市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极 少。从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已 由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步 提高，对于中档或中高档产品的需求将有定量的增长。 另外，房地产市场虽经过几年的快速发展，但直都处于 量的发展，较少考虑到产品的质，使得在产品设计上存在较 多的问题，如外立面造型差空间布局不合理小区环境无主题等 等。岁的人群占购房者人群的半以上，远高于其他人群， 岁的人群占两成，居第二位。其职业分布主要以政府机关公 务员企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人 群中，家庭月收入在元。 追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住 房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点 环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。且其中部分 人群购房为投资目的。 追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所 为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增 大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客 户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传左右。 市场价格预测 房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度从中低 档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场商品 房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的价格战，从而 导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响， 两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所面对的 消费群体，也有明显的差别，面向大众化的中低档及中档住宅以 平方米的两房平方米的三房户型较畅销。 行业竞争分析 县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 第三章规划方案的优选 平面竖向立面布置 平面布置 平面图 户型设计 户型 户型 第四章开发进度安排 建设总工期 建设期年，从年月年月 各开发期工期安排 项目计划于年月实施，至年月完成。 年月进行项目的前期准备工作，包括市场调研方案论 证以及可行性研究报告的编制等。 年月，本项目的施工图设计。 年月，可以进行土建施工。 年月，可以将主体完工。 年月，可以竣工验收。 年月以后，交付使用。 项目正式交付使用条件为工程经验收达到设计要求建设楼做完竣工决算且经过审计认可办理完交付使用的其他 必备手续。在满足上述要求后，正式交付使用。项目建设单位应尽 快落实项目前期准备阶段的各项工作，根据计划安排和资金到位情 况，综合考虑人财物等各方面因素及变动的可能性，科学合理 地安排项目实施各环节的实施进度，努力缩短建设工期，合理使用 资金，控制建设成本，促进项目早日完成，更好发挥项目预期效益。 实施准备正式组建筹建班子，落实内部分工。 多方考察，对拟建项目进行方案论证。 按签署合同的进度要求，抓紧办理前期准备工作。 落实资金。 项目开工。 对施工单位监理单位进行招标并定标。 施工图纸设计预计进度 因本项目涉及的主要建筑物多，从规划到单体以及景观等，所 以设计阶段要多方面论证筛选，并提出具体的施工图设计方案。 施工准备及施工进度 施工准备工作主要是场地清理，并联系施工用电用水等设施。 施工单位根据设计单位提供的资料抓紧备料，准备施工。 土建工程计划于年月初完成。 项目建筑工程安装工程试运行等工作的进度 本工程设备在年月全部建筑工程安装工程验收完毕。 年月初交付使用。 组织机构 第五章项目投资估算 经理 招商部 分 部 业 务 主 办 二 分 部 业 务 主 办 三 分 部 业 务 主 办 业 务 员 接 待 业 务 员 接 待 业 务 员 接 待 工程部 项目办 策划部 财务部 经营部 土 建 业 主 代 表 设 备 业 主 代 表 美 工 方 案 员 工 程 预 算 员 工 程 报 建 资 料 员 主 管 银 行 按 揭 员 会 计 内 勤 员 档 案 员 出 纳 项目开发投资费用估算 类别名称费用概况金额万元 土地费用 土地使用费通过市场调查，区域内综合用地 市场成交价约万元亩。本项 目总用地面积为平方米， 即亩，土地费用为万元。 土地出让金 拆迁安置补偿金 前期工程费 可行性研究报告 编制费 初步按元估算，计算前期 工程费为元 万元 规划设计费 工程勘测费 临时设施费 招投标代理费 招标代理费 场地内三通平 项目报建费 城市基础设施配 套费 通过区域内同类项目报建费市 场比较估算本项目报建费为 元。元 万元 工程质量监督费 劳保统筹基金 工程定额测定费 新型墙体材料专 项基金 散装水泥专项基 金 建筑工程费 直接费通过对区域内同类项目进行比 较，结合常熟市建设项目建筑安 装费标准，确定本项目建筑安装 费按元计算， 元万元 间接费 小区公用配 套设施费 小区内上下水 电管道工程 包括小区内上下水电管道工 程，景观绿化及道路工程两部分 组成。参照常熟市类似工程的实 际造价以及本项目的实际情况， 景观绿化道路 工程前期物业管理服 务费 经分析比较按元估算， 元万 元 项目其它费 用 监理费 参照常熟市类似工程实际投 资，初步按元估算， 元 万元 管理费 销售费用 财务费 不可预见费 住宅装饰装 修及配套设 施费 装饰装修费通过对同类项目进行比较，结合常熟市建设项目装饰装修费标 准，确定本项目装饰装修及配套 设施费投资额约 元万 元 配套设施费 合计 资金投入计划安排 该工程总投资亿千万，不分期开发，次性投入开发全部土 地。 第章项目概况 项目名称及背景 项目名称 小区建设项目 项目建设性质 老校区改造 项目建设单位 房地产开发有限责任公司 项目建设地点 小区建设项目位于元和路以北，原理工学院虞山学院地块。 项目占地面积 占地面积约万。 容积率 容积率为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目周边自然地质条件 本次区域市场界定为以本项目为中心，北至书院街，南至招商 西路，东靠元和路。北面的虞山是常熟大旅游胜地，风景优美， 交通便捷。南三环以南是著名的沙家浜风景旅游区，还有昆承湖风 景区。 该区域附近有常熟市第人民医院，常客隆超市，元和小学， 元和幼儿园以及常熟市中学等基础设施。沿元和路到书院街向东，可以到达常熟市的商业中心方塔 街，繁华的方塔街满足居民购物，娱乐的需求。沿元和路向东到招 商西路，可以到达常熟市招商城，常熟汽车南站就位于招商城，方 面远行。 项目可行性研究报告研究范围 编制依据 国家发改委产业结构调整指导目录年 地市房地产开发管理暂行办法 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国特权法 中华人民共和国土地增值税暂行条例 房地产项目经济评价方法 项目建设单位提供的项目相关资料 关于编制恒基名苑小区建设项目可行性研究报告代 项目建议书的技术服务委托书 研究范围 分析研究项目建设的目的必要性项目概况 项目建设规划方案及建设内容 确定项目的建设组织管理项目招标方案投资估算融资 方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面认证和 研究 第二章市场分析和需求预测 房地产市场供应及需求预测 常熟房产三月信息受楼市国五条调控新政刺激，常熟市 购房者抢搭政策末班车，月份常熟市的商品房成交量随之飙涨。常 熟房产网监测数据显示年月常熟市共计成交商品房。其中新建商品房成交套，二手房成交套。值得提的是新 国五条中二手房征差额个税度引发常熟市二手房交易量的 井喷，常熟市今年月份的二手房成交量几近前个成交量之 和。随着政策细则落地，预计本轮因政策引起的需求集中释放也将 逐步进入尾声，新国五条细则即将实施，接下来的几个月常熟市 二手房交易量会在低位运行。常熟楼市月销售套数排名前十的房 企共计售出商品房套，当月销售金额排名前十房企的总成交套 数占整个常熟市新建商品房成交套数总和的。 年月常熟楼市月份销售套数排名前十的房企共计销售 商品房套。值得提是月份销售套数排名前十房企售出商 品房套数之和占年月常熟市新建商品成交总量的。 常熟楼市月销售套数排名前十的房企共计售出商品房套， 当月销售金额排名前十房企的总成交套数占