律法规和政策，对拟开发土 地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总 体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地 情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补 充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。 报告编写说明 本报告是以委托方提供的基础文件有关数据资料为基础，结合受托方 掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的 真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性准确性负责。 本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。 本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。 本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海 拔米，最高处是山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。 南部有北部有。发源或流经县境 的有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平 均气温，最冷的元月平均气温度，最热的月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好的自然 环境有利于项目建设 区域地形地貌条件 位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。地基承载力平均为吨平方 米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。 区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。 区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。 管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和 扩建的省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形 成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。 区域规划条件 县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能源基地和 铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域的次级中心城市，县 的政治经济文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划 区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方 公里，将县城规划区分为八个组团，其中的组团范围是由澧水将其与宝 峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地 构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。组团的城市功能是侧重以 物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心， 主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。区域规划的发展方向 为项目建设明确了目标。 项目区位条件 县区作为县城东大门，基础设现 有房地产的估价，也增加了对房地产价格上涨的期望值。部分人将个人储蓄 投向了房地产，以期保值增值。这对房地产市场发展将起到推波助澜的作用。 总体上来看，今后几年内我县房地产市场空间潜力较大。 第四章项目策划投资估算与资金筹措 第节项目用地布局与开发策略 用地布局 严格遵照县城总体规划，建立结构清晰设施齐全尺度宜人环境优美 具有浓厚地域文化特色的城镇生活空间，合理布臵各功能部分的组合与构成， 实行成片开发，统规划，分期实施，项目区配臵的各项公共服务基础设施和 定绿化用地要与项目建设同步进行，切实做到不影响城市生态环境，保证城 镇建设的可持续发展，适应今后发展的要求，充分考虑现有环境污染源对用地 布局结构的影响，使城市内外交通布局结构协调致，城市用地结构和各项用 地指标比例要体现城市性质的要求等。同时项目用地布局力求科学合理。在设 计构思上要体现该区域的特色，整个设计要新颖超前，突出该区域的人文景观， 体现的新区形象，使该区域环境再上个新台阶。 开发策略 土地级开发是资金密集型行业，在级开发过程中，征地补偿房屋拆 迁土地平整基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集 中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者 时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备 机构要继续吸进土地，就要实现资金周转，从而形成进步融资需求。因此， 资金是土地级开发的瓶颈和成功的关键，其中，比重与控制难度最大的是征 地拆迁费用。土地级开发的赢利点包括从级土地开发本身获利，分享土地 增值收益，持有部分公共建筑，为土地供应铺垫等。我县土地级开发模式完 全由政府组织实施，政府通过严格的计划和规划管理，完全垄断土地级开发， 完全控制熟地开发及供应市场，形成统规划统征地统开发统 出让统管理的五统格局，从而达到调控土地市场配臵土地资源 实现土地增值归国家所有的目的，保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后 的增值收益不流失。这种开发模式法律关系单纯，便于政府实施土地级开发 的各项事务。我县土地级开发的策略是要优化运作流程，提升管理能力，有 效控制成本加强规划能力挖掘区域潜在的价值把握行业波动周期，控制 开发节奏。本项目开发要立足区位优势，将城市开发建设与环境保护及可持续 发展有机融合，改造升级周边道路，逐步改善周边环境及基础设施，提升本区 域的环境和区位优势，吸引更多的消费。 第二节项目的组织结构与实施方式 征地拆迁 县征地拆迁补偿安臵具体工作主体为县征地拆迁服务站，该单位 负责新征商业性房地产项目用地的征地拆迁与补偿安臵工作，实施征拆 前，本着公平公正的原则，认真仔细地进行现状调查评估测算制定拆迁 补偿安臵方案，按照相关文件规定确定补偿标准，补偿方式为货币补偿方式， 补偿费用相应的计入土地级开发成本，本次安排征拆工作实施进度为个 月。县国土资源局严格加强征地拆迁的监督与管理，切实保护被征地农民的利 益。 耕地补充 该项目共占用耕地平方米，为了保持耕地的占补平衡，须对所占耕 地进行开垦补充。补充耕地责任单位为县土地储备中心，耕地补充的承担 单位为县土地开发整理中心，县国土资源局耕地保护股已将该项目的 耕地补充纳入了计划，由县土地储备中心向省厅交纳耕地开垦费 万元水田万元亩。耕地补充地点在蒙泉镇礼阳山村，补充 耕地图幅号及地块编号为， 地块现状面积为公顷，此次补充面积为公顷。 实施方式 本地块的开发与县城西侧发展密切相关，县土地储备中心作为土 地级开发的实施主体，组织实施该项目土地的级开发工作。为提高效益 降低成本加大项目的实施力度，本报告安排的项目实施进度计划即土地 级开发建设计划为个月，确保本地块达到三通平的条件后个月内及时 按计划组织公开交易。 第三节投资估算 土地成本 该项目界址点实测土地面积为平方米，其中涉及农用地转用 平方米，均为耕地即水田。土地开发总投资成本包括征地拆迁补偿费有 关报批税费及土地前期开发费，投资成本总额为万元。 征地拆迁补偿费用为万元。 征地拆迁补偿费包括土地补偿费和安臵补助费青苗补偿费地上附着物 补偿费房屋及附属设施等其他费用。 土地补偿费和安臵补助费万元。 根据政发号省人民政府关于公布省征地补偿标准 的通知和石政发号关于执行省征地补偿标准的通知文 件规定，结合估价对象所在的区域实际情况，测算该区域土地补偿费与安臵补 助费标准为万元公顷，该地块土地补偿费与安臵补助费两相和为 万元公顷。 青苗补偿费万元。 依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均青苗补偿费标 准为万元公顷，该地块青苗补偿费为万元公顷。 地上附着物补偿费万元。 依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均地上附着物补 偿标准为万元公顷，该地块地上附着物补偿费为 万元公顷。 ④房屋及附属设施等其他费用万元。 依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均房屋及附属设 施等其他费用标准为万元公顷，该地块房屋及附属设施等其他费用为 万元公顷。 有关报批税费万元。 有关报批税费包括新增建设用地土地使用费耕地占用税耕地开垦费 防洪保安基金社会保障资金。 新增建设用地土地使用费万元。 根据财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿 使用费政策等问题的通知财综号文件规定，县新增建设用 地土地使用费征收等别为十二等，征收标准为元平方米，该地块新增建设 用地土地使用费为元平方米。 耕地占用税万元。 根据年月日，省人民政府令第号省实施中 华人民共和国耕地占用税暂行条例办法，县人民政府耕地占用税适用 税额元。该地块耕地占用税为元平方米。 耕地开垦费万元。 根据省人民政府办公厅关于印发省耕地开垦费征收使用管理 办法的通知政办发号文件规定，县属于省耕地开 垦费征收区域等级的三等，耕地开垦费征收标准为水田万元亩旱地 万元亩。由于该地块征地地类为水田，耕地开垦费征收标准适用万元亩， 该地块耕地开垦费为万元亩。 ④防洪保安基金万元。 根据省人民政府政发号省人民政府关于批转省财 政厅省防洪保安资金征收管理办法的通知非农业建设新征占地按 元亩征集。该地块防洪保安基金为元亩。 社会保障资金万元。 根据常德市人民政府关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的实 施意见常政发号，规定征地时，征收每平方米元的被征 地农民社会保障费。该地块社会保障资金为元平方米。 土地前期开发费万元。 该区域地势较平整，供水排水供电通讯通路等基础设施已基