，这就需要想办法创造附加值， 提高销售价格，从而把风险降到最低。 因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名 专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企 业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广， 保证销售资金回款，从而实现效益最大化。 在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在 现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。二项目概况 项目位置 项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后 面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较 为核心位置。 项目用地经济指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所 示 项目规划指标 用地面积卖地红线亩 用地性质居住用地 土地使用年限年 建筑容积率 绿化率三项目投资环境 宏观经济分析 南昌市作为京九线上唯的省会城市，同时也是中部地区六大 中心城市之。近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域 中心城市现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态 势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国全省发展的前列， 出现了持续快速健康发展的新局面。 经济持续快速增长 随着城市发展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强， 固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续 上升的势头。 年年年年年上半年 年份 单位亿元 水平 固定资产投资 人均可支配收入 年年年年年上半年 年份 单位元 人均可支配收入 与周边中部城市比较，位居中部城市前列 南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居 中部前列。 经济增长速度 固定资产投资 人均可支配收入 郑州 太原 武汉 合肥 长沙 南昌 通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指 标，其增长速度都位居中部六大城市之首，增长速度也位于中游。 房地产投资占固定资产投资比例 年份南昌长沙合肥武汉太原郑州 年 年 年 年 近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势， 其主要原因是最近三年南昌市的固定资产投资增长加快，房地产投 资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量 增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反 映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发 展，投资前景看好。 南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人均可 支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为南昌市房 地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 根据南昌市双三百的城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随 经济发展热潮而来。在此基础上，南昌市城市总体规划提出了西进东拓 北控南延的发展策略。 据城市规划布局资料显示，从现在起到年，南昌市中心城按江两 岸核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进的规划布局。其 中，南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好环境 容量较大的城市重点拓展区，依序包括 红谷滩中央商务区。以行政功能和商业中心建设带动重大商务文化 教育和公建项目建设，进步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群 朝阳组团。启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体生活设施 配套完善的人居中心 两湖产业景观区。依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地 推进艾溪湖瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖观光功能区江两岸产业带。启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公 共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为 主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线 昌南新城。适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优 势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能 和对小蓝莲塘向塘及以南广大区域的辐射能力。 城市规划发展结论 南昌城市化进程的加快，带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快， 但新城区无论是人口市政商业教育医疗等等都与老城区有巨大的差 距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。五房地产政策分析 自国土资源部颁布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知大限以来，系列土地金融税 收产品技术规范价格交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施 细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。 房地产政策分析 附全国及南昌地方年已出台的房地产相关行业政策 土地政策览表 政策名称颁布时间重点内容 关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知 就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情 况进行全国范围内的执法监察，各地要在 年月日前将历史遗留问题处理完毕，对 月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方 式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 关于深入开展土地市场治 理整顿严格土地管理 集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理 整 关于贯彻落实国务院紧急 通知精神进步严格土地 管理 治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设 用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计 划。 要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场 以招拍挂的方式公开进行 国务院关于深化改革严格 土地管理的决定 严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有 偿使用费实行先缴后分 建设项目用地预审管理办 法 充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用 地总量。实行分级预审，在项目可行性研究阶段 由建设用地单位提出预审申请。关于当前进步从严土地 管理的紧急通知 不得违反土地利用总体规划和年度计划用地 从严审批各类非农建设用地 确保房地产调控的土地政策落到实处 严肃查处违法违规用地 继续深入开展完善体制提高素质活动 关于严明法纪坚决制止土 地违法的紧急通知 认真清理违法违规用地严肃查处重大土地违法 案件巩固土地市场治理整顿成果组织开展执 法检查严明法纪。 国务院关于加强土地调控 有关问题的通知 进步明确土地管理和耕地保护的责任 切实保障被征地农民的长远生计 规范土地出让收支管理 调整建设用地有关税费政策 建立工业用地出让最低价标准统公布制度 禁止擅自将农用地转为建设用地 强化对土地管理行为的监督检查 严肃惩处土地违法违规行为 关于做好报国务院批准建 设用地审查报批有关工作 的通知 关于省级批准核准备案项目需作出说明问 题 关于占用基本农田的论证问题 关于建设占用耕地先补后占问题 关于城市批次用地需补报的有关材料问题 金融政策览表 商业银行房地产贷 款风险管理指引 将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下 含，月所有债务支出与收入比控制在以下含 关于调整金融机构 存贷款利率的通 年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的 提高到。另外，个人住房公积金贷款年含以下知从提高到，年以上从提高到商 业银行自营性个人住房贷款年含以下从提高到 ，年以上从提高到 中国人民银行关于 调整商业银行住房 信贷政策和超额准 备金存款利率的通 知 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行 下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和 内部定价规则 关于住房公积金有 关利率政策调整的 通知 上调各档次个人住房公积金贷款利率个百分点 财政部税务总局 关于城镇房屋拆迁 有关税收政策的通 知 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标 准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当 于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款 的，对超过部分征收契税。 关于转发国家税 务总局财政部 建设部关于加强房 地产税收管理的通 知的通知 个人将购买不足年的住房对外销售的，全额征收营业税， 年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房 超过年含年对外销售的，在向地方税务部门申请按 其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时 中国人民银行决 定上调金融机构人 民币存贷款基准利 率注年 央行加息五次 自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准 利率。金融机构年期存款基准利率上调个百分点， 由提高到年期贷款基准利率上调个 百分点，由现行的提高到其他各档次存贷款 基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 个百分点。 目录 报告摘要 项目市场条件 行业竞争状况 经济分析结论 风险及建议 二项目概况 项目位置 项目用地经济指标 三项目投资环境 宏观经济分析 经济持续快速增长 与周边中部城市比较，位居中部城市前列 南昌经济发展分析小结 四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 城市规划发展结论 五房地产政策分析 房地产政策分析 政策分析小结