1、策经济市场环境不发生重大变化前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效营销手段条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行,项目主要问题解决办法和建议如何提高酒店盈利能力树立镇最高档酒店形象将现有外包餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业不断发展，酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理公司之间竞争。酒店管理公司经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理公司品牌度直接影响购买者信心。因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理。

2、变化，勾画了个现代化花园式文明城镇雏型。以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使发展为个拥有多家企业超亿元财政收入工业重镇，成为深圳经济特区龙岗中心城经济走廊，经过十多年发展，镇已成为外商竞相投资黄金宝地。镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成多功能方便快捷金融服务体系。各种金融机构办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。年月底，全镇银行存款余额达亿元人民币。工商税务保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业发展注入了活力，保持了镇良好经济秩序。镇各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中国乡镇之星，全国乡镇投资环境强和国家卫生镇，是珠江三角洲地区颇具盛名工业卫星城镇。房地产发展趋势目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政形象已经得到改变。现。

3、析赢利能力分析项目不确定性分售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。测算过程详见附表敏感性分析表。社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目推出将极大提升投资股份有限公司和镇政府品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为项目变更是必要可行合理在目前各种利好因素作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行考虑目前贵司房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟结论在宏观政。

4、面建设已日益完善。目前，全镇颇具定规模综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩镇第市场松柏商业街为中心市场网络，拥有较大规模宾馆酒店家，龙岗区现有唯两家四星级酒店全部在。镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。投资导向根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大型工业项目市场广阔，附加值高大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应深港市场基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，镇近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大。

5、福建江西等内地省市必经要道。全镇总面积平均公里，其中平方公里属于龙岗区中心城范围。镇原为惠阳地区个乡，在改革开放前是个典型农业小镇，后经过几次改制于年月改为现在镇。镇下辖六约四联安良西坑大康保安荷坳黄岗坑九个行政村和个居委会，共个自然村。年底全镇总人口万。交通状况镇是深圳市东部重要交通枢纽，海陆空运输条件十分便利。镇内公路四通八达，村村通公路，深深圳惠惠州深深圳汕汕头级公路贯穿全境，惠惠州盐盐田疏港高速公前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分。

6、公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益作为顾问费，不承担酒店经营和投资者任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营效益达到约定时酒店管理公司收取利润管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定管理费，还可以从超额利润中取得定比例分成。降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。如何降低投资者风险提供经营担。

7、在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积万平方米低密度大型社区怡美山庄振业地产万平方米项目都加快建设进程并相继发售。至此，提升南山前海后海形象中海振业和卓越悉数到场。而品牌地产到来对于个片区带动，无疑预示着房地产发展趋势向好。目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待。酒店市场分析酒店市场现状调查规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成酒店间四星标准房高级房豪华房豪华套商务套总统套房以管理公司作顾问，发展商自己管理现有深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店逐步发展，酒店管理公司品牌度将直接决定物业档次和投资者购买信心。深圳市年上半年产权式酒店市场分析年在售产权式酒店。

8、深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全。

9、公寓存量项目名称可售面积万剩余面积万东方银座国际市长交流中心虹楼东方威斯酒店合计深圳市现有产权式酒店公寓供应量极少，从年开始至今，产权式可售面积供应量不足万平米，剩余面积约万平米。年下半年，已知将推出产权式酒店公寓项目为我司策划代理罗湖银汉国际和酒店项目，在盐田区东方威斯酒店二期在月下旬公开发售，可售面积万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。年即将推出产权式酒店项目览表项目名称可售面积万酒店银汉国际公寓合计酒店供应量占未来深圳产权式酒店供应总量区域市场分析项目所在区域镇市场分析位于深圳经济特区东部龙岗区中部，东邻盐田大港，南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区公里，距香港仅公里，是香港和深圳经济特区通往惠州梅州汕头。

10、深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年深圳酒店业市场前景向好。深圳市年酒店整体经济预测及分析进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性国际化城市，充分利用政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于。

11、部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表第部分项目总论项目背景盖州市地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客圣德堡酒店间年底批四星标准房他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定经营回报模式都有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有元盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主经营。

12、保服务建议由专业担保公司或其他机构为酒店海续经营提供担保，降低投资者风险，提升公司品牌价值采用风险较低回报方式建议采用风险较低免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中不确定因素涉及到项目所有权和经营权分离和确立问题政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度宏观房地产市场投资活跃程度预期金融政策调整对投资性物业销售影响经营风险酒店盈利能力直接决定对承诺投资回报实现酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资回报。。

参考资料：

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