时利用海泉湾已经打下品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有理有据，同时有能借势已有品牌知名度和美誉度。二市场定位总体市场定位为了认清谁最有可能成为该项目消费者，我们需要分析不同市场人群旅游消费特征。旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务公务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。三主题方案构想我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合，为项目未来发展预留有定规划设计空间。经项目组人员头脑风暴发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。山水生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式养生设施和艺术景观小镇休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品，定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲系列。同时，将太空植物有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好带动效应。乡间绿色会都模式北京九华山庄和怡生园会都等都是这个模式，重点拓展商务和政府公务会议会展经济，围绕商务活动集会团体性接待形成对应配套服务项目，如康体娱乐歌舞晚宴等风情小镇模层面人群需游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。地产开发破坏原生态自然环境氛围风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发密度体量风格视觉效果等方面进行有效控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目核心卖点优美而原生态自然环境将不复存在。如果变成块郊区城市飞地，项目核心魅力也将会丧失。受市场同类产品竞争威胁风险由于缺乏核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。同时，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路旅游产品时项目能否取得成功关键，因此对项目进行准确主题定位至关重要。项目主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定市场探索风险。为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准定位和精细化设计，并为将来项目提升改造和内容扩充预留空间。三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定河泉湾海泉湾作为有代表性和定知名度温泉项目，已经在全国范围内具备不错品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续前言项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规不进行大体量项目建设，为后期开发提供充分环境支持，同时立足远景规划进行基础服务设施与社区化配套实施。五近期规划与主要产品设计规划蓝图依据项目功能分区和经营业态模式，近期可规划为区带街四园景观大道小区别墅低密度住宅花园洋房及高档会所滨河酒店会议中心风情演艺广场滨河高尚休闲带临河景观高尔夫球场豪华垂钓屋马球练习场等田园兰桂坊临河建设乡间酒吧廊风格各异各国风情酒吧街花田观赏园沿公路种植适宜当地土壤气候条件多种草本植物花卉绿野仙踪养生园室外温泉森林浴场香薰理疗生态庄园无公害水果鲜花采摘私人农庄认领主题乐园泥塑泥疗制陶工艺坊等。二主要产品设计景观大道小区定位阳光自然休闲新区重点产品包括入口标志性景观大门风情广场与实景演艺舞台温泉养生长廊七星级会所式度假酒店会议中心滨河户外休闲地带重点产品包括景观高尔夫练习场豪华漂浮垂钓木屋马球场练习场乡村田园兰桂坊享受田园乡土气息，回归纯朴自然和谐乡野，与城镇酒吧完美结合。美国乡村风情酒吧意大利乡村风情酒吧巴伐利亚山区风情酒吧英格兰乡村酒吧花田观赏园形式可效仿日本或欧洲花田或梯田进行人工栽培大片花期较长且适宜当地土壤气候草本花卉。绿野仙踪养生园药材泉硫磺泉当归泉等果物泉柠檬泉咖啡泉等名之汤名草汤名花汤等香草香薰养生瑜伽养生生态庄园将现有可利用农田全部改造成为景观农业设施农业有机农业，为城市休闲群体提供可体验空间与服务，同时将种植采摘加工等全部转换成为旅游与休闲项目。无公害水果采摘私人花圃养殖私人农庄认领生态农庄绿色有机蔬菜家庭式种植园自酿果酒庄园红泥主题乐园泥塑泥疗制陶工艺坊等。六中远期发展蓝图景区规划街风情商业街，休闲购物娱乐配套服务设施两镇以花园洋房小高层联排为主低密度住宅社区，以双拼叠拼独栋别墅为主高尚富人居住区高级私人会所温泉养生长廊城娱乐新天地嘉年华游乐城二组团景观与休闲农业组团旧村改造田地私人农庄等游乐与郊野休闲组团含营地户外拓展营等二主要产品设计商业街风情商业街购物中心特色饮食街区美食广场夜间大排档大型娱乐风情演艺广场现代动感影城露营拓展公园镭战拓展区真人户外训练营河边湿地公园大型游乐场主题游乐园七经营模式初探品三区合组合模式三区合是景区休闲区社区组合模式，通过景区化发展带动社区化完善，形成未来休闲景区与度假社区完美结合。三权合销售模式产权时权股权式销售，确保短期利益与长期收益兼顾，同时创造性地将主要客户纳入到未来长期经营收益结构中来。预招商模式在最初规划设计中，将未来收益模式与总体构架清晰展现，以未来经营收益权吸引前期项目投资者，通过节庆等可以获取较大收益，同时相对于后期进入者来说又能够保证较低介入成本。作为开发商，能够有效地降低前期非主营项目开发投入成本，减少资金流中端风险，并可以提前成本回收期。秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业污染，因此有着清新空气纯净水体原生态植被无公害农产品，可以向游客呈现个纯情自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然需求。自然祥和宁静祥和田野，舒缓随意田园氛围烘托出种恬淡悠然意境，可以让游人获得种轻松惬意感觉和体验，从而很好满足喧嚣而忙碌都市人暂时遁世心理和精神需要。旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有观光旅游资源相对有限，但其所处环境具有优美自然纯洁宁静祥和特点。因此虽然缺乏核心旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美生态环境是该项目开发重要卖点。由于工业文明快速发展，这样自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯目录前言项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规划二环境背景从区位优势到市场机会三项目背景从观光到休闲体验二项目发展条件剖析旅游资源条件分析二项目优劣势分析三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定二市场定位三主题方案构想四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七经营模式初探三区合组合模式前言近日，光华卓策业务部专家应港中旅邀请对燕郊温泉项目用地进行了实地考察，在掌握现有资料基础上，经过多次研讨，我们总结归纳并形成了初步方案思路项目建议书。我们同时也对项目本身产生了极大兴趣，认为该项目是。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从项目周边环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位具全面最符合现代人需求休闲度假项目。三开发思路休闲旅游产业综合体开发思路概述旅游带旺地产，地产返哺旅游良性循环模式，最终打造以温泉为主题休闲旅游产业综合体。旅游白地造景，吸引游客。北京代表中国，打造足以代表北京水平温泉养生商务户外运动等产品种类齐全综合休闲旅游超市丰富体验产品，留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创造再消费过程。地产注重超前产品规划，以优美环境和完善配套使产品本身具备了极强竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊周边人群放心梦想品位面子居住选择。开发时序目前开发项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够与中远期开发形成无缝对接。因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目，获得高尚人群追捧效应，使得房地产开发与旅游业态有效对接，提升该地区整体人居环境和品质形象，为以后品牌树立敷设道路。通过售楼处销售内部高端人群认购活动氛围营造，可捆绑式进行高尚休闲私人俱乐部会员销售，降低项目开发成本费用，达到石二鸟之效。第三阶段依托核心项目地块开发与成熟，形成对区域泛旅游休闲产业进步整合，通过更加私属化服务模式提升，真正成为具有影响力和品牌扩张力项目。近期开发，将注重人气