（立项建议）宗地房地产项目可行性立项建议报告（存档）

三制定策略分决，具体操作过程是什么。

三经济效益分析经济效益分析假设条件，如是否享受政府各种税费减免等项目利润率投资回报率及主要经济指标。

参照如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率项目开发各期利润体现经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率四项目资金预测资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等投入安排。

资金回款计划各期销售回款计划。

资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金需求缺口及融资途径。

启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。

二人力资源需求启动项目对个专业部门人员需求，具体人数重点是专业经理。

三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员解决途径调动招聘培训等数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率项目开发各期利润体现经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率四项目资金预测资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等投入安排。

资金回款计划各期销售回款计划。

资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金需求缺口及融资途径。

启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。

二人力资源需求启动项目对个专业部门人员需求，具体人数重点是专业经理。

三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员解决途径调动招聘培训等。

第八部分综合分析与建议分析优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。

二宗地现状案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内机会点结论区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特征上结论本案目标人群区域来源行业特点产品力偏好购买方式和主要关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现主题思想，主要设计风格设计特点。

主第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等地理位置。

附图项目在该城市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等相对位置和距离地段定性描述与主要中心区域办公商务政府关系。

二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建土地完整性，有否市政代征地市政绿化附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。

二宗地现状案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内机会点结论区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特征上结论本案目标人群区域来源行业特点产品力偏好购买方式和主要关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现主题思想，主要设计风格设计特点。

主第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等地理位置。

附图项目在该城市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等相对位置和距离地段定性描述与主要中心区域办公商务政府关系。

二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建土地完整性，有否市政代征地市政绿化势等方面论述。

四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加最小单位价格，或者是设定敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。

根据需要，可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价„„注代表可接受销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发项目参与竞争主要目，进而分析对手拿地气势，是否志在必得。

三制定策略分案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内机会点结论区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特征上结论本案目标人群区域来源行业特点产品力偏好购买方式和主要关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现主题思想，主要设计风格设计特点。

主要产品类型多层高层，还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类型，及不同类型产品比例。

节能和环保型建筑材料选用考虑。

在所在城市中，生产新型别具格产品可能性。

如果是大型超大型项目，对营造大社区概念考虑。

二规划设计可行性分析在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特性，是否符合前面提及规划设计概念。

主要从规划设计角及政策性风险分析合作方式及条件合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间特殊背景等合作方式例如次性买断土地建后分房面积建后分销售收入建后分利润共同设立公司等。

除直接从政府批租土地外，都要明确对方定能够提供正规税务发票。

对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税义务。

付款进度及与拿地程序配合其他合作主要条件与合作方式相关其它法律规定二土地法律性质评估现状土地所有权归属土地使用权归属土地用途二规划规划所有权归属规划使用权归属规划用途三取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序取得土地使用权需要工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权风险及控制取得土地使用权存在不确定因素及解决四土地性质变更评估已经是商品房用地可以不写土地性质变更程序和理由土地性质变更政策支持或障碍土地性质变更需要工作日五政策性风险评估城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断