各地区游客天文爱好者宗教信仰人士韩日风潮区周边教育基地青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣区高端消费人群，商务人群，女性人士，地区游客户外运动装备区时尚运动人群，青少年消费人动漫周边产品区动漫展群，特别是爱国主义教育和春秋游青少年游客餐饮中华老字号特色区各国各地区游客台湾特色士林区中国各地区游客异域特色美食连锁区高端消费客户商务客户青年游客和时尚人群阿拉比卡湾风情咖吧区休闲美丽心情养生会所专区女士专区娱乐步点节奏街区时尚人群酒店公寓对酒店公寓提出私人会所理念，拥有与佘山豪宅为邻荣耀拥有历史文化拥有真正森林拥有个豪宅区您卖得起私人产业，拥有个和最爱家人最亲密朋友最真挚伙伴相伴相诉私人空间。再修特色项目定位特色是体验式经营。而策划这样体验互动，必须结合当地特色文化，这样更容易引起共鸣和传承。最终实施并非开发商独自能够完成，这需要政府搭台，企业唱戏共同努力打开佘山商业新局面，这也和产品作为休闲商业和佘山大旅游配套特性密不可分。佘山特色文化随着新世纪来临，欧洲文化对上海商业消费影响愈演愈烈，圣诞狂欢情人节总能代来巨大消费狂潮。本项目年建设天主大教堂伊始，已拥有了浓郁欧洲文化沉淀，结合这种特色将欧洲文化理念导入是保证项目持续经营和发展根本。商业步行街体验经营特色作为商业项目，除了建筑管理本身以外，还因赋予它历史文化上内涵，只有这样商业项目才能经历时间洗炼，创造社会效益经济效益双丰收。按成功商操作惯例，项目具体实施步骤因如下第步，项目树立品牌引起轰动思想文化载体推广载体宗教节日游行。政府牵头，开发商组织，旅游公司安排游客参观，佘山天主大教堂在圣诞节复活节万圣节情人节这几个代表性欧洲节日期间举行宗教巡游巡游路线天主大教堂本项目内。以此打响品牌知名度，并将欧洲文化理念随着宗教巡游同时引入项目自身。第二步，项目经营框架支持延续经营根本各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年华节四大节日宗教巡游活动，能带动消费，但那是不够，它是项目思想，文化图腾。持续经营，持续吸引消费者依托是各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年展规划和方向。对本项目而言，当地人口收入增加旅游人次上升和大批量入驻公司，给我们餐饮商业和酒店项目所带来实实在在好处是不言而喻。初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目落成将是其周围最近也是唯消费场所，互动性极大。吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。在家具村小时车程商圈内，有亿具有强劲消费能力人群。国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币消费规模。同时其将建立世界行业信息中心，接纳世界各国家具协会设立驻中国办事机构，设立世界家具设计师沙龙家具管理人才培训中心家具博物馆等，使之成为家具行业资讯集聚地。如此大规模交易量和人流量，作为最近商业配套项目，本项目当然受益匪浅。奥特莱斯上海奥特莱斯品牌直销广场位于沪青平公路和高速公路之间，距本项目约分钟车程。项目由上海百联集团与香港九龙仓集团斥资建造，总投资约亿元，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。其中，品牌服饰直销区建筑面积为万平方米，约个专卖铺位，经营世界二线及国内著名品牌折扣商品，休闲餐饮娱乐区建筑面积近万平方米，机动车停车位近个。据统计，五长假天共接待了万辆汽车万人次消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟休闲餐饮社区补足，于是，本项目机会又增加了个砝码。佘山地区整体商业情况分析及远景根据实地观察，目前佘山镇商业设施存在很大空白，不仅形式单而且数量不足，以私家饭店为主，余者只有家超市和零星店铺。不过，与整体商业设施不足情况成对比是，当地商业经营状况甚谐，大半私家餐厅客人都相当可观，超市也往来熙攘,可见佘山完全可以做起多元化集中式商业设施群。虽然目前周边仅有月圆园大众会议中心奥特莱斯等商业和休闲娱乐项目，但在未来五年里，佘山及周边将陆续建起辰山植物园欢乐谷吉盛伟邦等系列产品，这些产品涉足面相当广，人气高，足以弥补佘山地区景点单不足，只适合短途游弊端，届时佘第页风险第页四产品定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页酒店公寓定位第页五目标客户分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资估算第页资金筹措估算第页八经济效益分析第页总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页基本结论第页附表项目开发费用明细估算表二项目投资分配表三损益测算表四现金流量表五贷款利息测算表项目概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目南面为佘山镇主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本项目开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积建筑总用地面积总建筑筑面积酒店式公寓建筑面积街道及水岸商业建筑面积酒店式公寓地下停车库面积商业地下停车库面积总地上建筑面积总地下建筑面积容积率建筑密度酒店式公寓户数户总停车数部酒店式公寓区停车数部商业区停车数部区域环境外部环境松江将在年初步建成个同纬度世界上最好植物园辰山植物园,市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护专项资金。松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区商业繁荣。松江区还将建设个大型现代娱乐场所和个新商业业态第页风险第页四产品定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,商业步行街定位第页酒店公寓定位第页五目标客户分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资估算第页资金筹措估算第页八经济效益分析第页总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页基本结论第页附表项目开发费用明细估算表二项目投资分配表三损益测算表四现金流量表五贷款利息测算表项目概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。项目南面为佘山镇主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本项目开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积建筑总用地面积总建筑筑面积酒店式公寓建筑面积街道及水岸商业建筑面积酒店式公寓地下停车库面积商业地下停车库面积总地上建筑面积总地下建筑面积容积率建筑密度酒店式公寓户数户总停车数部酒店式公寓区停车数部商业区停车数部区域环境外部环境松江将在年初步建成个同纬度世界上最好植物园辰山植物园,市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护专项资金。松江新城区将建成个超大型影城东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区商业繁荣。松江区还将建设个大型现代娱乐场所和个新商业业。据统计，五长假天共接待了万辆汽车万人次消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟休闲餐饮社区补足，于是，本项目机会又增加了个砝码。佘山地区整体商业情况分析及远景根据实地观察，目前佘山镇商业设施存在很大空白，不仅形式单而且数量不足，以私家饭店为主，余者只有家超市和零星店铺。不过，与整体商业设施不足情况成对比是，当地商业经营状况甚谐，大半私家餐厅客人都相当可观，超市也往来熙攘,可见佘山完全可以做起多元化集中式商业设施群。虽然目前周边仅有月圆园大众会议中心奥特莱斯等商业和休闲娱乐项目，但在未来五年里，佘山及周边将陆续建起辰山植物园欢乐谷吉盛伟邦等系列产品，这些产品涉足面相当广，人气高，足以弥补佘山地区景点单不足，只适合短途游弊端，届时佘山地区年均将接待达万上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长。凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产兴趣与日俱增。批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。设施齐全住宿品质高产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低,在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。数据表明现在佘山宾馆出租情况般。目前佘山宾馆数量不仅能满足现有游客需求，并且过剩。由三星级宾馆和二星级宾馆经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵产品，才能更好争夺市场份额。商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租。项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，