试点，上报市计委和土地房屋管理局争取加快建设步伐，借以带动北部板块快速均衡开发。同时，加大销售力度，以最大限度回笼资金，争取获得较大经济效益和社会效益。第十章可行性研究结论综上所述，我们认为目前，大埠东村环境现状较差，亟待改造村民生活条件和环境较差，改造呼声很高，必须改造村委会会尽最大努力把改造工作搞好，村委会有能力和信心将大埠东村改造好目前，青岛市房地产稳中有升良好市场形势预示着该项目宜早不宜迟。鉴于本项目有着良好社会效益和定经济效益，只要有个好政策支持和资金实力支持，在年开工建设，尽快运作，大埠东村改造定能取得成功。高，住宅发展将由安居型向康居型转化。住宅舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十世纪住宅发展主要特征还有很大差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使青岛市住宅实现大跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征现代化居住小区，推动市北东部住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究依据和范围„„„„„„„„第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„第二章项目提出背景和建设必要性„„„„„„„„„„第节项目提出背景„„„„„„„„„„„„第二节项目建设必要性„„„„„„„„„„„第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„第节项目建设组成内容„„„„„„„„„„第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„第节环境保和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新材料，再保温隔音上要有新突破，尽可能达到节能节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定节能设备，选新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别是住宅卫生间要有节水措施，要选用节水型卫生器具，二要尽量使用净化后污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。建筑结构采用冷拔螺纹钢和冷拔带肋钢等。总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏等不必要浪费。第八章资金运作措施本项目计划采取分期开发，按先安置拆迁户为原则。利用自有资金万元做工程启动资金，首先建设村民回迁楼安置回迁村民后再行拆迁。第节投资估算总投资额估算为万元第二节资金筹措自筹资金万元银行贷款万元第三节项目财务分析项目经济技术指标总用地面积亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米项目成本预算万元土地费用万元