，涉及到各种类型合同。有些合同反映权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在起复杂关系。如果缺乏专业法律知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业合法权益就难以得到保障。二是知识产权法律风险。房地产开发与知识产权密切相关，工程设计招投标工程施工宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法商标法专利法等法律。所以，在项目实施中，规避各类法律风险，重在预警和防范，应引起高度重视。二政策性风险分析年以来，国家先后出台了多项针对房地产政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。新宏观政策出台后，房地产市场已经明显感受到政策压力，第二季度全国主要城市二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。虽然第三季度房地产市场有所稳定，部分城市甚至还出现了小幅上涨，但从近期出台各项政策分析，国家对于保持房地产市场稳定收缩市场流动性决心没有变化。此外，根据媒体报道国家在十二五时期将逐步实行房产税改革，也对未来房地产市场造成定影响。其其他他风风险险分分析析市场风险分析经前期调查得知，本项目区位优势明显，产品类型基本符合市场需求。但房地产项目时效性强，优势随时间变化而消长，故应强力促销，按计划完成房产销售。因此，本项目市场风险较小。二财务风险分析本项目投资较大，工期较长，在建设工程中拟采用同期各类建筑同时开工建设以缩短整体工期，但是同期同时开工建设所占用资金较大，这对企业筹资能力提出了更高要求。三技术风险分析本项目追求新生活新时尚新形象新希望理念，立足高起点高品位高水平高质量建设，考察论证慎密细致，设计人性化前瞻性高，施工监理规范到位，加之有华远地产强大技术力量支持，故本项目技术风险低。风风险险控控制制与与对对策策加强市场营销工作。针对未来国家有可能加大房地产市场调控和实行房产税改革措施，应加大力度多渠道多方式推广促销，以快制胜，做好住宅商业房地产销售，势华远海蓝城项目位于西安东北部，北二环延长线以南，东二环外。四至为东至中铁西岸国际花园恒大名都西至陕西重型机械厂南至西安煤矿机械厂北至物流中心西北方向为辛家庙立交桥东南方向为东方罗马花园项目。二期地块具体位置如下图中红色块所示图项目区位图项目地处东北二环以东，属城市核心地段传统居住区，靠近市中心，周边居住氛围良好，已有较为成熟居住人群，地理位置十分优越。项目周边交通便利，项目距西安市东北二环交通枢纽辛家庙立交仅公里，临近地铁三号线辛家庙站，接驳朱宏路直达咸阳机场，入住业主无论有车无车均能方便出行和到达。优越地理位置和便捷交通条件是本项目巨大优势。二周边配套环境优势项目建设地址周边教育商业文体娱乐休闲公园医疗银行邮电等配套设施齐全，服务功能完善。教育方面，项目周边拥有中铁西安国际花园北京大学外国语学院英语特色幼儿园东方罗马花园新加坡品格蒙特梭利幼儿园华远君城爱儿坊幼儿学苑等特色幼儿园，西煤子校小学部陕重子校小学部后宰门华远君城小学等小学以及西煤子校中学部陕重子校中学部西安市中等中学。商业配套方面，矿山路与东二环交界处海璟印象城项目规划有万平米大型商业，并已引入人人乐超市同时，周边还有东二环北延伸线红星美凯龙家居广场，以及辛家庙口今年下半年即将开业会员制麦德龙超市。文体休闲方面，项目西侧大明宫国家遗址公园已经于年月份正式开园，成为全市瞩目热点区域。东侧浐灞生态区经过近四年发展，已经形成第三代城市雏形。而世界园艺博览会也将于年月在浐灞生态区举办，将推动该区域进入进步快速发展轨道。另外，周边农业银行工商银行邮政储蓄所西安商业银行北环医院社区医院也提供了金融医疗全方面配套。三项目建设单位自身品牌优势华远海蓝城项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责实施。本公司成立于年月日，是华远置业通过受让西安曲江大明宫投资集团有限公司持有唐瑞置业股权而组建，注册资金万元。华远是国内房地产业最早创立品牌之，至今已诞生二十余年。华远地产于八十年代初进入房地产业，直致力于开发高品质具有市场代表性房地产产品。目前，公司总资产达亿元，净资产达亿元，为全国最大房地产公司之，旗下设立多家项目开发子公司以及华远经纪物业管理等公司，形成了涵盖项目开发销售代理物业管理地产开发综合体。华远地产以责任地产品质建筑为理念，营造高品质具有市场代表性地产产品，先后开发了华远海润国际公寓北京华远尚都国际中心北京华远汤米公馆青岛华远华中心长沙等多个高品质项目，涵盖顶级住开发平方米，其中地上建筑面积约为平方米，地下建筑面积约为平方米。本项目建设内容主要为本项目住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，社区管理用房平方米，地下车库面积平方米，设备间平方米，人防工程平方米。表主要技术经济指标表序号技术指标名称单位指标数据总用地面积约亩总建筑面积其中地上面积地下面积容积率建筑密度绿化率总户数户停车位个其中地上停车位个地下停车位个投投资资估估算算及及资资金金来来源源本项目总投资万元。建设资金来源全部自筹解决。财财务务结结论论本项目全部投资内部收益率为税后，大于基准收益率。项目累计所得税额为万元，项目开发可为国家上缴可观税收，有利于国家财政收入增加。研究结论本项目房地产开发总用地面积平方米约亩，本项目总建筑面积约为平方米，其中地上建筑面积约为平方米，地下建筑面积约为平方米。项目开发建设投资约为万元。项目全部投资内部收益率为税后，项目累计所得税额为万元。本项目作为华远集团进入西安市房地产市场又大手笔，项目成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业市场份额,有助于扩大企业品牌影响。第二章市场分析全国房地产市场分析国国家家年年宏宏观观政政策策梳梳理理房地产业是受宏观经济政策影响较大行业之，国家宏观经济政策举动都会对房地产投资房地产市场造成不小波动。特别是年，房地产业再次成为社会关注焦点，国家也相继出台了针对房地产业相关政策，使得房地产业发展趋势更加难以辨明。因此，较为系统全面地梳理国家出台各项涉及房地产业宏观经济政策，是准确把握和判断未来段时期房地产业发展趋势重要前提。表年国家有关房地产业宏观经济政策时间相关政策国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知国十条。坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策。实行更为严格差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，要严格限制各种名目炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。住建部发文进步规范二套房认定标准关于规范第二套住房认定标准通知，各地商业性个人住贷款中平方米，其中地上建筑面积约为平方米，地下建筑面积约为平方米。本项目建设内容主要为本项目住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，社区管理用房平方米，地下车库面积平方米，设备间平方米，人防工程平方米。表主要技术经济指标表序号技术指标名称单位指标数据总用地面积约亩总建筑面积其中地上面积地下面积容积率建筑密度绿化率总户数户停车位个其中地上停车位个地下停车位个投投资资估估算算及及资资金金来来源源本项目总投资万元。建设资金来源全部自筹解决。财财务务结结论论本项目全部投资内部收益率为税后，大于基准收益率。项目累计所得税额为万元，项目开发可为国家上缴可观税收，有利于国家财政收入增加。研究结论本项目房地产开发总用地面积平方米约亩，本项目总建筑面积约为平方米，其中地上建筑面积约为平方米，地下建筑面积约为平方米。项目开发建设投资约为万元。项目全部投资内部收益率为税后，项目累计所得税额为万元。本项目作为华远集团进入西安市房地产市场又大手笔，项目成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业市场份额,有助于扩大企业品牌影响。第二章市场分析全国房地产市场分析国国家家年年宏宏观观政政策策梳梳理理房地产业是受宏观经济政策影响较大行业之，国家宏观经济政策举动都会对房地产投资房地产市场造成不小波动。特别是年，房地产业再次成为社会关注焦点，国家也相继出台了针对房地产业相关政策，使得房地产业发展趋势更加难以辨明。因此，较为系统全面地梳理国家出台各项涉及房地产业宏观经济政策，是准确把握和判断未来段时期房地产业发展趋势重要前提。表年国家有关房地产业宏观经济政策时间相关政策国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知国十条。坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策。实行更为严格差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，要严格限制各种名目炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。住建部发文进步规范二套房认定标准关于规范第二套住房认定标准通知，各地商业性个人住业银行工商银行邮政储蓄所西安商业银行北环医院社区医院也提供了金融医疗全方面配套。三项目建设单位自身品牌优势华远海蓝城项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责实施。本公司成立于年月日，是华远置业通过受让西安曲江大明宫投资集团有限公司持有唐瑞置业股权而组建，注册资金万元。华远是国内房地产业最早创立品牌之，至今已诞生二十余年。华远地产于八十年代初进入房地产业，直致力于开发高品质具有市场代表性房地产产品。目前，公司总资产达亿元，净资产达亿元，为全国最大房地产公司之，旗下设立多家项目开发子公司以及华远经纪物业管理等公司，形成了涵盖项目开发销售代理物业管理地产开发综合体。华远地产以责任地产品质建筑为理念，营造高品质具有市场代表性地产产品，先后开发了华远海润国际公寓北京华远尚都国际中心北京华远汤米公馆青岛华远华中心长沙等多个高品质项目，涵盖顶级住家调控政策影响，年房地产市场总体上呈现出逐步回落态势，月份全国房地产开发景气指数简称国房景气