圆满完成出租任务。由此得出，本项目可实现收入预计为项目出租收入预测表名称建筑面积平米出租单价元平米年预计出租额万元层内铺二层内铺三层内铺合计因此得出本项目出租金预期收益为万元项目投资利润成本利润估算表序号项目金额备注出租收入万元折旧费万元年折旧税金及附加万元暂按估算管理费用万元利润总额万元所得税万元预估净利润万元本项目初步估算项目出租税后年利润约万元。本项目出租和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目经营和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利出租带来威胁因素。十二经济评价成本折旧费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本折旧费用和税收水平。折旧费用因本项目为出租经营，因此考虑提取财产折旧及管理费用每年为万元。营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税本项目暂预估为万元项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发出租税后利润万元年。财务指标分析项目年净利率均达万元，本报告在财务指标分析后认为该项目收回成本约在年左右。随着社会经济发展和项目日渐发展成熟，租赁费用提高及利润将大幅增长，加上项目资产升值空间，成本回收可缩短年，经济效益是可观可行。十三社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为义马市商业圈内核心项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。本项目建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前商铺设计总体潮流。且布局合理巧妙，错落有致，为客户营造出个良好经营氛围。项目建成后可形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动狂澜家居建材城周边物业价值提升。社会评价定性城市发展影响改变义马市狂澜家居建材城周边临街经营状况，并将明显提升滨河路振兴路物业价值，有利于扩大城区有效使用面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决目前家居建材行业经营所导致交通。市民对商铺投资概念理解程度相对有限。综述总体而言，义马市民对商铺还是有定需求量，由于义马市商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业特殊性进行项目推广和销售招商工作。第三章项目发展研究七项目地块特征分析项目区位分析地块形状不规则方形用地地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义马市主城区西部，就目前来看，地块区位优势逐渐明显。地块优势滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项目提供了良好交通组织便利性距国道不足公里，距连霍高速公里，外部交通优势明显。项目在开发过程中，始终仍需注意对区域概念炒作和提升，以良好项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中不良影响。八项目商业用房定位方案研究项目定位方案初步对本项目商业主题选择为整合与商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层需求条件规划业态形成义马狂澜家居建材城。项目定位方案提出背景首先众多商品房在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会被带动。另方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备特征。因此，确定本项目商业主题选择为义马狂澜家居建材广场。项目定位方案市场调查结果行业经营户对站式家居建材市场认可度调查结果显示经营户看好并支持站式家居建材城在义马落户发展。经营户表示愿意在站式家居建材广场诞生后进驻经营。大部分经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。站式家居建材广场所具备站购齐价格更低服务更好是其他中小规模家居建材经营所不具备。因此受到大部分经营户支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面发展机会。家居建材消费者对站式家居建材市场认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓业主占了，对其不看好占了。所以还有部分消费者需要加强引导。市民对站式家居建材市场认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型家居建材广场。长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断询问价格，不断比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居建材广场后，集中产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低价格购买到所需要家居建材产品。家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。本项目出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好社会效益。项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租形式销售。项目发展需依托强大案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及河南省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法义马市房地产相关法律政策与文件义马市招商引资政策本项目详细规划控制原则现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料义马市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准二项目概况地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模建材市场优势。周边主要建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。四至范围东向滨河路西向狂口移民村南向振兴路北向狂口移民村地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为平方米。地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河路振兴路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位交通临市路公交车站休闲广场北边义马市体育广场，距本项目约米购物场所米内超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。医疗卫生项目东侧为矿务局医院，教育文化体育运动狂口中小学校。金融邮政电信邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅中国电信营业厅中国联通营业厅项目性质与主要特点本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。项目主要特点有项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为年，使用年限较长，可形成独特经营点。地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前街区环境并不理想，大量中低档次临街商业影响了项目地块商业价值，增加了项目开发难度。项目为义马市体育广场周边第个代表型商业开发项目，成功开发后对滨河路振兴路商业圈形成有极大推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。项目地块价值分析义马市建材商业核心区域为滨河路振兴路马路街铺。义马市狂澜家居建材城是以滨河路振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济发展趋势，市民投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，获得可案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及河南省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法义马市房地产相关法律政策与文件义马市招商引资政策本项目详细规划控制原则现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料义马市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准二项目概况地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模建材市场优势。周边主要建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。四至范围东向滨河路西向狂口移民村南向振兴路北向狂口移民村地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为平方米。地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河路振兴路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位交通临市路公交车站休闲广场北边义马市体育广场，距本项目约米购物场所米内超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。医疗卫生项目东侧为矿务局医院，教育文化体育运动狂口中小学校。金融邮政电信邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅中国电信营业厅中国联通营业厅项目性质与主要特点本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。项目主要特点有项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为年，使用年限较长，可形成独特经营点。地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前街区环境并不理想，大量中低档次临街商业影响了项目地块商业价值，增加了项目开发难度。项目为义马市体育广场周边第个代表型商业开发项目，成功开发后对滨河路振兴路商业圈形成有极大推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。项目地块价值分析义马市建材商业核心区域为滨河路振兴路马路街铺。义马市狂澜家居建材城是以滨河路振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济发展趋势，市民投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，站式家居建材市场认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓业主占了，对其不看好占了。所以还有部分消费者需要加强引导。市民对站式家居建材市场认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型家居建材广场。长期以来义马