到万人，年达到 万人。城市燃气普及率年达到，年达到，年达到。城市 生活污水处理率年达到，年达到，年达到。城市垃圾无害 化处理率年达到，年达到，年达到。 城市板块划分 通过乐山市市政交通道路以及城市发展动态，结合房地产开发强度将乐山市房地产 市场划分为城西板块，通江板块，新城区板块，老城区板块肖坝板块和城东板块共六 大板块详情见图。 图区域板块图 行业发展趋势 乐山中心城区随着城市经济和区域格局的变化，城市片区功能逐渐强化。乐山中心 城区的乐山组团城市客厅城市能量聚集地城市休闲区等概念已逐渐形成。 中心城区西部及西南区域含肖坝板块是整个乐山提升发展最具可行的个区域， 这里在未来最有可能成为展现城市形象打造人居环境的生活中心，这是城市发展的需 要，也是人们生活品质提升的需求。 乐山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构 得到明显改善，平方米以上小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻 购房群体购房置业成为现实。另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善， 宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳 步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。 本市房地产市场分析 乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产 市场的投资比重仍然较低。随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为 紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。与此同时，随着乐山 城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加。 项目优劣势分析 表乐山市国民经济和社会发展计划表 指标单位年完成年目标 绝对值增长绝对值增长 经济 增长 地区生产总值亿元 其中第产业增加值亿元 第二产业增加值亿元 第三产业增加值亿元 地方财政般性收入亿元 全社会固定资产投资亿元 资源 环境 单位地区生产总值能耗下降全面完成省下目标任 务 化学需氧量削减吨 二氧化硫削减 民生 改善 人口自然增长率 城镇登记失业率 城镇居民人均可指标收入元 根据以上市场分析和数据可以看出 乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产 的发展具有较大的支撑作用。 随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。 随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐 山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。 乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少， 这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。 项目优劣势分析 项目分析 分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统 评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有 的劣势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。 优势分析 交通便利路路路公交站台近在咫尺。 地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。 本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的 商业价值居住价值和城市标杆价值。 地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实 验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。 小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率 达，享受舒居生活。为乐山地区少有，具有竞争优势。 户型多样化，可以满足不同需求客户要求。 罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相 望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。 劣势分析 的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。 地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大 该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。 周边新建楼盘较多，竞争激烈。 机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发 片区。 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市 场有帮助作用。 简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒 适的氛围，能够吸引更多的住户。 威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影 响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。 项目周边新开盘建楼盘较多，激烈将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。 户型定位 市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于 或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁 城是以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。市场调查显示，目前乐山市民普 遍喜欢的户型为三室两厅，见图。 图户型比例图 故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫，大户小户 同时具有。三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。 依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼 备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。 表户型配比定位 户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫 比例项目优劣势分析 价格定位 由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为年。计划分两期高层住 宅。随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有 较大的提升空间。 本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年上半年开始销售。 根据本报告第二部分的结论得出的本项目期和二期的定价为 期年上半年均价元 二期年上半年均价元 该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济的变化趋 势，该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。 项目规划设计分析 项目规划设计分析 项目规划目标 充分协调经济环境技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑 空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪 费的户型设计理念。在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。创造舒适优美 方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区高档社区。 设计依据 主要规范及标准 城市居住区规划设计规范年版 民用建筑设计通则 高层民用建筑设计防火规范 汽车库修车库停车场设计防火规范 城市规划编制办法 乐山市城市规划行政技术准则 乐山市年城市总体规划 建筑结构荷载规范 建筑地基基础设计规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑桩基技术规范 地下工程防水技术规范 砌体结构设计规范 户型设计 户型概况 本部分是以前期对乐山市房地产开发市场细分及市场需求为依据，综合考虑罗浮盛 世小区的开发理念周边商业及市政配套设施情况等等因素进行方案设计。考虑到大多 数青年追求高品质的居住质量，对多层住宅的需求较大，对购买价格承受能力有限，对 价格敏感度高，追求好的性能价格比，因此本项目方案确定为高层层和层中项目规划设计分析 高档住宅社区，机动车部分进入地下车库。 罗浮盛世宅小区主要户型面积如表所示 表户型概况览 户型 种类 户型实得面积 建筑面积 户数期拟售价 元 收入元二期拟售价 售 价 收入元 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 总和 商铺面积 表商铺概况览 实得面积建筑面积预售价格元总收入元 期 二期 总和 地下停车位 表地下车库概况览 建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活 模式。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 项目设计开发理念与特点 开发理念 罗浮盛世，地处被誉为旅游城市的乐山，与举世闻名的乐山大佛依江而伴，和不可 复制的原生态江心岛隔岸相望，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所 处的通江板块属于乐山市政府实施依市兴区率先发展，两化互动实现跨越发展 战略之处，发展前景良好。 在项目整体规划上，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功 能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪费的户型设计理念。为业主营造了高品位 高质量的居住氛围，将罗浮盛世打造成为盛世之典藏人居之典范的高档小区。 建筑风格及立面特点 依照以人为本的建筑设计理念，体现休闲简约的建筑风格，将新古典 美学的精细质感厚重和美感充分体现。 在建筑立面颜色上采用黄色为主，黑色为辅，用复杂的线条曲线表现出优美 动感多变的视觉效果在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深 沉，又尽显尊贵典雅，浸透豪华的设计哲学。 实得面积建筑面积车位数预售价格元总收入万元 期 二期 总