润率税后利润项目启动资金税土地出让金二前期费用四三大小市政及园林暂估每建筑平米成本元四建安费用地上部分住宅万平米元平米商业万平米元平米地下部分万平米元平米五销售费用销售额六管理费用二三四七不可预见费二三四五六八财务费用拟贷年期万元贷款，利率为，并考虑利率上浮。九工程总投资第四节资金筹措及运用资金筹措及运用表序号项目建设期销售期合计年下半年年上半年年下半年年上半年资金来源自有资金中长期借款商业部分销售回款住宅部分销售回款地下车库销售回款上年结转资金应用土地征地拆迁费用地价款前期费用大小市政及园林建安工程费管理费财务费用偿还本金销售费用不可预见费营业税及附加当年结余注由资金筹措及运用表分析得出，本项目不需运用银行借款，但筹措资金应考虑部分财务费用。为保证项目开发紧凑性及施工连续性，需注意以下几点保证年万元资金按时到位保证年开工时回收底商部分销售收入年上半年全部回笼商住两部分销售回款。第五节财务可行性分析损益表序号项目总额年下半年年上半年年下半年年上半年销售收入销售费用营业税及附加项目工程投资财务费用累计税前利润所得税累计税后利润二项目现金流量表序号项目合计年下半年年上半年年下半年年上半年现金流入销售收入现金流出项目工程投资销售费用营业税及附加所得税借款利息净现金流量累计净流量折现净流量累计折现净流量年财务内部收益率财务净现值年动态投资回收期年静态投资回收期年三盈利能力分析投资利润率税前利润项目总投资资金利润率税前利润项目启动资金住宅需求对住宅普遍有需求，以自用为主在住宅选择上对于位置价格环境最为敏感区域中，珠江骏景影响力很大。第三章依陶阁相项目可行性研究与分析第节方案简介依陶阁项目规划为商住楼地上四层地下层为商业用房，每层面积为平方米左右，地下二层为停车场，面积为平方米左右。地上部分为两个南北正向高层板楼，层数为层。商业面积平方米住宅面积平方米地下面积平方米。第二节销售收入及销售计划销售收入测算表销售单价确定根据第二章市场调研分析部分，预计底商每建筑平方米元至元，住宅部分均价为元平方米。销售收入测算楼层用途面积平方米单价元平方米总价万元车库商业商业商业商业商业住宅合计二销售计划表项目销售面积年上半年年下半年年上半年合计回款比例回款金额回款比例回款金额回款比例回款金额商业部分住宅部分车位合计注假设住宅部分未剩余尾房考虑地下车位销售。第三节项目投资测算项目投资测算表序号项目计算标准金额万元土地费用土地价款根据与土地转让方协议出让金依据评估公司暂估地价款契税土地出让金二前期费用四三大小市政及园林暂估每建筑平米成本元四建安费用地上部分住宅万平米元平米商业万平米元平米地下部分万平米元平米五销售费用销售额六管理费用二三四七不可预见费二三四五六八财务费用拟贷年期万元贷款，利率为，并考虑利率上浮。九工程总投资第四节资金筹措及运用资金筹措及运用表序号项目建设期销售期合计年下半年年上半年年下半年年上半年资金来源自有资金中长期借款商业部分销售回款住宅部分销售回款地下车库销售回款上年结转资金应用土地征地拆迁费用地价款前期费用大小市政及园林建安工程费管理费财务费用偿还本金销售费用不可预见费营业税及附加当年结余注由资金筹措及运用表分析得出，本项目不需运用银行借款，但筹措资金应考虑部分财务费用。为保证项目开发紧凑性及施工连续性，需注意以下几点保证年万元资金按时到位保证年开工时回收底商部分销售收入年上半年全部回笼商住两部分销售回款。第五节财务可行性分析损益表序号项目总额年下半年年上半年年下半年年上半年销售收入销售费用营业税及达首都机场往西公里即可到北京西客站。南三环路与京开京石等高速公路相通。沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安门。方米，占总体供应量文化用品市场为万平方米，占总体供应量其他市场占总体供应量。不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在定发展空间。本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入，并在定程度上提升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经营收益。二区域内周边项目详情介绍位置及经营业态项目所在区域商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向。下表为区域内大型商业批发市场位置及介绍项目名称规模万平方米位置经营内容百荣世贸商城永定门外大街号服装童装小商品永外桥小商品批发市场永定门外大街甲号服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场木樨园桥西南第章依陶阁项目概况第节地理位置与交通依陶阁项目位于崇文区永外革新里号，南距离百荣世贸商城米临近市交通主干道南三环路和永定门外大街正在翻修南中轴路，今年月通车附近规划设有地铁出口，沿三环路往东公里可到达北京火车站京津塘高速公路，乘车分钟可到达首都机场往西公里即可到北京西客站。南三环路与京开京石等高速公路相通。沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安门。四通八达道路使木樨园地区成为北京南城重要交通枢纽，成为多路公共汽车及河北山东山西河南长途汽车集散点。因为该区域交通便捷，利于大量车流人流集散，非常适合商贸活动开展。第二节项目用地规划要求依陶阁项目主要规划指标为项目建设用地平方米建筑规模为地上平方米以下，建筑控制高度为米以下主要出入口方位项达首都机场往西公里即可到北京西客站。南三环路与京开京石等高速公路相通。沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安门。方米，占总体供应量文化用品市场为万平方米，占总体供应量其他市场占总体供应量。不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在定发展空间。本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入，并在定程度上提升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经营收益。二区域内周边项目详情介绍位置及经营业态项目所在区域商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向。下表为区域内大型商业批发市场位置及介绍项目名称规模万平方米位置经营内容百荣世贸商城永定门外大街号服装童装小商品永外桥小商品批发市场永定门外大街甲号服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场木樨园桥西南第章依陶阁项目概况第节地理位置与交通依陶阁项目位于崇文区永外革新里号，南距离百荣世贸商城米临近市交通主干道南三环路和永定门外大街正在翻修南中轴路，今年月通车附近规划设有地铁出口，沿三环路往东公里可到达北京火车站京津塘高速公路，乘车分钟可到达首都机场往西公里即可到北京西客站。南三环路与京开京石等高速公路相通。沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安门。四通八达道路使木樨园地区成为北京南城重要交通枢纽，成为多路公共汽车及河北山东山西河南长途汽车集散点。因为该区域交通便捷，利于大量车流人流集散，非常适合商贸活动开展。第二节项目用地规划要求依陶阁项目主要规划指标为项目建设用地平方米建筑规模为地上平方米以下，建筑控制高度为米以下主要出入口方位行借款，但筹措资金应考虑部分财务费用。为保证项目开发紧凑性及施工连续性，需注意以下几点保证年万元资金按时到位保证年开工时回收底商部分销售收入年上半年全部回笼商住两部分销售回款。第五节财务可行性分析损益表序号项目总额年下半年年上半年年下半年年上半年销售收入销售费用营业税及附加项目工程投资财务费用累计税前利润所得税累计税后利润二项目现金流量表序号项目合计年下半年年上半年年下半年年上半年现金流入销售收入现金流出项目工程投资销售费用营业税及附加所得税借款利息净现金流量累计净流量折现净流量累计折现净流量年财务内部收益率财务净现值年动态投资回收期年静态投资回收期年三盈利能力分析投资利润率税前利润项目总投资资金利润率税前利润项目启动资金投资净利润率税后利润项目总投资资金净利润率税后利润项目启动资金方米，占总体供应量文化用品市场为万平方米，占总体供应量其他市场占总体供应量。不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在定发展空间。本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入，并在定程度上提升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经营收益。二区域内周边项目详情介绍位置及经营业态项目所在区域商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向。下表为区域内大型商业批发市场位置及介绍项目名称规模万平方米位置经营内容百荣世贸商城永定门外大街号服装童装小商品永外桥小商品批发市场永定门外大街甲号服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场木樨园桥西南角服装小商品新世纪商城丰台区南苑路木樨园桥南服装天雅服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南品牌服装大红门服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装京温服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装租金水平及出租率项目名称经营内容整体出租率月租金元百荣世贸商城服装童装小商品永外桥小商品批发市场服装小商品鞋灯具万朋文京商委发展规划，预计到年北京人均商业面积将达到平方米。在宏观经济不断发展居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素推动下，商业消费市场将进步放大。总体而言，在未来段时间内，北京市商业市场将面临较好发展契机，商业物业开发将具备较理想市场前景。从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业开发将具备较强可行性。第三节区域内商业物业分析区域商业特点简介依陶阁项目所在区域内原有常住人口和机关厂矿企业就比较密集，近几年其周边地区新建了方庄刘家窑木樨园西罗园及马家堡等十来个居住区，常住人口有万左右。河北山东天津河南山西安徽浙江等外地进京人口流量很大，其中浙江在此地区常驻经商人员约万人，形成很强商业氛围。该区域客流量在每天万人左右。以木樨园桥为中心，辐射四面区域是京城最大服装批发市场聚集地。百荣世贸商城大红门服装城新世纪商城天雅大厦京温市场天海市场等大型服装和面料市场,在北京乃至华北东北地区享有较高知名度。福鑫海大厦福成布艺大厦木樨园购物广场木樨园运输中心等四个大型公建项目将于近期启动。区域