亩二期占地亩，投资亿元，可提供万平方米交易场地，建设内容为扩建农产品交易区新建农产品加工区。五南溪地区罗龙镇罗龙宜东商贸城占地亩，建筑面积千平方米，是个集农副产品交易金融餐饮休闲娱乐等为体大型综合商城。金盛综合农贸市场位于南溪西城核心位置，占地亩，总建筑面积约平米，其中地上近万平米，是座现代化综合性农贸市场以大型连锁超市农贸市场生鲜肉菜超市农用机具农产品批发酒店为核心业态粮油干货糖酒等农用物资各类专业店如服装店医药店家电店书店等等为主要业态餐饮美容美发文体娱乐场所便利店日杂店为辅助业态商城。四市场分析有关结论从川南区域整体食品来看，不论消费和生产总值都是巨大，总体仍然以传统农贸市场和沿街店铺作为商贸行销主要载体，对新兴食品商贸专业市场调查经营面积却不足万平方米以下，同时这些市场经营相对集中于农产品交易，所以对商贸食品包括农产品副食产品工业化食品等专业市场，依然处于空白阶段，这对于庞大且持续增长食品工业经营需求，显然失去有力以支撑，这样可能导致产销发展失衡状况，为此，顺应产业发展趋势建设食品商贸城有现实和产业需求必要性食品工业产值大，衍生企业多如生产企业代理商经销商作为奠定项目发展关键基础抢占川南缺乏食品商贸专业市场空白，领先发展，为项目发展创造机会。但作为商业商贸市场也不是百利而无害，也存在隐性忧虑，对专业商贸项目而言首重项目商业环境基础否能做到强大商业辐射作用，其次商业辐射作用是否能得到经营业者肯定认同，如果失去这两个重要基础，发展商贸城是存在风险第五部分项目分析优势分析项目地处南溪新区未来发展核心地段核心位置，未来发展潜力巨大汽车站政府机关部门咫尺之间，同时交通非常便捷与宜宾卢洲等区域核心城市可实现小时经济圈聚集效应项目与区域内商贸专业市场错位发展策略，避免同质化专业市场相互竞争尴尬，可率先抢占市场先机项目规模大可依据发展需要，有条件打造成规划布局最符合市场需要，功能分区全面，设施齐全，标准高流专业市场，作为区域食品专业市场领头羊。④项目作为抢占川南地区食品市场桥头堡，不但让川南食品产品走出去，还可以将全国产和较强区域影响力现代食品产业园区。十五时期，我国食品工业继续保持快速增长，年实现工业总产值万亿元，比年增长，年均增长。展望十二五时期，我国食品工业发展仍将处于重要战略机遇期，食品工业仍将继续保持较快增长速度。西部大开发，促进川南崛起是规划总体区域发展战略目标。为此，统筹协调把地区产业资源和地区技术资源优势结合起来，形成川南部食品工业协调发展新格局。近年来，川南食品产业持续快速健康发展，经济效益稳步提升，产品结构逐步优化，质量明显改善，食品安全水平稳步提高，企业结构进步优化，生产集中度逐步提高，布局渐趋合理，集群式发展格局逐渐形成，助长食品产业快速增长。据市统计局数据显示。年川南经济区总体食品工业总产值亿。巨大产业产值为产业配套专业商贸市场发展，提供不错发展空间。川南五市食品工业产值统计表城市宜宾卢洲自贡乐山内江合计食品工业总产值亿亿亿亿亿亿五类比商贸市场商情调查泸州地区中国泸州西南商贸城中国泸州西南商贸城坐落于四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道号，西南商贸城分二期建设，总占地亩，建筑面积万平方米。整个项目规划为大型市场区精品市场区和附属配套区三大功能区，将汇集服装鞋包小商品家居建材副食干货五金机电等商品研发生产加工展示交易和电子商务为体站式综合商贸批发平台，是辐射川渝黔滇交界区域八市七十五个区县省际商贸中心。二宜宾地区位于振兴大道附近，建筑面积万平方米，总投资亿元江北农产品批发市场将结束宜宾中心城区无标准化农产品批发市场历史，成为川南地区规模最大功能最齐全交易品种最多批零体化农副产品批发集散地。位于南岸西区赵场镇长江村，建筑面积万平方米左右，总投资多万元赵场农产品批发市场。位于临港区龙头山下，建筑面积万平方米，总投资亿元临港区农产品交易中心。三内江地区内江农产品物流中心拟选址城西工业园内项目计划建设期为年年。分两期进行，期工程建设期年，规划用地亩。项目计划总投资亿元，预计年交易额亿元。农产品物流中心被拟定建设成为个辐射力强联系面广西部农产品集散中心四乐山地区西农市场总占地面积亩，是川西南地区最大集农产品储存加工销售为体多功能市场。市场期投资亿元，占地亩二期占地亩，投资亿元，可提供万平方米交易场地，建设内容为扩建农产品交易区新建农产品加工区。五南溪地区罗龙镇罗龙宜东商贸城占地亩，建筑面积千平方米，是个集农副产品交易金融餐饮休闲娱乐等为体大型综合商城创新，加大影响力和拓展辐射范围，加快川南食品市场走向全国化步伐，成为拉动区域经济新增长点。二规划指标项目用地亩预计二项目规模万平方米三容积率四绿化率三规划布局初设方案在功能布局构思上心市三街五区空间布局方式，建筑包括个中心中心广场，个市食品购物超市，三条商业街国际食品商业街地域特色食品商业街和综合食品商业街六个主题功能分区地域风情特色食品商贸区国际食品商贸区农产食品商贸区，食品购物区综合食品商贸物流配送区。初设食品商贸城效果示意图以最终规划为准初设产品展示销售布局效果图四项目经济测算成本测算項目成本測算表序號費用項目費用標準金額萬元備註土地費用转让费萬元畝畝变更費小計二開發間接費用管理費工程总额調研費規劃設計費元其他费用小計三建安工程費商场樓建築工程平方米元平方米安裝工程平方米元平方米配套費平方米元平方米小計四銷售費用总销售额售樓費用小计总计二销售收入估算销售估算主要根据项目当地商业情况市场行情及销售风险客户可接受或预期价格综合评估作出价格预测。价格可随着市场或销售情况变化，及时作出调整。項目銷售收入估算表單位人民幣萬元項目單位單價元建設規模可售面积合計万元平方米收入万元收入万元銷售比例商品住宅萬平方米地下車庫车位只合計三主營業務稅金及附加測算主營業務稅金及附加包括營業稅城市維護建設稅土地增值稅教育費附加等。本項目產品為營業稅應稅項目，營業稅稅率為營業额，城市維護建設稅稅率為營業稅，教育費附加費率為營業稅，土地增值稅稅率以營業额預征，期后按中华人民共和国土地增值税暂行条例規定清算。項目稅金及附加估算表單位人民幣萬元項目稅率合計万元營業稅城建稅教育費附加土地增值税合計四項目預期利潤測算項目建成後，企業利潤總額計算公式利潤總額主營業務收入營業成本及期間費用主營業務稅金及附加稅後淨利潤利潤總額企業所得稅企業所得稅應納稅所得額所得稅稅率根據企業所得稅法所得稅稅率為。項目預測損益统计單位人民幣萬元項目合計万元主營業務收入主營業務成本主營業務稅金及附加利潤總額所得稅淨利潤第七部分项目综合评估综合上述内容分析，可以判断项目发展机遇川南区域有庞大食品消费市场和产业规模同时在迎进来走出去商贸带动下，将衍生数以千万计代理商经销商，商业网点需求，项目恰好符合市场需求配套于食品产业商贸专业市场目资在川南地区为首创，有抢夺市场先机机遇符合政府发展助推产业发展政策性产业政策，将获得政府政策有利支持符合整个川南地区食品产业发展需要可赚取可喜经济效益与社会效益。在項目評估過程中，虽看见项目存在种种发展机遇，但隐性也存在著許不確定性挑战和风险，它們主要來自以下幾個方面不可控整体市场环境不断变化在市场经济规律下同质化商贸城兴起不可避免，造成市场相互竞争例如自贡商贸物流中心发展逐步成熟作为食品商贸领跑者，发展是个探索过程南溪城市发展建设步调，是否能与川南经济区发展保持致，城市达到预计发展水平南溪作为川南地区食品商贸新据点，离主要城市宜宾卢州自贡均有数十公里之遥，商贸价值是否能得到食品业者消费者肯定认同，是项目发展重要成因。结语本项目若立足于宜宾或泸州城市可以很好发挥食品商贸城作用，但制约与宜宾泸州空间距离障碍，加大增项目发展难度，随着城市化进程可以逐步改善食品商贸城作用地位，总体项目本质有很好发展前景，但也存在诸多风险威胁隐忧。建议，项目可以积极参与但不能过分乐观，分期投资，保守进行，针对市场反应，适时调整。第部分序言第二部分总论第三部分项目发展环境第四部分市场分析与前景预测第五部分项目分析第六部分项目规划与经济测算第七部分项目综合评估核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分序言近年来，南溪区立足打造西南绿色食品基地的农产品产业发展方向总体定位，大力发展农产品加工企业，提升农业产业化经营水平，形成区域经济发展中的发展先机和比较优势，为尽快实现产品商品价值的交换方式，从市场经济发展的规律来看，统筹和协调发展专业化商贸市场通路，构建专业化的商贸市场平台，是培育南溪农产品影响力和抢占了市场制高点的重要手段。处国家重点经济区成渝经济区沿长江发展带成渝通道发展轴咽喉位置川南经济区腹地，随着沿长江经济带开发及川南经济区崛起，标志着南溪将进入川南经济个新发展机遇地位。随着宜南快速通道建成，到宜宾公里南溪完全融入宜宾市半小时经济圈。同时南溪与泸州自贡三地快速交通正在加速建成，南溪川南物流中心逐步确立，逐渐成为西部川南品迎进来，进出之间，为项目创造巨大市场机会二劣势分析对于目前南溪城市发展食品商贸城自身条件还不是很成熟，表现在方面食品产业产值发展还不够强大，二方面人口少，食品消费基础不够牢靠，总体南溪还缺乏浓郁食品商贸环境商业氛围，这为项目初期发展埋下隐忧。项目发展更多立足于宜宾卢州等地区核心城市食品产业发展带动，南溪作为食品商贸处女地，其食品商贸价值是否能得到其宜宾卢州食品业界认同这是个值得深思课题。三机遇分析区域食品专业市场领头羊。④项目作为抢占川南地区食品市场桥头堡，不但让川南食品产品走出去，还可以将全国产品迎进来，进出之间，为项目创造巨大市场机会二劣势分析对于目前南溪城市发展食品商贸城自身条件还不是很成熟，表现在方面食品产业产值发展还不够强大，二方面人口少，食品消费基础不够牢靠，总体南溪还缺乏浓郁食品商贸环境商业氛围，这为项目初期发展埋下隐忧。项目发展更多立足于宜宾卢州等地区核心城市食品产业发展带动，南溪作为食品商贸处女地，其食品商贸价值是否能得到其宜宾卢州食品业界认同这是个值得深思课题。三机遇分析南溪撤县立区机遇，把南溪发展放在宜宾百万人口大市川南经济区成渝经济区等区域发展格局中，对推动南溪区加速崛起，带动项目发展奠定很好基础川南食品产业发展势头良好食品工业产值接近千亿元，食品产业大饼将拉动成千上万食品生产企业与不可计数商品代理商经销商，创造项目庞大刚性客源基础。目前川南地区农贸市场与综合性批发专业市场，对食品经营主体主要集中于农副产品和农产品批发。缺乏经营食品工业产品专业商贸市场，本项目建设有效祢补了川南区域无大型食品工业产品专业商贸市场空白。抢先市场先机。四威胁分析宜宾泸州主要城市直是川南食品产业核心，长久以来直习惯于本身固定市场运作模式，项目位于南溪意味必须向宜宾卢州等城市市场发起挑战和争夺，南溪作为挑战