其他费用不可预见费产权酒店管理基金等八项，直接开发成本总计万元。开发费用除管理费外，销售费用根据本项目高档次，低密度特点，自销为主，分散代销为辅，按销售总收入取费计算，平均费用约在万元年。财务费用未考虑原因，是投资资金由企业自有资金解决。损益计算详见附表项目损益预测表，各种税金计算标准如下营业税按计算，教育费附加按营业税计算，城市维护建设费按营业税计算，所得税按计算，土地增值税暂按销售收入计算。财务评价财务静态分析本项目预计总销售收入为万元见附表项目销售收入预测表本项目利润总额万元，投资利润率净利润万元，投资净利润率，资本金利润率。见附表项目损益预测表。财务动态分析基准折现率按计算，相关财务数据见附表项目财务现金流量表财务评价指标如下全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年。经测算，本项目财务净现值大于零，说明项目获利能力超过了基准收益率，因而在财务上项目是可行项目财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目在财务上是可以接受。敏感性分析本项目为顶级旅游度假村项目，经营中将受到制约因素较多，为更好地把握各种不利因子负面影响，并采取相应对策规避风险，争取更好经济效益，现分别就项目建设投资别墅产权销售收入主要是销售价格影响分别变化，计算其全部投资税后财务内部收益率和投资回收期等指标变化。详见附表。从表中看出，项目建设投资增加对财务内部收益率影响是最敏感因素，项目建设投资降低对项目回收期影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，比如加强工程建设监理管理，避免工程施工不必要浪费，有限控制和降低工程建设施工费用加强与国际顶级酒店管理集团酒店经营管理合作，提高产权别墅市场营销之，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮，是限购政策退出个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少市场决定房价与普通住房需求差距，缓解社会矛盾楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。从目前情况看，高通胀会在定时期存在，限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模保障房体系形成供应规模需要年，因此，预计限购政策退出总体需要年时间。根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平研判如下房地产开发投资对比线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。成交面积线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长二三线城市成交大幅增长。成交均价线城市房价上涨更快，二三线城市房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。市场特点不同类型城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购三四线城市，调控期内存在发展机会。第三章项目市场分析与预测项目开发条件区位分析项目所在地保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬，东经,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。总面积平方公里。保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公里，陵水至保亭公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建三亚至保亭高速公路，距离只有公里，使项目区位优势更加明显。项目开发宗地位于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约亩。主要资源气候条件保亭县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显特点。全年日照约小时，日照百分率达，年平均气温之间，年平均降雨量毫米。土地资源全县现有耕地面积万亩不含国营农场，其中，水田万亩，旱田万亩，坡地万亩，有宜林地万亩，草地万亩据国家现行企业会计准则企业财务通则和国家发改委总论项目概况项目名称项目拟定为保亭七仙御温泉雨林度假村。酒店名称拟定为七仙悦榕度假酒店。项目地址项目选址于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。占地面积规划用地面积万约亩，与原始森林接壤米。建筑面积拟规划建筑面积约万不含地下建筑面积，其中座超五星级酒店，占地面积约万，建筑面积约万。建有栋全产权别墅。项目总体规划构思及建设内容七仙御度假村引进当今最先进跨国度假酒店超五星级悦榕庄酒店专业管理，项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏地带，以原生态天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级温泉沐浴森林登山探险为特色旅游度假村。区内栋别墅，尽显山地森林典藏野奢特有价值，独具巴厘岛风格和黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住七仙御，栖居于七仙岭主峰之下，原始丛林之上，云蒸雾绕，空气清新眺望群山逶迤，观看日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布五星级酒店灯火通明藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私密空间。是国人向往世外桃源休闲圣地，国内外游客神往浪漫伊甸园和高尚人士梦寐商务度假天堂。项目建设经营由三部分组成，是超五星级悦榕庄酒店七仙悦榕度假酒店，由栋产权别墅和接待大堂顶级馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由栋别墅和会所启动区组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。项目投资规模总投资约亿元人民币。项目实施进度安排项目建设约需年时间，分二期开发建设。项目已于年月开始筹备，计划于年月项目建成。计划酒店于年月开始对外试业。项目主要技术经济指标容积率建筑密度绿化率税后财务内部收益率投资回收期年。项目发展商项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府注册旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属保亭项目公司。集团公司成立了多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到万。在海南关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。项目提出背景及发展前景海南国总论项目概况项目名称项目拟定为保亭七仙御温泉雨林度假村。酒店名称拟定为七仙悦榕度假酒店。项目地址项目选址于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。占地面积规划用地面积万约亩，与原始森林接壤米。建筑面积拟规划建筑面积约万不含地下建筑面积，其中座超五星级酒店，占地面积约万，建筑面积约万。建有栋全产权别墅。项目总体规划构思及建设内容七仙御度假村引进当今最先进跨国度假酒店超五星级悦榕庄酒店专业管理，项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏地带，以原生态天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级温泉沐浴森林登山探险为特色旅游度假村。区内栋别墅，尽显山地森林典藏野奢特有价值，独具巴厘岛风格和黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住七仙御，栖居于七仙岭主峰之下，原始丛林之上，云蒸雾绕，空气清新眺望群山逶迤，观看日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布五星级酒店灯火通明藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私密空间。是国人向往世外桃源休闲圣地，国内外游客神往浪漫伊甸园和高尚人士梦寐商务度假天堂。项目建设经营由三部分组成，是超五星级悦榕庄酒店七仙悦榕度假酒店，由栋产权别墅和接待大堂顶级馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由栋别墅和会所启动区组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。项目投资规模总投资约亿元人民币。项目实施进度安排项目建设约需年时间，分二期开发建设。项目已于年月开始筹备，计划于年月项目建成。计划酒店于年月开始对外试业。项目主要技术经济指标容积率建筑密度绿化率税后财务内部收益率投资回收期年。项目发展商项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府注册旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属保亭项目公司。集团公司成立了多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到万。在海南关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。项目提出背景及发展前景海南，东经,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。总面积平方公里。保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公里，陵水至保亭公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建三亚至保亭高速公路，距离只有公里，使项目区位优势更加明显。项目开发宗地位于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约亩。主要资源气候条件保亭县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显特点。全年日照约小时，日照百分率达，年平均气温之间，年平均降雨量毫米。土地资源全县现有耕地面积万亩不含国营农场，其中，水田万亩，旱田万亩，坡地万亩，有宜林地万亩，草地万亩内陆绿色旅游延伸。符合海南及保亭旅游产业国际化发展需要，符合保亭及七仙岭旅游规划区旅游总体发展目标，也符合该公司在目前旅游地产大力开发情况下，进军海南保亭发展战略。其市场发展前景大，投资风险小，资产保值增值能力强。必将取得良好经济效益社会效益和环境效益。项目实施依据项目符合海南省十二五发展总体规划和海南省旅游发展总体规划项目开发建设符合海南省保亭黎族苗族自治县旅游发展总体规划保亭县城城市总体规划七仙岭温泉国家森林公园总体规划。第二章项目建设背景分析年海南宏观经济发展状况国际旅游岛开局元年，由于国家政策倾斜等利好局势环境，年成为海南省建省以来发展最好年，全年实现地区生产总值突破亿大关，达到亿元。比上年增长，提高个百分点。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产完成投