（立项建议）宁日月湾杨梅地块项目可行性立项建议报告（存档）

招标活动遵循公平公正科学和择优原则，不受地区和部门限制。

开标评标和中标活动及其当事人应接受依法实施监督。

招标活动工作程序本次招投工作要严格遵照中华人民共和国招标投标法和省市及所属招标管理机构建设项目招标投标工作程序执行。

具体工作程序如下项目报建招标备案招标文件编制发布招标公告投标单位资格预审开招标会，发布招标文件踏勘现场招标答疑会开标会评标中标发中标通知书签订合同。

投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出实质性要求和条件做出响应。

招标项目属于建设施工，投标文件内容应当包括拟派出项目负责人与主要技术人员简历业绩和拟用于完成招标项目机械设备等。

第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据中国计划出版社出版市政工程投资估算编制办法。

工程建设其他费用其他项目，根据国家有关部门对相关费用取费率规定及本项目实际计算确定。

基本预备费按工程建设费用和工程建设其他费用两项费用之和计取，本项目建设期内不计提涨价预备费。

开发建设成本费用估算详细估算见下表。

表项目开发建设成本单位万元序号项目单位工程量单价元合计万元工程建设费用，平整场地，道路，给水，排水含雨污水，室外电气照明，通讯含弱电，天然气管道，工程建设其他费用，建设单位管理费财建号建设工程监理费国家发改委建设部发改价格号文招标代理费国家计委计价格号文可研编制及评审费依据国家计委计价格号文浮场地准备及临时设施费暂按建安费设计费依据国家计委建设部计价格号文下浮施工图预算编制费琼发改收费号文勘察费按建安费，下浮初设及概算评审费琼发改收费号文施工图审查费结算审查费琼发改收费号文环评咨询费国家计委国家环保总局计价格号文预备费，基本预备费，涨价预备费工程总投资，资金筹措项目开发建设成本费用万元，全部由建设单位自筹。

第十二章项目竣工后土地价值分析本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷。

旅游商住综合用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让方式，通过币场实现其土地价值。

道路绿化及公共设施属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。

本土地级开发项目竣工后土地价值为经营性建设用地土地价值。

销售收入根据项目所处位置周围环境条件和住宅之间，四季如春，气候温和，吸引了无数国内外游客。

目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游度假以及代表生产性服务业旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化个性化品质化，使得旅游目地及其旅游企业靠单产品同质化产品已经不能满足现实市场需求。

如何及时向旅游消费者提供快捷方便灵活个性健康舒适特色产品也随即成为旅游景区重要发展方向。

进入新世纪以来，生态绿色旅游在我国悄然兴起，生态旅游深受游客喜爱并加速发展，绿色旅游已经成为现代生活新潮流，由于旅游对旅游景区经济发展具有极大带动作用，是区域经济发展新增长点，对调整经济结构加快传统农业向现代农业迈进，增加景区区域农民收入，扩大农民就业，提升农村生活质量，促进社会主义新农村建设等方面将会发挥重要作用。

随着城镇化加快，城镇人口快速增长，人们工作压力加大，特别是环境问题，唤起人们回归大自然渴望，向往远离城市原生态风景旅游区。

日月湾杨梅地块旅游景区建设正是针对国内外旅游发展趋势打造处新生态旅游区。

居民和游客是融合发展群体，而不是分开或隔离关系。

游客去到旅游目地，想看不仅仅是当地风景，更多地想体验有差异化当地人文环境，包括当地老百姓生活文化风土人情。

因此旅游风情小镇发展，特殊旅游村落发展，都是很好地改善居民和游客关系措施，同时也可以直接让当地老百姓受益。

个地方旅游区开发，将增加当地居民收入和就业几率。

这样才能让当地民众真切感受到项目建设带来好处。

年月日，在中国海南改革发展研究院主办中国十二五改革国际论坛上，政府提出海南将以保障和改善民生为基本出发点，推进富民强岛，调整收入分配，解决就业等。

海南国际旅游岛建设，通过开发建设生态绿色风景区可以带动地方经济发展，更好地为游客提供更多元文化和消费体验。

因此，日月湾杨梅地块旅游景区建设，在海南十二五期间将具重要意义。

项目建设必要性适应万宁市十二五发展规划要求根据万宁区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。

其中，本项目开发建设符合万宁市未来发展基本精神，并成为十二五期间重点项目之。

适应万宁市旅游发展总体规划要求海南旅游市场前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量客源创造外部良好条件在这种大背景之下，作为中国惟热带海岛旅游目地，海南旅游市场前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量客源创造外部良好条件。

万宁市城市总体规划摘抄日月湾杨梅地块于石梅湾旅游度假区日月湾旅游区旅游黄金海岸带中间位置。

旅游发展总体目标以现有景区景点为依托，根据市场需求，逐步开发新景区，开展新旅游项目，突出特色统筹规划系统开发分期实施，把万宁市建设成为集观光旅游休闲度假康乐疗养会议展览于体旅游胜地。

大兴隆旅游区规划范围包括个旅游区兴隆温泉旅游城太阳河日月湾南燕湾石梅湾神和建设管理机构设置劳动定员建设管理第九章项目实施进度安排进度计划安排项目建设进度计划表第十章工程招标招标范围招标投标管理基本原则招标组织形式及招标方式招标活动工作程序第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据开发建设成本费用估算资金筹措第十二章项目竣工后土地价值分析销售收入税费率土地增值及税额项目总成本费用估算盈利能力分析结论第十三章社会效益评价对就业效益影响对环境效益影响对政府财政影响对区域发展影响第十四章结论和建议结论建议第章总论项目概况项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。

项目实施意义整体规划统开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求。

在加强万宁市经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区商业档次，显化及提升国有土地资源内在价值，促进海南整体发展符合万宁市经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以商务办公住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利待遇改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益社会效益和环境效益相统，推动城市可持续发展项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据。

项目编制依据海南国际旅游岛建设发展规划纲要关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要万宁市城市总体规划城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准万宁市日月湾旅游度假区总体规划万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订开发建设日月湾地块项目框架协议书委托方相关规划要求项目概况项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到七通和地块内场地平整，达到土地作为旅游商住综合用地可挂牌出让条件。

项目规模本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷，包括度假居住用地公顷，公共服务用地公顷，酒店会所用地公顷，村庄建设用地公顷，房车露营地公顷，公共绿地公顷，防护绿地公顷，道路用地公顷，林地公顷，农田公顷，水域公顷，沙滩公顷。

开发建设成费和建设管理机构设置劳动定员建设管理第九章项目实施进度安排进度计划安排项目建设进度计划表第十章工程招标招标范围招标投标管理基本原则招标组织形式及招标方式招标活动工作程序第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据开发建设成本费用估算资金筹措第十二章项目竣工后土地价值分析销售收入税费率土地增值及税额项目总成本费用估算盈利能力分析结论第十三章社会效益评价对就业效益影响对环境效益影响对政府财政影响对区域发展影响第十四章结论和建议结论建议第章总论项目概况项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。

项目实施意义整体规划统开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求。

在加强万宁市经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区商业档次，显化及提升国有土地资源内在价值，促进海南整体发展符合万宁市经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以商务办公住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利待遇改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益社会效益和环境效益相统，推动城市可持续发展项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据。

项目编制依据海南国际旅游岛建设发展规划纲要关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要万宁市城市总体规划城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准万宁市日月湾旅游度假区总体规划万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订开发建设日月湾地块项目框架协议书委托方相关规划