，极适合进行物流中心建设。同时又符合县土地利用规划。交通便捷距离国家物流次中心徐州仅公里，距离百善铁路物流中心公里，基础设施配套容易实施，易于设立大型仓储设施。座落在经济开发区工业园内，公里半径内还有镇百善镇刘桥镇个工业集中区和淮北市相山区工业园区，同时距淮北市中心区不远，易于实施集货和配送仓储。该地段前期购臵费用较低，虽然需进行整治投入，但折合地价较为经济，对中长期规划建设影响不大。而且由于地域区位条件优势明显，将更有利于仓储集货配送业务实施。二场址所在地区位置地点与地理位臵根据上述条件本项目拟建场址，位于经济开发区，环境优美。场址土地权属类别及占地面积拟建场址土地属国有储备建设用地。占地面积约亩。三场址建设条件自然条件县自然地理状况县位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港，西连商丘开封，南接宿州蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区中心位臵。自然气候条件县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，四季分明光照充足，日照时数为小时，日照度为，无霜期天，地震烈度度。交通条件县交通方便，铁路运输有符夹线青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。公路运输有国道省道穿境而过，京台高速公路和连霍高速公路距项目单位分别为公里公里。水运方面，内河航运经大运河淮河直贯长江。空运方面，距徐州观音国际机场仅公里。社会经济条件良好发展环境县委县政府始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设增强城市整体功能同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全区上下持久深入地开展创建最优经济发展环境活动，掀起了场新环境革命，是强化效率意识，改革审批制度充分发挥市场在资源配臵中基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手程序，引入市场机制，实行阳光操作。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型效率型政府转变。推行行政服务中心站式服务，不断优化办事模式，推出了三零工程模式，即招商政策更优，实行零收费办事效率更高，实行零环节服务打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。雄厚经济基础长期以来，县在坚持做大做强煤炭产业同时，不断加强其他产业发展，初步形成了以煤电为主，纺织酿酒建材电子农副产品深加工等共同发展经济格局。是煤炭产业实力雄厚，农产品资源丰富。淮北矿业集团和皖北煤电集团两大矿业集团公司和地方生产矿井对，在建现代化大型矿井对。年产原煤多万吨，居华东之首，全国第位，是我国重要煤炭电力基地。全县耕地面积万亩，粮食总产万吨。二是非公有制经济规模不断扩大。全县共有私营企业户，从业人员万人，注册资金亿元。并逐步由加工型向外向型高科技型和服务型转化升级，已成为全区经济重要主体和新增长点。三是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型远郊型工矿型等现代农业发展模式。较完善基础设施多年来，县始终坚持发展经济与加准确有效信息，减少市场运营过程中不确定性因素和风险，还将大大减低其运营成本和风险，使商品在流通过程中实现增值。物流体系建设是完善农业产业化经营机制重要保证。商品物流体系是产业化经营赖以发展导向和载体。要加快传统商品加速向布局区域化生产专业化经营体化服务社会化和管理企业化服务业现代化转变，离不开商品物流体系支撑。通过商品物流体系建设，将商品生产经营各个环节各个主体有机联结在起，容易结成生产加工销售有机结合和相互促进利益共同体，实现共同发展。三场址选择与建设条件项目选址条件项目选址基本条件现代化物流在很大程度上取决于信息收集处理和传递，物流中心应是信息网络个分支或终端。所以要在物流信息流配合条件下建立物流中心。淮北市是淮海经济区中心城市，县是淮北市唯市辖县，经济开发区作为县城区组成部分。建立物流配送中心能够充分满足辐射区域及市场消费需求。同时满足全市经济发展和产业结构调整布局要求。首先在都市圈内，由于城市中心商业网点集中，是物流中心主要配货对象。靠近市场缩短运距降低运费迅速提供供货是物流中心布局主要因素之。靠近交通主干道出入口，公路运输是物流中心供配货主要货运方式，靠近交通便捷干道出入口便成为物流中心布局主要考虑因素之。追求较低地价区位，物流企业以效益为宗旨，般占地面积较大，地价高低对物流中心建设区位选择也有重要影响。必须要有数量充足素质较高劳动力条件，现代化物流运作虽然需要机械化设备，但拥有定数量和素质劳动力也是影响物流中心区位选择重要因素。靠近铁路枢纽，由于在淮海经济区地域范围内，铁路有其运力强和运费低优势，所以在物流中心选址时也要考虑此因素。铁路南北大动脉九京铁路京沪铁路，东西方向大动脉垄海铁路动脉。项目选址在郊区或城乡边缘地带主要交通干道附近，专辟用地通过逐步配套完善各种基础设施服务设施提供各种优惠政策，吸引大型物流配送中心在此聚集，以获得规模效益，降低物流成本。同时可以减轻大型物流中心在城市中心区分布所带来种种不利影响。物流中心选址原则，遵循以下四个原则适应性原则物流中心选址应与全县经济发展政策相适应，与战略调整方向相适应，与物流资源分布和需求相适应。协调性总论项目背景项目名称县物流中心建设工程承办单位概况单位名称县物流有限公司项目责任人单位概况项目单位长期开展物流配送服务，初创时期的服务范围相对较小，主要是为项目单位生产经营的物流配送服务，经过多年的实践,从小做起基本预备费万元铺底流动资金万元项目建设投资总额万元三资金筹措本项目建设投资总额万元，其中项目单位自有资金万元，银行贷款万元，其他资金万元。十财务评价财务评价基础数据与参数和选取银行贷款利率年利率税收费率营业税城建税营业税教育费附加营业税所得税实现利润基本收益率计算期年含建设期生产负荷率第二年，第三年，第四年以后。二运营收入估算物流配送收入万元商品展示交易大棚收入万元仓储收入万元运营收入合计万元三营运成本估算固定成本工资福利费万元折旧费万元本项费用以固定资产为基数，采用直线法，分类计算折旧费，主要折旧为建筑工程和设备。房屋折旧年限取年，留残值设备折旧为年，留残值。在折旧时，把基本预备费和建设期利息计入上述费用之内。维修费万元为保证建筑物完好和设备正常运转，每年要进行维修，维修费按折旧费估算。无形资产和递延资产摊销费万元建设单位管理费勘察设计费等递延资产从项目受益年第年开始按年进行等额摊销，土地使用权购臵费等无形资产按年摊销。管理费万元本项目费用比照同类企业按营业收入进行估算，主要用于办公出差业务招待等。销售费用万元该费用为广告费用产品销售差旅费等。按企业般做法，可按年销售收入估算。财务费用万元满负荷年变动成本估算主要消耗材料费燃料费杂费水电费等万元。满负荷年均总成本万元四财务评价主要财务评价指标满负荷年营运收入万元年均总成本万元年均利税总额万元税金万元投资利润率投资回收期年税后，含建设期财务内部收益率税后财务净现值税后万元盈亏平衡点满负荷年不确定性分析项目评价所采用数据大部分来自估算和预测，有定程度不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在风险，考察项目财务可靠性。十工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告必须增加招标内容规定。本工程项目建设实施阶段以招标方式选择承包人。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务经济合同，将工程项目实施过程纳入法制化管理。发包方式本项目拟采用分标段承包形式，即按照勘察设计土建施工设备购臵安装调试和联合试运转等工程内容分几个标段发包招标。二招标形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标评标能力业主可以自行招标凡不具备条件业主应委托具有相应资质建设工程招投标代理机构代理招标。本项目宜采用委托代理招标，并需要按照工程建设项目招标试行办法国家发展计划委员会第号令规定向项目审批部门报送书面材料，并要在规定中国建设报等新闻媒体上发布招标通告。三招标方式招标方式可分为公开招标邀请招标等形式。本工程宜采用公开招标方式，可保证业主取得有竞争力合同。四招标组织机构成立由项目建设单位第责任人为组长项目招标领导小组，下设办公室，具体负责工程项目招标事宜。五招标主要内容本项目招标主要内容为。土建工程及配套工程勘察设计土建施工和工程监理主要设备台套设计制造或采购安装单机调试和联合试运转。以上内容详见第四章项目建设方案中工程方案和设备方案。十二结论与建议结论通过论证分析认为，本项目建设实施符合国家十五规划纲要和安徽省及县国民经济和社会发展十五规划，符合中共中央关于建设社会主义新农村精神。县建丰物流配送中心建成后，将成为皖北地区现代化程度最高辐射面最广农副产品集散中心交易服务中心和价格形成中心。项目建设以邓小平理论和三个代表思想为指导，贯彻落实科学发展观，紧紧围绕解决三农问题，以农副产品物流建设带动经济和社会跨越式发展及现代化建设，有效加快城市化进程和社会主义新农村建设步伐。通过财务评价分析，本项目各项经济指标合理，经济效益明显，具有较强抗风险能力建设借贷偿还能力和投资回收能力。本项目可行。二建议为保证该项目顺利实施，建议通过多种渠道招商引资，筹集项目建设资金。加强物流人才培养和有关人员资料库建设。严格执行国家对项目建设五制要求，保证工程质量。经济效益指标汇总表附表序号指标名称单位指标值备注财务盈利能力分析财务内部收益率项目投资所得税前项目投资所得税后财务净现值项目接见所得税前万元项目投资所得税后万元投资回收期项目所得税前年项目投资所得税后年含建设期二财务状况分析投资利润率运营期年均值投资利税率运营期年均值营业利润率运营期年均值营业收入万元运营期年均值经营成本万元运营期年均值总成本费用万元运营期年均值利润总额万元运营期年均值借款偿还期年含建设期盈亏临界点满负荷年盈亏临界点运营期第五年租赁农民集体土地作价入股等方式使用土地。税收优惠政策经营期年以上，从开始获利年度起享受二免三减半，后三年减征。对外商投资企业，律免收地方所得税。行政事业收费优惠政策建设期和投产前三年，地方收入部分全部免缴。省缴部分按最低限度收取。主要技术经济指标项目建设投入资金总额万元满负荷年营业收入万元满负荷年均总成本万元年均利润额万元投资利润率财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期税后年含建设期盈亏平衡点满负荷年二市场预测农产品物流市场概述物流是指为了满足用户需求，实现商品物质实体及相关信息从生产者到消费者之间物理性经济活动。具体地说，它包括商品生产收购运输储存装卸搬运包装配送流通加工分销信息活动等系列环节，并且在这过程中实现了商品价值增值和商流组织目标。商品物流不等总论项目背景项目名称县物流中心建设工程承办单位概况单位名称县物流有限公司项目责任人单位概况项目单位长期开展物流配送服务，初创时期服务范围相对较小，主要是为项目单位生产经营物流配送服务，经过多年实践,从小做起，不断发展壮大，逐步向专业化现代化物流配送服务发展。项目单