家既带来较多人流,又防止废气进入商场中,这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目经济价值，建议将项目容积率提高左右。为降低项目开发风险，建议将项目短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目可销售面积，使项目可销售面积大于持有经营面积。适当增大项目建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业柱网，有利于商业内部环境营造，降低项目招商和营运风险。根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。鉴于原方案项目局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地，转让产权，开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想,统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。十项目投资招商建议项目土地整体变性后,积极开展相关招商活动,引进大型战略投资机构。项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产亿元以上三招商优先原则具有著名品牌批发与零售企业投资集团优先考虑。鼓励长期持有物业投资者优先发展及。上市企业优先,具有成功开发商业地产经验企业优先。目在于有利于项目商业部分经营成功,有利于项目可持续发展。四项目投资招商方式编制项目介绍资料例如招商手册通过房地产行业协会和专业媒体宣传时机成熟公开举行招商推介活动附件上海轻轨松江大学城站商业项目经济评价二项目周边半径公里新社区未来两年居住人口调查项目周边正在规划建设社区调查表松江大学城人口调查表松江新城商业面积供应情况调查表上海松江轨道号线大学城站商业综合项目调查表结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁华，开元地中海大学城是新区几大商业核心圈。华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中路万人次日松江商城万人次日开元地中海人次日百货上海第百货惠鑫百货松江商城上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营中高档商品。惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。大卖场易初莲花大润发乐购在新区易初莲花乐购和临近大润发。形成新区商业中心，营造了新区商业氛围。批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场上海松江国际五金电器城由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合作开发，总投资达亿元。本项目占地亩，共计多间商铺，分二期完成,期二期项目均于年年底推出。上海国际礼品城本项目西侧是佘山国家旅游度假区，西南侧是大学城和松江新礼品城位于松江区洞泾镇砖桥贸易区东侧松江号地块，处于上海通往南方各省交通要塞，距离上海市区分钟车程，南靠砖莘公路，北接沪松公路，交通便捷多条公交线路途经。年动工轻轨城，东南侧是松江出口工业区，拥有良好投资环境和人文环境。号线建成后，松江到人民广场只需分钟，轻轨泗泾站到礼品城仅分钟。礼品城将建成为目前国内规模最大功能设施最齐全经营品位最高辐射能力最强，集批发零售会展电子商务国际贸易于体智能化礼品商贸交易中心，总占地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资超亿元，期市场建筑面积万平方米。项目建成后，拥有营业店铺余个，写字楼场所多个，经营服务人员将达万多人，日交易额预计可达万元以上，日客流量可达万人次。松卫汽车配件用品城年月日试营业项目总建筑万余平方米，将形成个集整车展示汽车用品快修养护装饰美容汽车零部件贸易仓储办公电子商务休闲娱乐八大功能于体大型综合后汽车专业市场。功能定位为以汽车用品批发为主，兼有美容保养快修及汽车零部件批发零售等服务。全力打造新型后汽车产业商业旗舰。批发市场分析结论今后应适合引进著名批发市场,与苏州无锡常州大学专业市场和上海其它区市场形成互补大卖场和批发市场市场依据和可行性分析市场状况分析目前大批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城上海砖桥贸易城综合批发市场海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近万平米。辐射全上海和苏浙周边地区。洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场主要区位优势在于位于沪杭高速沪青平高速沪宁和同山国道地铁九号线都从这里进入上海然而礼品城市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅游业发达松江和松江新城松江大学城松江国家级出口加工区松江高科技园区等重点项目。而批发市场针对松江以及辐射苏浙周资金筹措七项目财务分析及赢利能力预测八项目国民经济及社会效益分析九项目风险分析与风险回避措施十赢利模式设计与政策建议十项目投资招商核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,摘要松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区重点城市建设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接项目，是项技术含量很高系统工程，涉及多要素和复杂商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局研究分析工作尤为重要。我司本着积极认真服务态度和专业探索精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目定位方向严谨实施前期分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发成功。与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析工作过程中，我们采用国际上标准规范麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独创洋流商业布局理论，拟定了不同业态方案。业态规划目如下为项目提供合理商业组合方案，奠定繁荣持久经营基石。指导招商工作有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为销售提供可以向投资者解释描绘商业前景，支撑销售工作进行。通过业态方案设计确定项目赢利模式和资金回收方式。我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目地目地。根据项目特点,我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目,我们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分析,形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来建筑设计方案非常相识,都是封闭室内空间。龙之梦考察表明轨道交通只是商业物业成功必要条件不是充分条件,从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明,成功投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资,商业物业需要市场培育期进行保留经营。卓毅公司提出了三个资金筹措七项目财务分析及赢利能力预测八项目国民经济及社会效益分析九项目风险分析与风险回避措施十赢利模式设计与政策建议十项目投资招商核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,摘要松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区重点城市建设工程又是轨道交通枢纽与商业地产链接项目，是项技术含量很高系统工程，涉及多要素和复杂商业地产轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局研究分析工作尤为重要。我司本着积极认真服务态度和专业探索精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目定位方向严谨实施前期分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发成功。与城通公司签订合同后,香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析工作过程中，我们采用国际上标准规范麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独创洋流商业布局理论，拟定了不同业态方案。业态规划目如下为项目提供合理商业组合方案，奠定繁荣持久经营基石。指导招商工作有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。为销售提供可以向投资者解释描绘商业前景，支撑销售工作进行。通过业态方案设计确定项目赢利模式和资金回收方式。我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目地目地。根据项目特点,我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目,我们对上海龙之梦购物中心轨道交通物业和松江开元地中海项目进行了专题分析,形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来建筑设计方案非常相识,都是封闭室内空间。龙之梦考察表明轨道交通只是商业物业成功必要条件不是充分条件,从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明,成功投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资,商业物业需要市场培育期进行保留经营。卓毅公司提出了三个业办公电子商务休闲娱乐八大功能于体大型综合后汽车专业市场。功能定位为以汽车用品批发为主，兼有美容保养快修及汽车零部件批发零售等服务。全力打造新型后汽车产业商业旗舰。批发市场分析结论今后应适合引进著名批发市场,与苏州无锡常州大学专业市场和上海其它区市场形成互补大卖场和批发市场市场依据和可行性分析市场状况分析目前大批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城上海砖桥贸易城综合批发市场海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近万平米。辐射全上海和苏浙周边地区。洞泾镇砖桥贸易区上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场主要区位优势在于位于沪杭高速沪青平高速沪宁和同山国道地铁九号线都从这里进入上海然而礼品城市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅游业发达松江和松江新城松江大学城松江国家级出口加工区松江高科技园区等重点项目。而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区优势远远超越原来投资公司所做建筑方案和盈利模式。项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米，下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海重要旅游目地，也是重要商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至万人次。轻轨通车后大量区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交换乘枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至